PROPERTY: DIE-HARD

0
243
property

Tantangan pengembang property saat ini adalah terus berinovasi dan beradaptasi agar produknya terserap pasar. Berbagai penyesuaian harus dilakukan mulai dari harga, desain, hingga promo yang menarik konsumen.

Beratnya tekanan akibat pandemi Covid-19 yang hingga kini belum petahuan kapan berakhirnya, tidak lantas menghentikan kegiatan bisnis berbagai perusahaan pengembang properti. Dampak ekonomi akibat pandemi ini terasa pahit bagi pengembang. Ada pengembang yang menurunkan target penjualan, menurunkan jumlah proyek yang dibangun,
menghentikan sama sekali proyeknya. Bahkan, ada pengembang yang sampai dipailitkan.

Baca juga, Ciputra Development Catat Marketing Sales Rp3,8 Triliun di Sembilan Bulan 2020

Menilik kondisi pasar properti tanah air, secara umum, hingga kuartal III 2020 memang masih mengalami tekanan besar pada semua subsektor properti. Mulai dari perkantoran, hunian (apartemen dan landed), juga ritel hingga perhotelan.

Data Colliers International Indonesia menunjukkan bahwa hingga saat ini tidak ada tambahan pasokan baru untuk perkantoran di kota besar seperti Jakarta. Pasok kumulatif di Jakarta tercatat 10,3 juta m2, dengan 6,9 juta m2 (sekitar 66 persen) terletak di CBD. Kegiatan konstruksi pun melambat, termasuk proses fitting out, sehingga penjadwalan ulang beroperasinya gedung perkantoran sangat mungkin terjadi. Tingkat hunian perkantoran pun terus turun, bahkan disebut tekanan akan terjadi hingga 2021.

Subsektor apartemen pun mengalami tekanan. Bahkan sejak 2015 lalu, apartemen sudah mengalami koreksi yang cukup dalam. Adanya pandemi Covid-19, semakin menekan penjualan apartemen, khususnya di Jakarta. Tercatat hingga September baru sebanyak 1.382 unit yang terjual, jauh dari tahun 2019 di bulan yang sama yang mencapai 4.600 unit. Sementara dari sisi suplai pun berkurang sangat drastis. Tahun 2019 lalu diproyeksikan akan ada suplai di 2020 ini sebanyak 11,834 unit apartemen. Namun setelah dikonfirmasi ulang, ternyata hanya 3,034 unit apartemen yang akan masuk di tahun ini.

Menurut Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International Indonesia, tidak ada lagi kegiatan launching proyek baru. Adapun beberapa proyek yang baru dikenalkan pun ditunda. Bahkan, banyak konsumen
yang sudah membeli pun terpaksa harus refund. “Ini adalah situasi yang umum saat ini. Meskipun masih ada developer launching proyek baru, namun hal itu tidak menggambarkan kondisi keseluruhan,” tegasnya.

Sementara riset yang dikeluarkan oleh Indonesia Property Watch (IPW) pada kuartal III tahun ini yang juga menggambarkan kondisi riil sektor properti Indonesia. Laporan IPW khusus pada subsektor perumahan di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Jabodebek-Banten), sebagai benchmark properti di Indonesia. Nilai penjualan pasar perumahan Jabodebek Banten turun sebesar 17,4 persen atau menjadi sekitar Rp1,08 triliun. Padahal, pada kuartal II lalu sempat mengalami kenaikan sebesar 81,4 persen menjadi Rp1,3 triliun.

Sementara jumlah unit terjual juga mengalami penurunan sebesar 31,3 persen menjadi 1.594 unit, dari kuartal II sebanyak 2.319 unit. Padahal, pada kuartal II lalu sudah mengalami kenaikan 88,7 persen dari kuartal I sebanyak 1.229 unit. “Jumlah unit yang terjual turun 31,3 persen, lebih tinggi dari nilai penjualan. Ini menggambarkan bahwa tipe besar lebih banyak terjual dibandingkan tipe di bawahnya,” terang Ali Tranghanda,
CEO Indonesia Property Watch (IPW).

Jika dipetakan lebih rinci, sebagian besar wilayah mengalami penurunan penjualan, kecuali DKI Jakarta yang masih mengalami kenaikan 11,5 persen. Kenaikan penjualan di DKI Jakarta diperkirakan dipengaruhi juga
karena sebagian unit dijual dengan diskon antara 10–20 persen untuk rumah ready stock dan cara bayar tunai keras.

