Jakarta, Propertyandthecity.com — PT Kereta Api Indonesia (Persero) bersiap mengembangkan hunian terjangkau di kawasan Transit-Oriented Development (TOD) Manggarai, Jakarta.
Tahap awal akan difokuskan pada Blok F dan Blok G dengan total luas lahan sekitar 2,19 hektare. Di dua blok tersebut, KAI merencanakan pembangunan 3.740 unit hunian dan 150 unit retail.
Dari total hunian tersebut, sebanyak 1.232 unit dialokasikan untuk segmen Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Sisanya merupakan unit komersial.
Groundbreaking tahap awal dijadwalkan berlangsung pada 21 Agustus 2026, dengan Ketua Satuan Tugas Perumahan Hashim Djojohadikusumo dijadwalkan hadir.
Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin mengatakan pengembangan Manggarai menjadi bagian dari upaya memperluas fungsi transportasi publik dalam membentuk struktur perkotaan.
“Kota akan bekerja lebih baik ketika masyarakat dapat tinggal lebih dekat dengan transportasi publik dan pusat aktivitasnya,” ujar Bobby.
Menurut dia, kawasan Manggarai memiliki peluang untuk membuat perjalanan masyarakat lebih singkat, biaya mobilitas lebih efisien, dan akses terhadap aktivitas kota semakin terbuka.
308 Unit untuk MBR
Vice President Corporate Communication KAI Anne Purba menjelaskan Blok G memiliki luas sekitar 6.925 meter persegi, sedangkan Blok F mencapai 15.014 meter persegi.
Pada kedua area tersebut akan dikembangkan:
- 308 unit hunian MBR
- 924 unit hunian MBM
- 2.508 unit hunian komersial
- 150 unit retail
Totalnya mencapai 3.740 unit hunian.
Unit akan tersedia dalam beberapa pilihan ukuran, mulai dari studio 28 meter persegi, tipe 36 dengan dua kamar tidur, hingga tipe 45 dengan dua kamar tidur dan ruang keluarga yang lebih besar.
“Komposisi hunian di Blok F dan G dirancang agar berbagai kelompok masyarakat dapat berada dalam satu kawasan yang dekat dengan transportasi publik,” ujar Anne.
Menurut dia, keberadaan 1.232 unit untuk MBR dan MBM menjadi bagian penting dari konsep Manggarai sebagai kawasan yang menggabungkan fungsi hunian, transportasi, ruang publik, dan kegiatan ekonomi.
Ditopang 162 Ribu Pergerakan Penumpang per Hari
Manggarai memiliki basis mobilitas besar untuk mendukung konsep TOD.
Stasiun Manggarai saat ini melayani sekitar 162 ribu pergerakan pelanggan setiap hari, dengan sekitar 700–750 perjalanan kereta api per hari.
Data KAI menunjukkan jumlah pelanggan KRL yang melakukan gate in di Stasiun Manggarai mencapai 5.142.739 orang pada 2023.
Jumlah tersebut meningkat menjadi 5.575.711 pelanggan pada 2024, kemudian mencapai 5.456.309 pelanggan pada 2025.
Sepanjang Januari hingga Juni 2026, jumlah pelanggan telah mencapai 2.716.932 orang.
Besarnya pergerakan tersebut menjadi salah satu dasar bagi KAI untuk mengembangkan hunian dan fungsi komersial yang langsung terhubung dengan jaringan transportasi publik.
TOD Manggarai Akan Dikembangkan hingga 129 Hektare
Pengembangan Blok F dan G hanya menjadi tahap awal dari rencana yang jauh lebih besar.
Secara keseluruhan, kawasan TOD Manggarai direncanakan mencakup sekitar 129 hektare.
Dari luas tersebut, sekitar 64 hektare merupakan lahan milik KAI.
Rencana pengembangan mencakup hunian vertikal, ruang publik, area hijau, fungsi komersial, jalur pedestrian, elevated pedestrian deck, serta berbagai fasilitas integrasi antarmoda.
KAI juga menyiapkan keterhubungan kawasan dengan KRL Commuter Line, Commuter Line Bandara, TransJakarta, Terminal Manggarai, hingga rencana LRT Jakarta.
Konsep ini diarahkan agar perpindahan dari rumah menuju moda transportasi dapat dilakukan dengan berjalan kaki atau melalui koneksi antarmoda yang lebih pendek.
Belajar dari Pengembangan TOD Kota Dunia
Bobby mengatakan KAI ingin membangun kemampuan pengelolaan TOD dengan standar yang semakin kompetitif.
Menurut dia, berbagai kota dunia telah menunjukkan bahwa kawasan di sekitar stasiun dapat berkembang menjadi pusat aktivitas yang produktif apabila transportasi, hunian, ruang publik, dan kegiatan ekonomi dirancang sebagai satu kesatuan.
“KAI ingin membangun kemampuan pengembangan TOD dengan standar yang semakin tinggi. Kami belajar dari praktik terbaik berbagai kota dunia, tetapi kebutuhan masyarakat Indonesia tetap menjadi titik berangkatnya,” katanya.
Bobby mengatakan keberhasilan proyek nantinya tidak hanya dinilai dari jumlah bangunan yang dibangun.
“Kehadiran Manggarai nanti akan diukur dari seberapa nyaman kawasan ini digunakan untuk tinggal, bekerja, berpindah moda, dan menjalani aktivitas sehari-hari,” ujarnya.
Masih Susun Master Plan dan PRK
Meski groundbreaking tahap awal telah dijadwalkan, pengembangan kawasan secara keseluruhan masih melalui proses perencanaan.
KAI tengah berkoordinasi dalam penyusunan Master Plan dan Panduan Rancang Kota atau PRK untuk Kawasan Berorientasi Transit Manggarai.
Tahapan tersebut mencakup penyusunan dokumen, pengajuan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, hingga proses penetapan sesuai ketentuan tata ruang.
Anne mengatakan Blok F dan G dipilih sebagai titik awal karena berada dekat dengan Stasiun Manggarai dan berdiri di atas lahan milik KAI.
“Setelah tahap awal berjalan, pengembangan kawasan akan dilanjutkan secara bertahap,” katanya.
Peluang Hunian Terjangkau di Tengah Kota
Rencana penyediaan 1.232 unit untuk MBR dan MBM menjadi bagian paling menarik dari proyek ini.
Selama ini, salah satu masalah utama perumahan Jakarta adalah semakin jauhnya hunian yang terjangkau dari pusat aktivitas dan tempat kerja.
Konsep TOD mencoba membalik pola tersebut dengan menempatkan hunian lebih dekat dengan simpul transportasi massal.
Jika dijalankan sesuai rencana, penghuni dapat mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi dan menekan waktu perjalanan harian.
Namun, keberhasilan konsep hunian terjangkau di Manggarai tidak hanya bergantung pada lokasi.
Harga jual atau sewa unit, mekanisme penetapan penerima MBR dan MBM, biaya pengelolaan gedung, kualitas ruang publik, akses pedestrian, serta integrasi antarmoda akan menentukan apakah kawasan benar-benar dapat diakses kelompok yang menjadi sasaran.
Dengan skala 129 hektare, TOD Manggarai berpotensi menjadi salah satu proyek regenerasi kawasan transportasi terbesar di Jakarta. Tantangan berikutnya adalah memastikan integrasi transportasi dan hunian tidak berhenti sebagai konsep, tetapi benar-benar menghasilkan kawasan yang terjangkau dan nyaman untuk ditinggali. (*)
