PropertyandTheCity.com, Jakarta – Quarterly Property Market Report Q1 2026 yang dirilis Colliers Indonesia April lalu menyimpulkan, adanya tanda-tanda perbaikan di sektor properti pada triwulan pertama 2026.
Untuk perkantoran sewa misalnya, pada triwulan perusahaan-perusahaan mulai aktif mengeksplorasi berbagai pilihan dan memperdalam pemahaman mengenai pasar perkantoran. Sebagian besar masih pada tahap awal dalam menyesuaikan kebutuhan ruang dengan emilik gedung yang menawarkan paket harga sewa yang menarik.
“Perusahaan cenderung mencari ruang kantor yang lebih efisien, mencerminkan struktur organisasi yang makin ramping namun tetap menguatkan brand image perusahaan,” kata Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia.
Sementara bagi sebagian besar perusahaan multinasional, sertifikasi green building kian menjadi preferensi dan persyaratan dasar dalam setiap pencarian kantor. Sebaliknya pemilik gedung, terutama bangunan baru dengan tingkat kekosongan yang relatif masih tinggi, makin fokus berupaya mendapatkan penyewa utama guna meningkatkan daya tarik gedung perkantorannya.
“Tahun ini, permintaan pasar mulai bergerak, didominasi peningkatan permintaan relokasi penyewa. Seiring mulai terbatasnya ruang kantor gedung premium, penyewa mulai mempertimbangkan gedung grade A sebagai alternatif yang menarik,” ujar Ferry Salanto.
Meskipun pasar masih berpihak pada penyewa akibat tingginya tingkat ruang yang kosong, selisih antara harga sewa yang ditawarkan dan transaksi, diperkirakan makin sempit. Selain masih menawarkan berbagai insentif, fitur green building untuk meningkatkan daya tarik ruang yang ditawarkan, makin menjadi strategi pengembang dalam menarik penyewa.
Efisiensi Operasional
Maraknya penawaran menara perkantoran jual atau strata title di Jakarta ternyata belum mampu mengalahkan rukan (rumah kantor). Kalau penawaran menara perkantoran strata sepanjang diperkirakan akan bertambah sebesar 352.413 m2 di rentang tahun 2025-2028, dimana pasokan baru di luar kawasan bisnis utama atau central business district (CBD) mencapai 231.413 m2, sementara di CBD 121.000 m2, pengembangan rukan selama tiga tahun (2025–2028) saja diprediksi sudah mencapai lebih dari 1 juta m2. Demikian terungkap dari Quarterly Property Market Report Sektor Perkantoran versi Colliers.
Rukan adalah pengembangan dari ruko (rumah toko) sebagai tempat untuk bekerja, bukan berdagang. Rukan moderen dibuat lebih besar dan lebih tinggi (hingga 4-5 lantai atau lebih), dilengkapi basement untuk parkir kendaraan dan belakangan juga lift, lobi kecil, serta dirancang mirip gedung perkantoran namun bertingkat rendah dan sedang.
“Rukan lebih disukai usaha milik perorangan dan keluarga atau rintisan level nasional karena mereka merasa lebih bebas memanfaatkannya, lebih praktis dibanding berkantor di menara perkantoran, bisa dikuasai penuh dan pasang merek sendiri, serta lebih mudah diagunkan ke bank dibanding unit perkantoran strata karena masih punya tanah sendiri,” jelas Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia.
Umumnya pengguna atau penyewa rukan adalah perusahaan dagang, bank & finance, manufaktur dan FMCG, sisanya jasa profesional, logistik, farmasi dan kesehatan. Ia menambahkan, apakah pengembangan rukan moderen ini akan menjadi tren baru perkantoran menyaingi office tower strata title, masih harus ‘dicek ombak’.
“Yang jelas pengembangan rukan menunjukkan sampai saat ini sebagian pengusaha (generasi sebelumnya) merasa lebih nyaman menggabungkan kantor operasional mereka dengan ruang bisnis lainnya, seperti showroom, studio, workshop dan ruang retail. Rukan menjadi pilihan karena konsep ini meningkatkan efisiensi operasional dan memberikan pengamanan terpadu untuk pelanggan,” kata Ferry Salanto.
Muncul di Simpul-Simpul Aktivitas Ekonomi yang Tinggi
Guru Besar Ilmu Manajemen Universitas Indonesia, Rhenald Kasali, mengatakan, ketika 3 jutaan meter persegi ruang kantor di Jakarta kosong, aktivitas justru bergeser ke pinggiran Jakarta seperti Tangerang, Bekasi, Depok hingga kawasan perumahan yang perlahan berubah menjadi pusat ekonomi baru.
