Target pembangunan 3 juta rumah per tahun yang dicanangkan pemerintah dinilai belum realistis untuk dicapai dalam waktu dekat. Keterbatasan kapasitas produksi, persoalan lahan, hingga penurunan daya beli masih menjadi faktor yang membayangi sektor properti nasional.
Baca juga, Ali Tranghanda: Tenor KPR Subsidi 40 Tahun Bisa Dongkrak Minat Masyarakat Beli Rumah
CEO Delta Group sekaligus Ketua Majelis Kehormatan HIMPERRA Endang Kawidjaja, menegaskan bahwa capaian pembangunan saat ini masih jauh dari target ambisius tersebut. Ia menilai peningkatan akan terjadi secara bertahap, bukan dalam waktu singkat.
“Target 3 juta rumah per tahun itu sulit dicapai dalam kurun waktu pada awal karena sesungguhnya kapasitas tahun 2025 masih terbatas,” ujarnya.
Data tahun 2025 menunjukkan total pembangunan rumah berada di kisaran 449.000 unit. Angka tersebut terdiri dari rumah subsidi sebanyak 279.000 unit, rumah komersial dengan insentif PPN DTP 40.000 unit, komersial non-PPN DTP 40.000 unit, rumah swadaya 45.000 unit, serta program BSPS renovasi 45.000 unit.
Pada 2026, kapasitas pembangunan meningkat menjadi sekitar 1,29 juta unit, didorong oleh lonjakan pada program rumah swadaya yang mencapai 400.000 unit dan BSPS renovasi sekitar 450.000 unit, serta tambahan pembangunan di segmen lain termasuk rumah subsidi dan rusun.
Meski terjadi peningkatan, angka tersebut masih jauh dari target 3 juta unit per tahun. Endang menilai capaian optimal baru akan terlihat dalam jangka menengah pemerintahan.
“Kemungkinan terbesar adalah tercapainya 3 juta per tahun pada tahun ke-5 pemerintahan Bapak Presiden Prabowo,” tegasnya.
Di tengah dorongan pembangunan perumahan, Endang juga menyinggung adanya pergeseran prioritas kebijakan nasional yang lebih menitikberatkan pada sektor pangan.
“Belum banyak yang dilakukan asosiasi, sepertinya sudah terjadi arahan Bapak Presiden Prabowo bahwa pangan lebih penting dari papan,” ungkapnya.
Ia juga menyusun kajian terkait keseimbangan antara kebutuhan papan dan pangan, dengan menggunakan pendekatan demografi di Jawa Barat. Dalam kajian tersebut, ia menekankan pentingnya menjaga rasio Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
“Pada sisi kepentingan pangan, rasio LSD/ LBS yang digunakan adalah 87% pada tahun 2029, dan asumsi sekarang sudah di atas 80%,” jelasnya.
Di sisi lain, kebutuhan hunian tetap perlu diakomodasi melalui pengaturan zonasi yang lebih terarah, terutama untuk perumahan subsidi.
“Pada sisi kepentingan papan, bisa ditentukan zona prioritas perumahan subsidi dengan mengambil patokan tanah dalam radius 3 km dari kantor kecamatan dan 5 km dari kantor bupati atau walikota,” katanya.
Dengan pendekatan tersebut, ia memperkirakan ketersediaan lahan masih cukup untuk menopang pembangunan dalam jangka panjang.
“Kalau dihitung, lahan yang tersedia untuk perumahan berdasarkan kriteria tersebut bisa mencapai 20 tahun dengan produksi sekitar 160 ribu unit per tahun,” tambahnya.
Dari sisi kebijakan, insentif fiskal seperti PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) dinilai tetap memiliki peran penting, meski sifatnya lebih sebagai pendorong awal. “Kegunaan PPN DTP bisa menjadi semacam jump-start ekonomi, terutama di tahap awal,” ujarnya.
Namun demikian, ia menegaskan, persoalan di sektor properti kini lebih banyak berada pada aspek struktural.
“Hambatan krusial adalah LSD menuju 87% pada 2029, perizinan yang kian memburuk, sementara pembiayaan sebenarnya sudah tidak menjadi masalah, serta menurunnya daya beli,” ungkapnya.
Ia mencatat, penurunan daya beli masyarakat sudah mulai terasa signifikan pada 2025, dengan penjualan yang turun dibandingkan tahun sebelumnya.
“Penjualan menurun pada tahun 2025 sekitar 20– 25% dibandingkan dengan tahun 2024,” ujarnya.
Untuk itu, ia menekankan perlunya langkah konkret dalam menyelesaikan persoalan yang ada, mulai dari perizinan hingga sistem pembiayaan.
“Perizinan perlu dibuat one submission permit (OSP), kemudian solusi untuk LSD, serta perbaikan SLIK OJK dan penanganan hutang kecil melalui satgas hapus buku,” ujarnya.
Di tengah berbagai dinamika, Endang melihat sektor rumah subsidi masih memiliki daya tarik bagi pengembang, terutama karena dukungan pembiayaan yang besar dari pemerintah.
“Bisnis rumah subsidi masih bisa menguntungkan karena adanya anggaran RS/ FLPP yang besar, sampai dengan 350.000 unit dari sebelumnya hanya 220 ribu unit,” jelasnya.
Selain itu, perluasan segmentasi penerima juga membuka peluang pasar yang lebih luas. “Ada perluasan segmentasi profesi yang dapat dilayani oleh rumah subsidi, seperti ART, pekerja migran, dan sektor informal,” tambahnya.
Namun, tekanan biaya mulai dirasakan pelaku usaha, terutama karena tidak adanya penyesuaian harga rumah subsidi dalam beberapa tahun terakhir serta kenaikan harga material.
“Sudah empat tahun tidak ada penyesuaian harga rumah subsidi sesuai PMK, sementara terjadi kenaikan material, khususnya di Banten dan Jawa Barat,” ujarnya.
Kondisi tersebut berpotensi membuat sebagian pengembang lebih memilih menghabiskan stok lahan yang sudah dimiliki dibandingkan melakukan ekspansi baru.
Dengan berbagai kondisi tersebut, target 3 juta rumah bukan hanya soal angka, tetapi mencerminkan perlunya penyesuaian kebijakan yang lebih adaptif dan selaras dengan kondisi riil di lapangan.
