Jakarta, Propertyandthecity.com – Tren pasar perumahan di wilayah Jabodebek-Banten semakin menunjukkan pergeseran ke rumah dengan harga lebih terjangkau. Di tengah tekanan ekonomi dan daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya, konsumen kini lebih banyak memburu rumah di bawah Rp500 juta, khususnya pada rentang harga Rp300 juta hingga Rp500 juta.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan pergeseran tersebut memperlihatkan pasar perumahan tidak lagi bergerak secara merata, melainkan membentuk dua pola yang berbeda. Kelompok masyarakat berpenghasilan menengah bawah semakin terkonsentrasi pada rumah berharga murah, sedangkan konsumen di segmen menengah atas mulai mengalihkan pilihan ke rumah dengan harga yang lebih rendah dibanding sebelumnya.
“Pada kelompok menengah-bawah, permintaan bergerak semakin kuat di rentang harga di bawah Rp500 juta, dengan konsentrasi di segmen Rp300–500 juta. Rumah dengan harga sampai Rp500 juta menjadi batas psikologis konsumen menengah-bawah yang relatif lebih sensitif terhadap harga dan kemampuan mencicil,” ujar Ali dalam pemaparan IPW Quarterly Housing Market Highlight Q2-2026 secara daring, Kamis (30/7/2026).
Di sisi lain, segmen rumah Rp500 juta hingga Rp1 miliar yang selama ini menjadi kontributor terbesar pasar mulai kehilangan daya dorong. Penurunan penjualan pada rentang harga tersebut telah berlangsung selama dua triwulan berturut-turut sehingga menunjukkan adanya perubahan preferensi konsumen.
“Sebaliknya, segmen Rp500 juta–Rp1 miliar masih menjadi pasar terbesar, tetapi kehilangan momentum yang ditandai dengan penurunan penjualan dalam dua triwulan terakhir. Rentang harga ini menjadi segmen ‘tanggung’ di saat yang bersamaan pasar segmen menengah-atas cenderung bergeser ke segmen lebih rendah ke kisaran Rp1–2 miliar,” katanya.
Data IPW menunjukkan komposisi penjualan rumah pada triwulan II-2026 masih didominasi segmen Rp500 juta hingga Rp1 miliar sebesar 35,72%, namun mengalami penurunan dibanding triwulan sebelumnya seiring melemahnya daya beli. Di saat yang sama, segmen Rp300 juta hingga Rp500 juta justru menguat dibanding triwulan sebelumnya, dengan kontribusi 21,61%. Sementara itu, segmen rumah Rp1 miliar hingga Rp2 miliar tercatat sebesar 31,78% yang juga mengalami penurunan.
Pergeseran minat ke rumah dengan harga yang lebih terjangkau juga terlihat dari pola pembayaran konsumen. Hasil riset IPW menunjukkan KPR masih menjadi andalan di seluruh wilayah Jabodebek-Banten. Di Banten, misalnya, porsi pembelian melalui KPR mencapai 94,1%, sedangkan di Jakarta sebesar 85,9% dan Bodebek 80,5%. Di sisi lain, pembelian secara tunai dan pembayaran bertahap mulai meningkat di Jakarta dan Bodebek. Namun, peningkatan tersebut belum cukup untuk menggeser KPR yang tetap menjadi pilihan utama masyarakat dalam membeli rumah.
Ali menjelaskan, pergeseran tersebut menjadi gambaran umum pasar perumahan Jabodebek-Banten, meski kondisi di setiap wilayah memiliki karakteristik yang berbeda sehingga memerlukan kajian lebih mendalam untuk mengukur tingkat persaingan maupun kapasitas permintaan.
IPW memperkirakan kecenderungan tersebut masih akan berlanjut hingga akhir tahun. Menurut Ali, struktur pasar akan semakin terpolarisasi ke segmen harga yang lebih rendah seiring kondisi ekonomi yang masih menyisakan ketidakpastian.
“Pasar diperkirakan akan membentuk struktur yang semakin terpolarisasi ke segmen lebih rendah. Kondisi pasar masih akan sangat rentan terhadap perubahan ekonomi sehingga diperkirakan masih belum akan membaik sampai akhir tahun 2026,” ujarnya.
