Seperti apa gambaran pasar properti sekunder sepanjang 2020 lalu?
Secara umum, transaksi properti di secondary market khususnya rumah tapak mengalami penurunan. Penyebabnya adalah kalangan pembeli rumah seken lebih memilih aksi menunggu momentum yang tepat, sembari menakar situasi pandemic Corona Virus-19 (Covid-19) hingga mereda. Jujur penjualan kami turun, tapi nggak banyak, sekitar 17-20 persen. Paling parah terjadi di bulan Maret ke April 2020. Saat itu orang jadi berhati-hati dalam hal keuangan. Begitu masuk Juni ada lebaran, masih slow. Setelah lebaran mulai membaik sampai jelang akhir tahun 2020 pasar mulai kencang lagi. Mungkin orang sudah
terbiasa dengan new normal.
Dampak Corona benar-benar berpengaruh terhadap penjualan properti sekunder?
Pasti, khususnya subsektor residensial yang menyasar target penjualan kalangan investor. Sebaliknya, penjualan terhadap kalangan pengguna akhir atau end user tidak terlalu berdampak signifikan. Penjualan pada segmen pengguna masih terserap. Kalangan investor rerata mengincar rumah untuk kalangan menengah ke atas, di atas Rp1 miliar. Tapi masuk Juli sampai Desember investor mulai cari-cari properti terbaik dengan harga murah. Mereka mencari celah.
Jadi, investor juga yang menggerakkan pasar saat itu?
Betul. Permintaan didorong oleh banyak faktor dan sektor, tapi pembelian didorong oleh investor. Mereka aktif mencari di pasar siapa tahu ada properti harga Covid-19. Padahal di lapangan yang namanya harga Covid-19 itu nggak banyak. Bahkan di kelas tertentu seperti rumah premium harganya tidak ada harga Covid-19. Akan tetapi itu positif buat kita karena pengertian mereka (investor) harga rumah seken saat ini pasti miring, bisa dinego parah. Akhirnya mereka memutuskan its time to buy hingga terjadi transaksi. Pasar pun bergerak.
Di situasi seperti saat ini, produk properti seken seperti apa yang masih menarik untuk aset investasi para investor?
Macam-macam. Hampir semua jenis properti demand-nya mulai ada peningkatan. Top 3 yang diminati investor saat ini adalah landed house, ruko dan gudang. Investor merasa bahwa mereka bisa dapat harga Covid-19. Misal, pengusaha incarannya pasti gudang dan pabrik. Hunian masih landed house. Bicara Jakarta rumah seken di kawasan Jakarta Selatan masih menjadi pilihan banyak investor. Areanya meliputi Kebayoran Baru, Cipete, Pondok Indah, Pondok Pinang dan Bintaro karena area tersebut memiliki komposisi paling ideal antara keberadaan tempat tinggal, perkantoran dan komersial yang saat ini masih terus berkembang. Captive market nya juga jelas yaitu orangorang professional yang berkantor di koridor Jalan TB Simatupang dan Jalan Sudirman-Thamrin. Lingkungannya relatif hijau dan banyak fasilitas publik.
Bicara soal penurunan permintaan, bagaimana dengan tren harga properti seken setahun terakhir?
Koreksi di market bisa 20-30 persen, bahkan ada yang sampai 50 persen, tapi nggak banyak. Kebanyakan untuk properti di atas Rp1 miliar. Tapi properti high end tidak ada koreksi. Banyak pemilik yang menjual propertinya di bawah harga pasaran, bahkan di bawah harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Oktober tahun lalu misalnya, salah satu hotel di Jakarta dilepas Rp80 miliar, padahal pasarannya masih Rp110 miliar. Ada juga rumah menengah atas di Pondok Pinang, Jakarta Selatan, masih satu area dengan perumahan elit Pondok Indah. Si owner jual rumah harga pasarnya Rp6,5M, harga NJOP Rp5,3 miliar tapi transaksi mentok Rp4,5 miliar. Harga properti itu dinamis, mengikuti perkembangan pasar. Karena itu kalau kondisi begini bankbank mau menjual rumah dengan harga appraisal yang dipastikan lebih mahal dari NJOP, akan susah lakunya.
Jadi tahun ini waktunya buyer’s market?
Benar. Saya ada titipan gudang 6.000 m2 di Bogor, Jawa Barat. Minta dijualin Rp14,5 miliar, transaksinya Rp12 miliar. Beberapa bulan ini saya ada lima transaksi di bawah harga NJOP. Ini kan super–duper buyer’s market. Tiga-empat tahun terakhir suplai memang lebih
besar dari demand. Demand ada tapi suplainya besar banget, jadi nggak kelihatan. Bahkan dalam krisis 1998 toh demand selalu ada, kok. Tahun ini masanya begitu. Penawaran berlimpah. Cari rumah baru juga tepat karena pembeli bisa nego cara bayar ke developer,
terutama rumah ready stock. Pilihan paling banyak masih di sekunder. Dari sisi pembeli ini waktu yang menarik kalau memang butuh investasi properti harga miring. Ini karena dampak Covid-19 belum akan mereda meski ekonomi mulai membaik. Tapi orang yang
terlanjur terkena dampak di tahun lalu tidak bisa langsung sembuh. Yang masih digaji akan tetap berjalan, tapi banyak juga orang-orang yang di-layoff karena perusahaannya tutup. Jadi buyer’s market akan berlanjut tahun ini.