“Banyak orang yang dulunya berkantor di daerah Sudirman [Jakarta) kini sudah pindah ke daerah Tangerang Selatan, Kota Tangerang, Bekasi, dan ke selatan lagi. Dulu kalau kita lihat di kawasan Pondok Indah [Jakarta Selatan] selalu ada tulisan ‘Kawasan Perumahan Tidak Diizinkan untuk Jadi Perkantoran’, tetapi tetap saja satu per satu berubah jadi spa, klinik kecantikan, bakery, lalu kemudian sekolah berenang, travel, bank terus berjejer seperti itu. Jalur utama seperti itu lebih baik jadi jalur ekonomi dari pada hanya jadi jalur pemukiman. Putaran uang juga jalan,” paparnya saat dihubungi melalui seluler, Sabtu (13/6).
Ruko dan rukan existing khususnya yang berlokasi strategis, lanjut Rhenald, akan banyak dialihfungsikan untuk perkantoran dan business lifestyle, seperti cafe, restaurant, coffe shop atau tempat kongkow premium, sedangkan ruko-ruko yang lokasi tidak berada di pusat bisnis umumnya akan dialihfungsikan untuk gudang atau tempat penyimpanan barang.
“Kebanyakan rukan moderen dikembangkan di luar CBD di sebuah wilayah kota baru yang memang dihadirkan untuk melengkapi fasilitas kotanya. Cirinya, di lokasi itu banyak dihuni kaum pedagang dan pengusaha dari kalangan etnis Tionghoa,” jelasnya.
Sebagai kawasan township dengan luas pengembangan 1.200 ha, Paramount Gading Serpong (PGS), Tangerang, Banten, terus mencatatkan pertumbuhan kawasan baik dari sisi populasi, aktivitas ekonomi, maupun ekspansi kawasan. Dinamika ini terus mendorong meningkatnya kebutuhan ruang komersial bagi para pelaku usaha mulai layanan profesional, F&B, hingga lifestyle.
Setelah sukses memasarkan 84 unit Maggiore Signature West yang terjual habis, pengembang PGS, Paramount Land kini menghadirkan Victoria Central District (VCD), rukan modern multiakses dengan harga kompetitif yang berlokasi di kawasan super strategis Jalan Raya Boulevard Gading Serpong, sejajar dengan Hotel Atria dan Atria Residences.
VCD diplot sebagai kawasan bisnis paling prestisius dan ‘matang’ dari segi lokasi dan captive market. Dikeliling area yang sudah business ready sehingga sudah pasti aksesnya sangat terbuka sehingga menjadikan eksposur bangunan ini sangat tinggi.
“Victoria Central District berada di kawasan yang sangat ramai dengan jalan boulevard yang dilewati lebih dari 15,000 kendaraan per jam, sehingga captive market sudah terbentuk dengan sendirinya dan memudahkan pebisnis dalam mengembangkan atau memperkenalkan usahanya,” ujar Ferry John Sihombing, Sales & Marketing Director, Paramount Land.
Ferry John mengatakan, dengan mengusung konsep mixed use multiakses, VCD diproyeksikan akan memberikan solusi atas beragam kebutuhan dan perkembangan aktivitas ekonomi dan masyarakat di satu tempat. Di PGS developer mengintegrasikan beragam properti di satu lokasi, ada perkantoran, hotel, fasilitas hiburan dan lifestyle modern serta Studio Business Loft VCD sebagai produk rukan berukuran besar.
“Beberapa kunci utama kesuksesan pertumbuhan komersial di GS adalah aksesibilitas tinggi dengan opsi moda transportasi umum yang beragam. Lokasi juga strategis karena terjadi konektivitas antar-wilaya. Tiap tahun kami menambah fasilitas kawasan. Rancangan produk komersial tidak bisa asal diluncurkan, melainkan harus adaptif dan sesuai kebutuhan masyarakat,” terangnya.
Maxim Square hadir sebagai produk pertama VCD. Bangunannya dilengkapi fitur videotron ready pada fasad gedung bagian atas sebagai media interaksi dan komunikasi pemilik usaha. Rukan dibuat tanpa boomgate system sehingga dapat diakses dari semua sisi, dengan akses pejalan kaki yang nyaman dan terkoneksi dengan area SOHO Office Park dan VCD. Harganya mulai dari Rp3,6 miliaran (Reguler) dan Rp 10,3 miliaran (Studio Loft). Setiap unit dilengkapi fitur seperti lift (Studio Loft), AC di setiap lantai, IP CCTV, dan Free IPKL 12 bulan. Tersedia cara pembayaran yang beragam, yakni Supercash, Tunai Keras = KPR DP 15% 6x, dan Tunai Keras = Tunai Bertahap Tanpa Dp 18x
