Bagaimana kondisi pasar sekunder perumahan tahun lalu dan potensinya untuk tahun ini?
Pasar sekunder memang sangat menarik. Pasar primer seperti yang kita ketahui dengan kondisi contraction seperti saat ini daya beli turun dan developer juga secara makro mereka melihat bahwa hingga kuartal II bahkan IV 2020, pertumbuhan ekonomi Indonesia juga masih minus. Jadi saya juga sangat yakin bahwa penjualan para developer turun meskipun ada beberapa developer yang turunnya tidak terlalu banyak.
Tapi ada juga developer yang wait and see dan tidak meluncurkan produk-produk baru. Kita bisa hitung dengan jari developer mana yang meluncurkan produk di 2020 lalu. Saya bicara bukan FLPP, tetapi properti dengan harga Rp500 juta ke atas. Dan yang diluncurkan pun sangat selektif. Saya lihat ada Summarecon Bogor, Kota Podomoro Tenjo, Ciputra juga ada cuma dengan skala kecil.
Seperti juga yang kita ketahui bahwa supply produk properti khususnya apartemen, sebenarnya sejak 2018 sudah over supply. Jadi banyak stok apartemen yang sampai saat ini belum juga terjual. Jadi Boleh dikata primary market sangat tertekan di 2020 dan akan
berlanjut di 2021.
Sebaliknya dengan secondary justru sangat menarik sekali. Hal ini juga terjadi di Amerika ketika saya melihat laporan-laporannya. Saya melihat bahwa harga properti secondary, khususnya di lokasi-lokasi yang bagus, seperti di Jakarta Selatan, Pondok Indah, Bintaro dan lainnya, sebenarnya secara umum harga properti di sana tidak turun. Tetapi memang ada beberapa orang yang punya properti, yang kebetulan bisnisnya lagi susah dan butuh uang, mungkin dia lepas propertinya di bawah harga market.
Tetapi dari jumlah penjualan 2020, data di ERA malah adanya rekor, dimana volume penjualan secondary naik 10%. Sementara untuk primary, karena ERA menjual porsi primer hanya 15 – 20%, sehingga tidak begitu signifikan. Dan penerimaan volume kami di ERA tahun lalu untuk primary dan secondary kalau digabung ternyata lebih baik, dimana naik 14,5% dibandingkan tahun 2019. Dan ini sangat menarik, karena kalau institusi seperti ERA ini kebanyakan main di secondary. Sementara penjualan secara unit kami naik 10%.
Jadi mau dikata bisnis kami di secondary ini sangat strong. Artinya kami tidak terdampak sama sekali dengan Covid-19. Secara cost memang kami turun, tetapi secara income dan secara volume, justru kami naik. akan turunkan harganya. Dan pembeli yang serius langsung bersiap karena mereka tahu harganya lagi bagus. Jadi banyak dari kami, blessing in disguise, pada saat Covid-19 justru terealisasi.
Artinya saat ini lebih bagus membeli properti secondary dibandingkan primary?
Saya rasa banyak hal-hal yang bisa kita lihat. Kalau secondary barangnya sudah jelas, kita tidak beli kucing dalam karung. Dan untuk lokasi, biasanya secondary berada di daerah yang lebih bagus, sementara primary biasanya sekarang lokasinya juga lebih jauh.
Seperti begini, di Navapark BSD City yang jual rumah dengan harga hingga Rp30 miliar, pada saat bersamaan untuk barang seken, seperti misalnya di Pondok Indah, mungkin harga Rp20 miliar bisa didapatkan dengan luasan yang lebih besar daripada harga primary yang ada sekarang. Jadi ini yang membuat barang seken menjadi seksi.
Sedangkan primary dengan kenaikan construction cost ini, menjadi sangat berat. Seperti contoh jika Anda menjadi developer dan pada tahun 2020 launching sebuah produk kemudian terjual semua. Developer pasti senang sekali. Tahu-tahunya di 2021 harga material seperti semen, besi, semuanya naik. Kemudian karena mengejar waktu
serah terima maka proyek tersebut dibangun, ini bisa berdampak fatal karena perhitungannya margin-nya bisa miss. Jadi developer punya risiko yang sangat besar. Harga bahan bangunan belakangan ini sangat tidak bisa diatur.
Berapa koreksi harga tertinggi untuk properti secondary di tahun lalu?
