Jakarta, Propertyandthecity.com – Pemerintah kembali menempatkan sektor properti sebagai salah satu penopang stabilitas ekonomi nasional pada 2026. Sejumlah kebijakan dan stimulus disiapkan untuk menjaga keberlanjutan industri, mulai dari pembiayaan rumah subsidi, insentif fiskal, hingga dukungan terhadap sektor perbankan dan investasi, di tengah tantangan kenaikan biaya konstruksi dan persoalan perizinan yang masih membayangi.
Pemerintah menaruh perhatian besar pada program rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait menegaskan bahwa program ini tidak cukup hanya berjalan sesuai rencana, tetapi harus memberikan dampak nyata dan lebih luas bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
“Tahun depan saya harap target penyaluran FLPP harus tercapai, dan jika perlu, melampaui sasaran yang telah ditetapkan. Tidak ada alasan lagi untuk menunda. Lakukan konsolidasi, bergerak cepat, dan hadirkan lebih banyak terobosan agar program perumahan benar-benar dirasakan oleh rakyat,” kata Ara.
Ara menekankan pentingnya konsolidasi lintas pemangku kepentingan agar pembiayaan rumah subsidi dapat disalurkan secara optimal. Dorongan dari pemerintah pusat ini pun mendapat respons positif dari pelaku industri properti.
Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono mengungkapkan, pemerintah telah memastikan keberlanjutan kuota FLPP pada 2026 tetap berada di level yang sama dengan tahun sebelumnya.
“Dorongan dan stimulus di dunia properti masih sangat terasa, utamanya dari angka FLPP. Tahun depan kuotanya tetap 350.000 unit,” kata Ari dikutip dari CNBC Indonesia, Selasa (13/01/2025).
Kepastian kuota tersebut telah dituangkan dalam kesepakatan antara pemerintah, pengembang, dan perbankan penyalur. Selain FLPP, dukungan terhadap sektor properti juga datang dari berlanjutnya program Kredit Usaha Rakyat (KUR) dengan plafon sekitar Rp130 triliun, serta perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027.
Rumah Subsidi Jadi Mesin Pertumbuhan
Di tengah berbagai segmen properti yang berkembang, Ari menilai rumah subsidi masih akan menjadi motor utama pertumbuhan industri. Optimisme tersebut didasarkan pada realisasi penyaluran FLPP sepanjang tahun berjalan yang diperkirakan mendekati 300.000 unit.
“Kalau melihat capaian tahun ini yang sudah mendekati 300.000 unit, Insyaallah tahun depan target 350.000 unit bisa tercapai,” katanya.
Prospek pertumbuhan tersebut juga diperkuat oleh asumsi makroekonomi yang relatif positif. Proyeksi pertumbuhan ekonomi nasional di kisaran 5–5,5 persen pada tahun berjalan, dan berpotensi meningkat mendekati 6 persen pada 2026, diyakini akan ikut memperbaiki daya beli masyarakat.
“Saya yakin daya beli masyarakat akan naik, seiring perbaikan infrastruktur ekonomi dan masuknya investasi yang mendorong penyerapan tenaga kerja,” ucapnya.
Meski demikian, Ari menegaskan bahwa tantangan utama rumah subsidi bukan terletak pada sisi permintaan. Dengan backlog perumahan yang masih besar, kebutuhan hunian tetap tinggi. Persoalan justru muncul dari sisi pembiayaan, khususnya kebijakan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK.
“Tantangannya itu SLIK OJK. Kalau ini tidak diselesaikan, makin sulit mencari masyarakat dengan catatan kredit yang lancar. Banyak yang terbiasa pakai paylater dan pinjol,” ungkapnya.
Harga Material Menekan Pengembang
Di luar persoalan pembiayaan, tekanan lain datang dari melonjaknya harga material bangunan. Kondisi ini paling terasa di wilayah Jawa Barat dan Banten, terutama sejak penghentian izin tambang pada pertengahan tahun lalu.
“Kenaikannya bukan main. Ada yang di atas 50 persen, bahkan mendekati 100 persen. Batu kali untuk pondasi naik lebih dari 50 persen,” katanya.
Kenaikan signifikan juga terjadi pada harga beton ready mix. Jika sebelumnya berada di kisaran Rp800.000–Rp900.000 per meter kubik, kini harganya sudah menyentuh Rp1,1–Rp1,2 juta, dengan pasokan yang semakin terbatas.
“Yang naik itu material alam. Semen relatif stabil, tapi pasir dan split mahal dan sulit didapat karena izin tambang dihentikan,” jelas Ari.
Lonjakan biaya konstruksi tersebut membuat pengembang rumah FLPP berada dalam posisi sulit. Harga jual rumah subsidi telah ditetapkan pemerintah, sementara biaya terus meningkat, sehingga margin keuntungan semakin tertekan.
“Tidak ada cara lain selain mendorong pemerintah untuk me-review harga FLPP. Klaim bahwa pengembang masih dapat laba Rp20-25 juta per unit itu sudah tidak relevan hari ini,” tegasnya.
Dengan kualitas bangunan yang tidak bisa dikompromikan, sebagian pengembang mulai mengandalkan segmen komersial sebagai penyangga arus kas dan keberlangsungan usaha.