Wilayah Serang juga mengalami kenaikan tipis berdasarkan jumlah unit terjual, yakni 1,5 persen, meskipun secara nilai penjualan mengalami penurunan. Adapun wilayah dengan tingkat penurunan penjualan unit tertinggi adalah Tangerang (-41,1 persen), Bekasi (-22.2 persen), Depok (-18.2 persen), Bogor (-10,5 persen) dan Cilegon (-1,4 persen). Segmen di bawah Rp500 juta mengalami penurunan tertinggi hampir merata di semua wilayah. “Segmen menengah bawah relatif semakin tertekan dibandingkan dengan segmen menengah atas. Bahkan segmen menengah atas di beberapa wilayah memiliki kecenderungan meningkat,” terang Ali.

Menurutnya, proyek yang telah mempunyai brand, lebih diminati pasar dibandingkan yang lainnya. Sementara persaingan justru semakin ketat untuk para pengembang kelas menengah sampai bawah.

Adapun dari segi cara bayar, sejauh ini skema KPR tetap mendominasi sebesar 82,7 persen, namun peningkatan justru terjadi di pembayaran secara cash bertahap yang naik cukup tinggi dari 2,42 persen menjadi
8,19 persen. Sedangkan cash keras sebesar 9,11 persen.

Tetap Optimis

Pada umumnya, pengembang-pengembang besar dengan brand terkanal masih tetap eksis hingga tujuh bulan Covid-19 melanda Indonesia. Namun, bukan berarti pengembang menengah atau kecil tidak mampu bersaing. Pengembang di level ini juga menunjukkan sikap tidak menyerah, mampu bangkit selepas PSBB jilid pertama diberlakukan.

Kuncinya pada kreativitas dan inovasi yang harus dilakukan oleh para pengembang. Cepat menyesuaikan diri dengan kondisi saat ini dan tentunya cekat memanfaatkan teknologi. Tokh, banyak yang berhasil meraih penjualan maksimal, bahkan meningkat dari tahun sebelumnya. Meski, banyak pula penyesuaian yang harus mereka lakukan, baik dari segi desain dan spesifikasi bangunan, harga, hingga fleksibilitas cara bayar. Dan tentunya, promo-promo yang lebih menarik sudah harus dikeluarkan, termasuk pula dari kolaborsi bersama bank pembiaya. PT Lippo Karawaci Tbk, misalnya, mampu meraih marketing sales sebesar Rp2,28 triliun hingga September 2020. Pencapaian tersebut naik 100 persen secara tahunan (year on year/yoy). Pada kuartal III, penjualan meningkat 304 persen (yoy) menjadi Rp1,2 triliun dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu dari Rp303 miliar.

Pencapaian marketing sales pada kuartal III 2020 tersebut bahkan melampaui seluruh penjualan pemasaran pada semester I 2020, meskipun pertumbuhan ekonomi Indonesia sedang lemah imbas Covid-19. Selama pandemi, Lippo fokus pada proyek perumahan dengan harga terjangkau, dimana telah menjadi pendorong utama atas pencapaian tersebut, yang berkontribusi sekitar 51 persen dari total penjualan. Perseroan yakin akan melampaui target marketing sales sebesar Rp2,5 triliun untuk tahun 2020.

Demikian halnya PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang melalui salah satu inovasi program promo di tengah pandemi, Move in Quickly (MIQ), berhasil mendorong capaian marketing sales Perseroan. Hingga 9 bulan pertama 2020, pra penjualan telah mencapai Rp4,7 triliun, 65 persen dari target Rp7,2 triliun. BSDE telah meluncurkan setidaknya 6 produk baru, hingga di kuartal III 2020.

Pencapaian tersebut tentu tidak lepas dari beragam inovasi produk baru yang berhasil menarik minat pasar, dimana hampir semua adalah konsumen akhir (end user). Termasuk proyek paling anyar Agung Podomoro Group (APG), Kota Podomoro Tenjo (650 hektar), dimana berdasarkan NUP, minat konsumen sudah lebih dari 1.200 orang, hanya sebulan lepas dikenalkan ke masyarakat. Proyek baru lainnya dari Agung Podomoro Land (APL), yakni Kota Kertabumi di Karawang (5,6 hektar) yang berhasil menjual 25 persen produknya. Padahal, hunian tersebut dijual mulai Rp1,8 – Rp2,8 miliar.

