PropertyandtheCity.com, Tangerang – Menyebut Tangerang, Banten, orang langsung terbayang kawasan yang telah berkembang menjadi sentra hunian menengah atas dengan segala fasilitasnya yang komplit. Dari waktu ke waktu, Tangerang mentasbihkan diri sebagai kiblat kaum urban yang mencari hunian di barat Jakarta. Aksesnya mudah, berlimpah sarana-prasarana, dan letaknya dekat Jakarta baik melalui jalan biasa, tol, maupun kereta.
Kawasan ini menjadi kota modern dengan dibangunnya beberapa proyek kota baru yang terintegrasi dan saling melengkapi. Infrastruktur yang dibangun developer bahkan lebih baik dari yang tersedia di Jakarta. Fasilitasnya juga tidak kalah dengan ibukota. Mal, komplek bisnis, pusat pendidikan dan pusat olahraga semuanya ada.
Tak heran bila Tangerang yang berbatasan dengan Jakarta Barat dan Selatan, serta Kabupaten Bogor, adalah wilayah di megapolitan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (Jabodetabek) yang pengembangan real estatenya dinilai paling gempita. Karena ekspektasinya yang tinggi itu, permintaan terhadap properti di Tangerang terutama sebagai investasi juga besar, sehingga harga rumahnya cenderung paling tinggi dan menjadi acuan di Jabodetabek dengan kenaikan yang melompat-lompat selama booming properti 2010-2013.
Boleh jadi saat ini terutama di proyek-proyek kota baru yang kini menjadi kantong hunian elit di barat Jakarta, sebut contoh Gading Serpong (1.000 hektar) di Pagedangan, Tangerang, sudah tidak ditawarkan lagi rumah seharga dibawah Rp1 miliar. Township (kota baru) yang berdampingan dengan kota baru BSD City ini menjadi sasaran investor untuk melipat-gandakan uangnya. Lebih dari 30 tahun, sejak awal pengembangannya sudah menjadi hunian favorit kalangan profesional menengah. Sekitar 5-10 tahun terakhir harga rumahnya naik gila-gilaan menyusul makin lengkapnya fasilitas dan dukungan infrastruktur.
Pengamat properti Anton Sitorus mengatakan, hal itu lumrah karena kawasan barat Jakarta khususnya Tangerang punya potensi yang menjanjikan baik untuk sektor properti hunian ataupun investasi.
“Produk yang dikembangkan di barat Jakarta beragam, selain itu memiliki infrastruktur yang bagus dan tertata. Sehingga kawasan di barat Jakarta ini telah sebagai menjadi new territory yang menjanjikan,” kata Anton Sitorus dalam sebuah diskusi Media Talk menyoal prospek pasar properti barat Jakarta di Tangerang, beberapa waktu lalu.
Ia menangkap tren membeli proyek properti terpadu berikut semua fasilitasnya dalam satu kawasan berskala kota menjadi kebanggaan tersendiri bagi para pemilik kapital. Kota direncanakan dengan baik dan seksama sehingga betah dihuni dan nyaman di dalam keseharian.
“Ada rasa bangga ketika memiliki properti di pengembangan proyek skala kota. Prospeknya juga panjang sebab ada tahapan-tahapan dalam pembangunannya. Ini membuat orang yang menghuni atau pemiliknya punya potensi untuk mendapatkan keuntungan dari pengembanan kawasan tersebut, karena prospek investment horizon-nya lebih panjang,” ujar Anton.
Menurutnya, mempertimbangkan beberapa aspek seperti aksesibilitas yang sudah cukup memadai, antara lain akses tol untuk mobil, dan akses transportasi umum seperti commuter line, kemudian jarak Tangerang terhadap Jakarta, dan fasilitas kawasan yang sudah komperhensif, maka tingginya permintaan hunian masih masuk akal.
“Sampai saat ini wilayah barat proyek township-nya paling berkembang karena secara historis sejak tahun 80-an sudah mulai dikembangkan proyek skala kota di barat, jumlahnya banyak. Secara demografis, kelasnya middle-middle up. Di barat kelas middle up cukup signifikan. sejalan dengan infrastruktur yang lebih lengkap, termasuk akses dan koneksi ke bandara lebih banyak dibanding wilayah lain. Pasarnya lebih dinamis, bisa dilihat dari banyaknya jumlah proyek,” ungkapnya.
Anton mengatakan, wilayah timur dan selatan Jakarta, tetap ada ceruk pasarnya kendati berbeda kebutuhaan. Wilayah timur seperti Bekasi dan selatan seperti Bogor dan Depok, mayoritas kelas middle low-middle. “Investasi asing banyak di barat Jakarta, timur Jakarta ada tapi arahnya lebih ke proyek industrial, kalau hunian dan komersial lebih ke barat. Sentul di selatan Jakarta belakangan berkembang tapi masih jauh dibanding timur apalagi barat, sebab selatan itu densitinya rendah karena daerah resapan, KDB nya rendah sekali,” tambahnya.
Trend Setter Baru?
Menurut Anton secara umum perumahan di pengembangan township yang memiliki akses langsung menuju jalan tol, masih ‘reasonable’ menawarkan rumah dengan harga yang lebih tinggi.