Itu artinya apakah semua jenis properti seken akan ‘banting harga’?
Tentu tidak semua. Mereka yang menjual rumah di kawasan high end seperti Kebayoran Baru dan Menteng koreksi harganya tidak signifikan, bahkan penawarannya masih harga asking price. Kenapa, karena pemiliknya lebih mapan dibanding kawasan lain. Di dua
kawasan itu tidak ada yang namanya harga covid-19. Menawar boleh, tapi cari rumah dengan harga pandemi tidak akan ketemu. Pemiliknya rerata konglomerat, keuangannya lebih anteng. Perusahaannya banyak. Kalau krisis di satu perusahaan, tinggal membuka perusahaan baru bermodalkan networking yang sudah ada. Berbeda dengan Pondok Indah yang rerata pemiliknya masih pengusaha aktif. Di mana mereka sedang membutuhkan relokasi dana untuk mempertahankan bisnisnya. Maka itu, rumah-rumah di Pondok Indah, Pondok Pinang, Bintaro adalah contoh kawasan yang masuk kategori green stock untuk properti sekennya, dimana harga dibanderol sesuai dengan harga pasar saat itu.
Harga rumah paling banyak ditawarkan?
Macam-macam tergantung areanya. Di Jakarta dan area sekitarnya, seperti wilayah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi mayoritas penawaran rumah seken ada di harga Rp1,5 – 4 miliar. Kelapa Gading, Jakarta Utara, mulai Rp2,5 miliar sampai Rp6 miliar. Pantai Indah Kapuk rata-rata Rp3,5 miliar. Tengah kota Jakarta mulai Rp20 miliar per unit.
Bagaimana dengan pasar apartemen seken?
Demand paling kurang adalah apartemen. Nggak tahu kenapa pasar apartemen berat sekali. Boleh dibilang saat ini adalah waktu yang menantang untuk apartemen, baik seken maupun primary market. Alasannya bisa jadi orang merasa apartemen sudah oversupply. Orang Indonesia bagaimanapun masih suka landed house. Apalagi yang punya uang masih
didominasi generasi X dan baby boomers yang punya pemikiran landed house lebih menarik. Biaya maintenance tinggal di apartemen juga nggak murah. Kemudian orang tahunya yang tinggal di apartemen kebanyakan ekspatriat, nah kondisi begini mana ada ekspat. Konsumen takut tidak tersewa jika beli untuk investasi.
Seberapa bagus pasar properti seken di 2021?
Harusnya lebih baik dari tahun lalu. Penyuntikan vaksin Covid-19 ditambah pemberlakuan pembatasan kegiatan masyarakat untuk menekan penyebaran virus corona diyakini akan menjadi pemulihan ekonomi. Sejak November tahun lalu hingga saat ini suku bunga bertahan di angka 3,75 persen. Bahkan di Australia, Bank Sentral Australia memangkas suku bunga ke rekor terendah 0,1 persen. Di Indonesia, bank-bank gencar promosi KPR. Biaya kredit rumah dan meminjam uang menjadi sangat murah. Jadi orangorang yang ingin punya rumah, bunganya sangat rendah. Bank Indonesia melakukan hal ini untuk stimulus pemulihan ekonomi nasional. Kondisi pasar memang masih hati-hati sehingga konsumen selektif mengeluarkan uangnya. Tapi tuntutan untuk memiliki tempat tinggal tetap tinggi. Secara dunia kelihatannya bakal positif karena ada stimulus ekonomi.
Apa target Ray White Indonesia di tahun ini?
Syukur, tahun 2020 lalu tidak ada kantor Ray White di Indonesia yang kolaps. Penurunan ada, tapi umumlah, tidak ada yang tutup. Mungkin karena secara brand Ray White sangat established. Delapan kali berturut-turut kami ditetapkan sebagai kantor broker terbaik
dalam ajang penghargaan kinerja bisnis dan merek, Top Brand. Di saat pandemi begini, branded atau tidak suatu broker properti cukup berasa karena orang lebih hati-hati dalam mengeluarkan uang. Kami terbantu dengan brand Ray White yang diakui kapabilitasnya sebagai agen pemasaran terpercaya di Indonesia. Tahun ini kami optimis mengejar penjualan yang belum tercapai di tahun lalu. ●