PT Summarecon Agung Tbk (Summarecon), juga terus berupaya mengejar target tahun ini. Sebelumnya, pengembang telah sukses memasarkan produk hunian dan komersial di beberapa proyek lainnya, seperti di Summarecon Bekasi, Summarecon Serpong dan Summarecon Mutiara Makassar

Adapun proyek terbaru adalah Summarecon Bogor (500 hektar) yang diluncurkan Selasa (29/9/2020) lalu. Tahap awal, pengembang memasarkan dua klaster hunian sebanyak 163 unit (Rp1,3-4,9 miliar),serta 38 unit kavling hunian (Rp1,4 miliar). “Segmen properti yang dominan diserap pasar saat ini adalah Rp1 miliar hingga di bawah Rp2 miliar, lebih kepada kebutuhan untuk tinggal. Segmen berikutnya adalah di atas Rp3 miliar yang juga cukup berjalan dengan baik,” kata Herman Nagaria, Direktur Pengembangan Bisnis sekaligus Owner Summarecon Agung.

Bahkan, salah satu pengembang pendatang baru yang bermarkas di Hongkong, New Yi-Ho Holding Group Co. Ltd., (Yi-Ho Group), jugaakan membangun proyek senilai Rp450 miliar, seluas 10 hektar diTangerang. Melalui PT Yiho Jakarta Real Estate Development, akandibangun 1.053 unit rumah. Tahap pertama 212 unit. “Kami peduli dengan kehidupan konsumen, sehingga akan memberikan suasana yang nyaman dan aman, baik untuk tinggal maupun bekerja,” terang Richard Oh, CEO PT Yiho Jakarta Real Estate Development.

MAS Group yang baru meluncurkan dua proyek baru serta beberapa klaster hunian juga surprise atas respons positif pasar. Pengembang fokus pada segmen menengah di bawah Rp1 miliar, seperti Seion Residence @Serang, yang tahap dua telah terjual 50 persen dari 88 unit, sejak Agustus lalu. Kemudian di proyek Britania Bekasi, tren penjualan masih 100 unit per bulan. “Justru penjualan rumah subsidi kami yang menyusut,” kata Suwandi Tio, Direktur Utama MAS Group.

Modern Cilejit (1.000 hektar), kawasan kota yang dikembangkan oleh PT Modernland Realty Tbk ini pun sukses menarik minat konsumen. Hunian konsep TOD di Cilejit, Tangerang, tersebut masuk pemasaran tahap tiga dengan harga mulai Rp186 juta. Bahkan pengembang masih memberikan promo diskon hingga 20 persen.

PT Repower Asia Indonesia Tbk ini pun terus melanjutkan pemasaran tahap akhir proyek Botanical Puri Asri (3 hektar) di kawasan Depok, Jawa Barat. Andy K Natanael Direktur Marketing Botanical Puri Asri mengatakan, saat ini tersisa hanya 60 unit saja. “Lumayan laris. Pembeli kami kebanyakan adalah end user yang mencari ketenangan dan kenyamanan,” terang Andy.

Adapun tipe hunian terkecil yang dijual saat ini, yakni LT/LB: 90m2/81.5m2, dijual mulai Rp1,3-1,8 miliar. Pengembang memberikan promo “2 Tahun Bebas Cicilan Tanpa Bayar Apapun”, hasil kerja sama dengan BTN dan BSM (Bank Syariah Mandiri). Andy menjelaskan, konsumen cukup membayar uang muka 10 persen, kemudian akad kredit, dan selama dua tahun tidak melakukan cicilan apapun. “Free semuanya. Misalnya jangka waktu kredit 10 tahun, maka selama 2 tahun tidak perlu bayar apa-apa. Tahun ketiga baru lanjut bayar. Jadi cicilannya tinggal 8 tahun saja,” jelas Andy.

Batam juga tidak kalah gesit untuk menangkap peluang di masa pandemi ini. Agung Podomoro Land (APL) yang mengembangkan Orchard Park Batam, mengeluarkan produk terbarunya apartemen Coast Park yang terdiri dari empat tower Jumlah unit limited dan ready stock. Menurut Liong Subur Kusuma, GM Marketing Orchard Park Batam, saat ini harga yang dipasarkan masih harga perdana mulai dari Rp295 juta. Ada dua tipe yang dipasarkan yaitu tipe studio dan two bedroom. Untuk fasilitas di Coast Park terdapat Backyard dan basket 3on3. Adapun serah terima unit mulai Maret 2021.

Satu lagi yang sedang masuk pasar properti di Batam adalah Opus Bay. Menurut Ruslan Weng, Lead Agent Opus Bay yang juga Ketua DPD AREBI Kep Riau, tanggal 1 Oktober ini sudah mulai collect NUP. Sedangkan launching ditargetkan Bulan Januari atau Februari 2021. Tampaknya gairah properti di Batam tidak pernah surut. ●