“Karena sisa lahan nggak terlalu banyak lagi, sudah high value, fokus pembangunan proyek township saat ini komersial. Hunian yang ditawarkan juga sudah harus punya konsep-konsep yang menarik, karena kawasannya sudah menjadi trend setter. Kalau yang lain-lain masih dalam tahap pembangunan rumah konvensional, sebuah township sudah harus punya konsep yang lebih advance, karena harga lahannya sudah tinggi,” jelasnya.
Sementara M Nawawi, Presiden Direktur Paramount Land, pengembang township Paramount Gading Serpong di Tangerang menyatakan, bahwa faktor lain yang juga menjadi penentu sehingga proyeknya menjadi kawasan yang diminati konsumen dan trend setter adalah faktor manajemen kota yang baik untuk memberikan rasa aman dan nyaman bagi siapa saja yang ada di dalamnya.
Kemudahan akses menuju wilayah kota mandiri lainnya untuk mendukung keseharian penghuni juga menjadi daya tarik lainnya. Kawasan Gading Serpong mudah diakses menggunakan kendaraan pribadi ataupun umum. Tol yang memiliki akses langsung ke Gading Serpong adalah Tol Jakarta-Merak dan Tol JORR W2 Ruas TB Simatupang, Tol Serbaraja dan segera yang terbaru adalah akses langsung Boulevard Gading Serpong terkoneksi ke BSD pada Maret 2024 dan akan menghubungkan tol serbaraja.
“Konektivitas dan aksesibilitas yang sangat tinggi antara Gading Serpong dengan kawasan lainnya di Tangerang Raya dan Jabodetabek, membuat kawasan ini semakin terbuka dan mendorong perekonomian Tangerang semakin tumbuh lebih cepat,” ucap Nawawi.
Sejumlah faktor tersebut dimanfaatkan Paramount Land untuk membentuk ekosistem bisnis melalui pengembangan beragam kawasan komersial dengan beragam bentuk, dari commercial strip, business loft, shophouses, dan lainnya. Terbaru, Manhattan District. Ini adalah episentrum atau pusat segala kebutuhan gaya hidup, berbelanja, hobi, fesyen dan lain sebagainya yang dikembangkan di sisi selatan kawasan Gading Serpong menuju arah kota BSD. Di atas lahan seluas 22 hektar, Manhattan District bakal menampung komersial dan bisnis rupa-rupa.
Black Owl, sebuah lounge megah dengan konsep internasional sudah resmi hadir. Tempat nongkrong beken ini dibangun di atas lahan seluas 1.600 m2, dan menjadi cabang ketiga Black Owl setelah Kelapa Gading dan Golf Island Pantai Indah Kapuk (PIK) Jakarta Utara.
“Sejak dikenalkan ke publik pada akhir tahun 2021 lalu, hingga April 2024 produk-produk yang kami tawarkan sudah 95 persen terserap pasar,” ungkap Nawawi.
Menurutnya, Kota Gading Serpong telah berkembang menjadi destinasi populer di Tangerang Raya dan Jabodetabek dengan populasi mencapai lebih dari 120 ribu jiwa. Kota ini terus bertumbuh secara pesat dengan lebih dari 40 klaster terhuni, fasilitas kota yang lengkap, transportasi umum, jalan boulevard yang dilewati lebih dari 15.000 kendaraan/ jam, dan tingkat okupansi bisnis yang sangat tinggi.
“Apa yang kurang di sini? Semuanya ada. Bukan hanya sekadar menjual tapi kami beri banyak added value hingga terjadi growth value,” ungkap Nawawi.
Tak hanya permintaan hunian yang tinggi, meningkatnya populasi di Tangerang dan sekitarnya juga semakin meningkatkan kebutuhan masyarakat akan produk komersial. Terlebih di era digital saat ini dengan menjamurnya tren food review atau vlog, Kota Gading Serpong menjadi salah satu destinasi favorit food reviewer karena beragamnya resto kuliner yang dijajakan. Setiap bulannya selalu ada resto yang buka di Gading Serpong, menjadikan kota ini terkenal sebagai sentra kuliner.
Keberagaman destinasi kuliner dan gaya hidup ini menjadikan Gading Serpong sebagai destinasi favorit masyarakat sebagai tempat bermain, bekerja, meeting point, dan lainnya.
“Meskipun begitu, masyarakat kini lebih memilih hiburan dan kuliner yang menawarkan experience yang berbeda, misalnya tersedia area indoor dan outdoor, live music, tidak perlu masuk ke mal,” kata Norman Daulay, Direktur Paramount Land.
Semakin besar selaju dengan kian pesatnya pertumbuhan jumlah penduduk dan meningkatnya daya beli masyarakat, tentu membuat potensi pasar properti komersial terbuka luas. Sebab itu, Paramount Land kini tengah menyiapkan satu proyek baru berupa raksasa distrik yang dikonsep penuh keberlanjutan. Kendati masih dirahasiakan seperti apa proyek dan peruntukannya, yang jelas Norman bilang, proyek komersial dekat dengan hunian ini memiliki akses ciamik karena bakal berada dekat jalan baru yang tembus ke kawasan BSD City.
“Boleh jadi ini adalah the next mega district setelah Manhattan District. Sedang kami siapkan sebaik mungkin,” pungkasnya.
