Jakarta, propertyandthecity.com —Di atas kertas, Indonesia masih menghadapi kekurangan rumah dalam skala besar. Angka backlog perumahan bahkan telah menembus 15 juta unit pada 2025—naik signifikan dibandingkan beberapa tahun sebelumnya. Namun di lapangan, realitas yang muncul justru bertolak belakang.
Rumah-rumah berdiri. Tapi tidak dihuni.
Fenomena ini terlihat di berbagai spektrum pasar. Di kawasan elit Jakarta, sejumlah rumah mewah tampak kosong, bahkan bertahun-tahun tidak terjual. Sementara di segmen rumah subsidi, tingkat kekosongan di beberapa daerah justru mencapai 60 hingga 80 persen.
Paradoks ini membuka satu pertanyaan mendasar: jika kebutuhan rumah begitu tinggi, mengapa yang sudah dibangun justru tidak ditempati?
Masalahnya Bukan Kekurangan Rumah, Tapi Salah Membuat Rumah
Arsitek sekaligus akademisi Universitas Indonesia, Joko Adianto, melihat persoalan ini bukan sekadar soal jumlah, melainkan ketidaksesuaian antara apa yang dibangun dengan apa yang dibutuhkan.
“Secara umum, akar permasalahannya adalah ketidaksesuaian antara kemampuan kuantitatif dan kualitatif pada sisi housing supply dan housing demand,” ujarnya, sebagaimana dikutip dari tirto.id, (10/04/2026).
Dalam konteks ini, persoalan tidak berhenti pada jumlah unit yang tersedia. Ada dua lapisan yang sering diabaikan.
Pertama, kemampuan pasar untuk membeli. Banyak rumah dibangun dengan harga yang secara nominal terlihat terjangkau, tetapi tidak sejalan dengan kemampuan finansial riil masyarakat—terutama kelompok berpenghasilan rendah.
Kedua, kualitas dan lokasi. Rumah yang dibangun sering kali berada jauh dari pusat pekerjaan, minim fasilitas, dan tidak sesuai dengan preferensi penghuni.
Akibatnya, rumah memang tersedia. Tapi tidak relevan.
Rumah Subsidi Kosong Bukan Selalu Gagal, Tapi Bisa Jadi Strategi Bertahan
Fenomena rumah subsidi kosong sering kali dianggap sebagai kegagalan program. Namun kenyataannya lebih kompleks.
Sebagian masyarakat berpenghasilan rendah justru membeli di pinggiran kota, tetapi tetap tinggal di pusat kota. Bukan karena tidak membutuhkan rumah, melainkan karena tekanan biaya hidup.
Transportasi, kebutuhan sehari-hari, hingga ketidakpastian pendapatan membuat mereka belum mampu benar-benar pindah.
Rumah itu tetap dimiliki—tetapi belum dihuni.
Dalam beberapa kasus, rumah baru ditempati ketika kondisi keuangan mulai stabil. Artinya, kekosongan tersebut bukan sekadar masalah demand, tetapi bagian dari strategi bertahan hidup.
Namun di sisi lain, tidak bisa diabaikan bahwa sebagian unit juga dibeli oleh kelompok non-sasaran untuk tujuan investasi. Celah ini menunjukkan lemahnya pengawasan dalam implementasi kebijakan.
Harga Melambung, Lokasi Menjauh, Beban Semakin Berat
Di segmen menengah dan atas, persoalan bergerak ke arah yang berbeda. Harga properti yang terus meningkat tidak lagi sejalan dengan daya beli masyarakat perkotaan.
Spekulasi dan inflasi turut mendorong harga ke level yang sulit dijangkau. Bahkan dalam beberapa kasus, harga pasar tidak lagi mencerminkan nilai riil, melainkan ekspektasi yang dibentuk oleh pelaku pasar itu sendiri.
Di sisi lain, pengembang yang bermain di segmen subsidi menghadapi tekanan biaya lahan dan konstruksi. Untuk menjaga harga tetap “terjangkau”, solusi yang diambil adalah membangun di pinggiran kota.
Konsekuensinya jelas. Lokasi semakin jauh. Waktu tempuh semakin panjang. Biaya hidup justru meningkat. Yang awalnya terlihat murah, pada akhirnya menjadi mahal.
Program 3 Juta Rumah: Ambisi Besar, Tantangan Lebih Besar
Pemerintah menargetkan pembangunan 3 juta rumah per tahun, termasuk opsi rumah dengan luasan kecil sekitar 18 meter persegi. Secara konsep, ini bukan hal baru.
Model rumah inti tumbuh pernah diterapkan di masa lalu, dan masih relevan bagi generasi yang lebih praktis.
Namun persoalannya bukan pada ukuran. Melainkan pada ruang untuk berkembang.
Rumah kecil tanpa ruang ekspansi akan membatasi kehidupan penghuninya. Sementara menyediakan ruang tumbuh berarti menambah luas lahan—yang pada akhirnya mendorong harga naik.
Alternatif vertikal pun tidak mudah. Ia membutuhkan perubahan regulasi tata ruang yang hingga kini belum merata di berbagai kota.
Artinya, solusi yang ada masih berada dalam dilema struktural.
Solusi Tidak Bisa Parsial, Harus Ubah Cara Pandang
Dalam situasi ini, pendekatan sektoral dinilai tidak lagi cukup. Perumahan tidak bisa dipandang sekadar sebagai pembangunan fisik. Ia adalah ekosistem. Mulai dari akses lahan, transportasi, ekonomi, hingga sosial—semuanya saling terhubung.
Salah satu pendekatan yang mulai didorong adalah pembangunan hunian vertikal berbasis kawasan campuran (mixed-use) di atas aset pemerintah, seperti terminal atau pasar. Selain itu, konsep konsolidasi tanah vertikal di kawasan kampung kota juga dinilai lebih relevan dibanding terus mendorong pembangunan di pinggiran.
Namun pada akhirnya, persoalan terbesar bukan pada kurangnya ide. Melainkan pada koordinasi. Selama perumahan masih diperlakukan sebagai proyek konstruksi semata, bukan sebagai ruang hidup yang kompleks, maka paradoks ini akan terus berulang.
Backlog akan tetap tinggi. Dan rumah kosong akan terus bertambah.