Sulitnya Perizinan Bikin Sektor Properti Tertekan?
Tekanan juga datang dari sisi wilayah pengembangan. Ari melihat peluang pertumbuhan kini mulai bergeser ke luar Jawa Barat, seiring kebijakan perizinan yang semakin ketat di provinsi tersebut.
“Bandung Raya sudah distop izinnya sejak sebelum kebijakan Jawa Barat berlaku menyeluruh. Sekarang pengembang di Jawa Barat hanya bisa menjual proyek yang izinnya sudah terbit sebelumnya,” katanya.
Padahal, Jawa Barat selama ini menjadi tulang punggung penyediaan rumah subsidi nasional, dengan kontribusi sekitar 24,3 persen produksi FLPP dan backlog perumahan terbesar. Dalam kondisi ini, wilayah seperti Banten, Serang, dan Cilegon dinilai memiliki prospek yang relatif lebih terbuka.
Selain perizinan pembangunan, persoalan pertanahan turut memperumit kondisi industri. Penghentian alih fungsi lahan membuat pengurusan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) semakin sulit, bahkan pada lahan yang sebelumnya telah mengantongi izin.
“Kalau ini tidak segera diselesaikan, suplai rumah akan berkurang dan harga pasti naik. Ini tidak baik untuk masyarakat,” kata Ari.
Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Joko Suranto menyebut LSD sebagai salah satu faktor utama yang menahan laju investasi properti di berbagai daerah.
“Terkait dengan investasi, kami menemukan bahwa ada sekitar 306 proyek dari 16 DPD yang terhambat karena masalah perizinan. Total nilai investasi yang terhambat mencapai Rp34,476 triliun. Masalah perizinan ini mencakup berbagai aspek, mulai dari Amdal, tata ruang, hingga Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD),” terang Joko dinukil dari CNBC Indonesia, Selasa (13/01/2025).
Menurutnya, koordinasi lintas kementerian terus dilakukan untuk mempercepat penyelesaian persoalan tersebut. Bahkan, potensi nilai investasi terhambat diperkirakan bisa meningkat signifikan seiring masuknya laporan dari daerah lain.
“Oleh karena itu, kami telah berkoordinasi dengan berbagai kementerian dan berencana mengirimkan surat resmi untuk menyampaikan masalah ini. Jika seluruh DPD atau ditambah 21 DPD lagi mengirimkan laporan, potensi investasi yang terhambat bisa mencapai Rp 55 triliun, dengan lebih dari 30.000 tenaga kerja yang seharusnya terserap,” ujar Joko.
Kemana Arah Pasar Bergerak?
Di tengah berbagai tekanan struktural tersebut, dinamika pasar menunjukkan perubahan arah. Sinyal pergeseran sudah terlihat sejak kuartal III (Q3) 2025. Berdasarkan laporan Indonesia Property Watch (IPW), penjualan unit rumah melonjak 16,6 persen dibanding kuartal sebelumnya, meski nilai transaksinya hanya naik 1,1 persen.
Kesenjangan antara pertumbuhan volume dan nilai transaksi ini mencerminkan perubahan preferensi konsumen ke rumah dengan harga lebih terjangkau, terutama di kisaran Rp1–2 miliar.
CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan, pertumbuhan penjualan yang lebih tinggi dari sisi volume dibanding nilai transaksi menunjukkan adanya penyesuaian perilaku konsumen di tengah kondisi ekonomi yang mulai stabil.
“Pasar perumahan pada Q3-2025 mengalami pertumbuhan unit terjual sebesar 16,6% lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan nilai penjualan sebesar 1,1%, dengan indikasi permintaan pasar bergeser ke segmen harga rumah yang lebih rendah. Pertumbuhan ini juga lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu,” ujar Ali.
Menurut Ali, segmen harga Rp1–2 miliar kini menjadi penggerak utama pasar, sementara segmen menengah-atas mulai menunjukkan tanda perlambatan setelah mengalami pertumbuhan pesat dalam satu tahun terakhir.
“Dengan melihat pergerakan tren pasar perumahan dalam dua triwulan terakhir, pergeseran terjadi ke segmen harga penjualan di kisaran Rp500 juta–2 miliar, khususnya terkonsentrasi di harga Rp1–2 miliar,” lanjutnya.
Ia menambahkan, perlambatan di segmen menengah-atas belum sepenuhnya menunjukkan pola yang stabil. Menurutnya, pasar perumahan kini mulai menemukan keseimbangan dengan hadirnya pasokan di segmen menengah yang mampu memperkecil kesenjangan antara permintaan dan penawaran yang selama ini terjadi.
Ali juga menilai perlambatan tersebut bukan disebabkan melemahnya daya beli masyarakat, melainkan karena pasar mulai jenuh setelah periode pertumbuhan yang kuat sebelumnya.
“Peningkatan penjualan di banyak proyek juga didorong oleh program PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) yang diperpanjang hingga akhir 2007. Kebijakan ini mendapatkan respons positif dari pasar,” jelasnya.
 2025. Berdasarkan laporan Indonesia Property Watch (IPW), penjualan unit rumah melonjak 16,6 persen dibanding kuartal sebelumnya){kind=link}