Ini juga tergantung dari kebutuhan uang dan merasa kepepet atau tidak. Yang jelas ada koreksi, saya rasa koreksinya sekitar 15 sampai 20%. Tetapi jika lokasinya bagus mestinya tidak seperti itu. Bisa cek seperti di Kelapa Gading, transaksi tahun 2020 turnover-nya sangat tinggi. Harga di sana tidak turun. Artinya di tempat-tempat yang bagus harganya tidak turun, kecuali pemiliknya lagi butuh duit atau pengen jual cepat. Jadi poin kesimpulan saya hanya satu, properti dampaknya tidak seburuk itu kecuali Anda adalah developer.
Properti yang mengalami koreksi tersebut berada di daerah mana saja?
Koreksi itu terjadi bukan masalah wilayahnya, tetapi akibat individu yang butuh atau tidak butuh. Jadi secara overall barang-barang secondary tidak turun. Hanya turun kalau ada kebutuhan insidentil dari pemiliknya. Tetapi memang mungkin ada wilayah tertentu, seperti
wilayah dimana stok secondary-nya banyak tetapi pembelinya tidak banyak, maka sudah pasti akan tertekan.
Contohnya, Anda masuk ke daerah development sunrise, di mana dia sudah menjual cukup banyak rumah dan rumah tersebut sekarang menjadi barang seken. Tetapi pada saat bersamaan, lokasi di situ belum bisa hidup seperti yang diharapkan. Nah, itu harganya pasti akan tertekan.
Saya tidak bicara lokasinya dimana, tetapi bagi saya adalah lokasi dimana penjualan primary kencang dalam 5 tahun terakhir, kemudian turnover-nya setelah barang secondary-nya itu tidak sekencang yang lain, maka dia pasti tertekan. Jadi kembali tergantung supply dan demand.
Apa saja yang harus diperhatikan oleh konsumen ketika mereka akan membeli rumah seken?
Saat ini, khususnya bagi orang-orang yang akan beli rumah seken,mereka sangat diuntungkan dengan suku bunga bank yang palingrendah, yang pernah ada. Beda sekali dengan di waktu krisis 1998-2000, bunga bank tinggi sekali.
Saya sangat yakin, setelah isu vaksin selesai, properti akan lari naik. Kalau Anda lihat krisis tahun 2008 di Amerika, tahun 2009-2010 penjualan properti kembali naik. Laporan terbaru dari San Fransisco, Amerika, bahwa harga properti setelah Covid-19 di 2020, naik 8%.
Artinya daerah-daerah yang bagus tetap dicari orang. Apalagi dengan suku bunga yang rendah seperti saat ini.
Berkaca dari kondisi tahun lalu, bagaimana prediksi pasar rumah seken di 2021 ini?
Ketika Covid-19 melanda Indonesia bulan Maret tahun lalu, laporan dari hampir semua broker mengalami kerugian hingga bulan Juni 2020. Tetapi sejak Juli sampai dengan Desember 2020, kami mengalami peningkatan yang luar biasa. Offset kami punya kerugian dari Januari sampai dengan Juni kelihatan sekali. Laporan saya untuk Januari sampai
dengan Juni 2020, yang biru hanya bulan Februari, yang lainnya merah semua. Tetapi, mulai dari Juli sampai dengan Desember kenaikan kami mulai dari 14%-37% per bulan.
Dan penjualan di Januari 2021 ini juga masih tetap bagus. Penjualan saya di Januari tahun ini adalah yang tertinggi selama 10 tahun terakhir. Jadi saya bilang, momentum bisa nyambung terus dengan catatan pemerintah juga support dengan isu yang positif, terutama berkaitan dengan masalah vaksin dan pajak yang mau diturunkan, serta insentif
lain.
Bagaimana dengan target ERA untuk pasar seken pada tahun ini?
Bagi saya sederhana, tahun ini kami punya target minimum naiknya 15% dibandingkan dengan tahun 2020.
Apa yang dilakukan untuk mencapai target tersebut?
Satu, yang paling penting adalah jangan isu Covid ini membuat Anda melegitimasi bahwa isnis saya susah. Jadi ini masalah mindset. Kedua, para agen terutama mereka yang sekarang ini main di primary market, mestinya sadar bawah pasar primer memang lebih susah. Mereka harus membuka diri untuk main di secondary juga. Ketiga, mereka
harus aktif bermain di social media, karena saat ini digital marketing menjadi sesuatu yang sangat penting untuk bisa eksis di bisnis ini. ●
