Cap Rate Properti Asia Pasifik Stabil, Tapi Investor Makin Selektif Pilih Aset Berkualitas

Jakarta, Propertyandthecity.com — Tingkat kapitalisasi atau capitalization rate (cap rate) properti di kawasan Asia Pasifik relatif stabil pada kuartal II 2026, meski kondisi pasar di masing-masing negara mulai menunjukkan arah yang berbeda.

Laporan terbaru Colliers, Cap Rates Report Q2 2026, mencatat investor tetap aktif mencari peluang pertumbuhan, tetapi dengan pendekatan yang lebih selektif. Permintaan penyewa yang relatif bertahan dan minat terhadap aset berkualitas tinggi menjadi faktor yang membantu menopang stabilitas cap rate di tengah perbedaan inflasi, biaya pembiayaan, dan pertumbuhan ekonomi di kawasan.

Managing Director Valuation & Advisory Services Asia Colliers, CK Lau, mengatakan kualitas aset dan kekuatan fundamental pasar lokal semakin menentukan keputusan investasi.

“Investor semakin selektif dalam menempatkan modal di Asia Pasifik. Permintaan terhadap aset berkualitas tinggi dengan karakter pendapatan yang kuat tetap bertahan, terutama di sektor dan lokasi dengan pasokan terbatas,” ujar Lau dalam siaran pers-nya kepada propertyandthecity.com.

Seoul Catat Pergerakan Cap Rate Paling Besar

Colliers mencatat Seoul sebagai pasar dengan pergerakan cap rate paling signifikan sepanjang kuartal II 2026.

Sementara itu, sektor perkantoran menjadi sektor yang mengalami perubahan paling besar di kawasan Asia Pasifik.

Pasar seperti Australia, Singapura, India, dan Tokyo masih ditopang fundamental penyewa dan permintaan investor yang relatif kuat.

Sebaliknya, proses repricing masih terlihat di sejumlah bagian China, Hong Kong, Korea Selatan, dan Filipina.

Perbedaan ini menunjukkan bahwa pergerakan cap rate di Asia Pasifik tidak berlangsung seragam.

Pasar dengan pasokan terbatas, tingkat okupansi lebih sehat, dan pendapatan sewa yang kuat cenderung mampu mempertahankan valuasi lebih baik.

Sebaliknya, pasar dengan pasokan tinggi dan tingkat kekosongan yang masih besar menghadapi tekanan penyesuaian harga lebih lanjut.

Aset Perkantoran Premium Masih Diburu

Di sektor perkantoran, Colliers melihat kondisi pasar masih beragam. Australia tetap ditopang aktivitas sewa yang bertahan, terbatasnya pasokan baru, serta pertumbuhan sewa pada gedung premium.

Permintaan dari penyewa berukuran kecil juga membantu menekan tingkat kekosongan dan menopang fundamental investasi.

Tokyo, Bengaluru, dan Singapura juga mencatat permintaan penyewa yang kuat.

Di Hong Kong, kondisi penyewaan yang mulai stabil membantu memperlambat pelebaran yield.

Sementara di China, investor masih terkonsentrasi pada aset utama atau prime assets karena pasokan baru dan tingkat kekosongan yang tinggi masih membebani kondisi pasar secara lebih luas.

Pola tersebut memperlihatkan adanya flight to quality. Investor cenderung memprioritaskan gedung yang berada di lokasi utama, memiliki kualitas teknis lebih baik, tingkat okupansi tinggi, serta pendapatan sewa yang lebih tahan terhadap tekanan pasar.

Ritel Bergerak Berbeda di Tiap Negara

Kinerja sektor ritel pada kuartal II 2026 juga tidak seragam. Tokyo memperoleh dukungan dari wisatawan mancanegara, belanja konsumen yang sehat, dan tingkat kekosongan rendah.

Hong Kong menunjukkan tanda-tanda pemulihan, sehingga laju ekspansi cap rate mulai lebih moderat.

Singapura tetap menjadi salah satu pasar ritel terkuat di kawasan, ditopang pengeluaran di segmen mewah, keterbatasan pasokan, dan fundamental penyewa yang kuat.

Di Australia, momentum investasi membaik. Pusat perbelanjaan lingkungan dan regional kembali menarik modal karena konsumsi barang kebutuhan sehari-hari masih relatif bertahan.

Perbedaan kinerja ini menunjukkan sektor ritel semakin bergantung pada karakter pasar lokal.

Aset yang memiliki basis pengunjung kuat dan tenant mix yang relevan lebih mampu menjaga daya tarik investasi dibandingkan pusat perbelanjaan yang masih bergantung pada trafik tanpa kualitas belanja.

Sektor Industri Tetap Tahan Tekanan

Sektor industri dan logistik menjadi salah satu segmen yang relatif stabil. Permintaan penyewa yang sehat dan minat investor terhadap aset logistik masih mendukung pasar di berbagai negara Asia Pasifik.

Australia mencatat transaksi industri senilai US$2,27 miliar secara year-to-date. Sydney dan Melbourne tetap menarik bagi pengguna langsung dan modal swasta domestik.

Aktivitas leasing juga membaik seiring meningkatnya keyakinan terhadap stabilitas suku bunga.

Permintaan tetap kuat di India, Singapura, dan Selandia Baru.

Di Tokyo, tambahan pasokan logistik baru masih dapat diserap pasar, didukung kebutuhan dari perusahaan e-commerce dan operator logistik pihak ketiga atau third-party logistics.

Ketahanan sektor industri memperlihatkan bahwa investor masih melihat logistik sebagai aset dengan permintaan struktural yang relatif kuat.

Namun, peluang tidak merata di seluruh lokasi. Kedekatan terhadap pusat konsumsi, infrastruktur, pelabuhan, serta kualitas penyewa tetap menjadi faktor utama.

Kualitas Aset Jadi Penentu

Secara keseluruhan, laporan Colliers menunjukkan cap rate yang stabil bukan berarti kondisi pasar telah pulih secara seragam.

Sebaliknya, investor semakin membedakan pasar berdasarkan kualitas aset, kekuatan penyewa, tingkat pasokan, dan prospek pendapatan.

Aset berkualitas tinggi di lokasi dengan pasokan terbatas memiliki posisi lebih kuat dalam mempertahankan nilai.

Di sisi lain, aset yang berada di pasar dengan kekosongan tinggi atau kebutuhan renovasi besar berisiko menghadapi penyesuaian harga lebih lanjut.

Bagi investor, kondisi ini membuat keputusan tidak bisa hanya didasarkan pada tren kawasan secara umum.

Fundamental tiap kota, sektor, dan bahkan tiap aset akan semakin menentukan tingkat imbal hasil dan risiko investasi pada paruh kedua 2026. (*)

Anwar Tandjung

+ posts

Property And The City

Subscribe to newsletter

Property Update

Liputan Utama

Property Minds Games

Marketing Breakthrough

Business Management

Fashion In The City

Property Project

Property Trend

Travel and The City

Propertt And The City