Jakarta, propertyandthecity.com — Di tengah meningkatnya kebutuhan hunian di berbagai wilayah, upaya menghadirkan rumah yang layak dan terjangkau menjadi tantangan yang terus berkembang. Program 3 Juta Rumah pun hadir sebagai salah satu inisiatif besar untuk menjawab kebutuhan tersebut.
Pengamat pasar properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, menilai persoalan utama sektor perumahan bukan terletak pada minimnya permintaan, melainkan pada keterbatasan pasokan hunian terjangkau.
“Keberhasilan program perumahan bukan dikarenakan tidak adanya permintaan rumah, melainkan terbatasnya ketersediaan supply rumah yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),” ujar Ali pada Property and The City, ditulis Selasa (31/3/26).
Padahal, sektor perumahan memiliki peran strategis dalam perekonomian nasional. Selain menjadi indikator kesejahteraan masyarakat, sektor ini juga memberikan efek berganda (multiplier effect) yang besar, dengan kontribusi terhadap PDB mencapai 14,63%–16,30% serta menyumbang signifikan terhadap penerimaan negara dan daerah.
Anggaran Minim di Tengah Peran yang Besar
Meski memiliki kontribusi besar, dukungan terhadap sektor perumahan dari sisi anggaran masih menjadi perhatian. Porsi anggaran yang dialokasikan pemerintah untuk sektor ini tercatat relatif lebih kecil dibandingkan sektor lain seperti pendidikan dan kesehatan.
“Sektor perumahan pada tahun 2024 memiliki anggaran Rp14,681 triliun ditambah dengan anggaran FLPP sebanyak 200.000 unit rumah sebesar Rp18,02 triliun sehingga total hanya sebesar 1% dari APBN. Di tengah harapan para stakeholder terhadap sektor perumahan dengan dibentuknya Kementerian PKP, anggaran sektor perumahan tahun 2025 justru mengalami penurunan menjadi sebesar Rp5,078 triliun,” jelasnya.
Gambaran tersebut memperlihatkan adanya ruang untuk memperkuat dukungan fiskal, seiring dengan meningkatnya peran sektor perumahan dalam mendorong pertumbuhan ekonomi. Terlebih, langkah percepatan pembangunan melalui Program 3 Juta Rumah membutuhkan sinergi kebijakan yang sejalan, termasuk dari sisi penguatan anggaran.
Di luar aspek anggaran, dinamika lain yang turut membentuk wajah sektor perumahan nasional adalah pola penyediaan hunian yang selama ini berjalan.
Ketergantungan pada Pengembang Swasta
Program perumahan nasional, khususnya skema FLPP, hingga kini masih sangat bergantung pada peran pengembang swasta. Dalam praktiknya, penyediaan hunian bagi masyarakat lebih banyak ditopang oleh kemampuan pengembang dalam menghadirkan pasokan rumah di pasar.
“Program FLPP sepenuhnya ditopang oleh kesanggupan dan kemampuan pihak pengembang swasta dalam menyediakan rumah. Pemerintah tidak membangun rumah FLPP dan hanya sebatas membiayai KPR sesuai dengan harga yang dipatok oleh pemerintah,” terang Ali.
“Sehingga dengan demikian, sedikit banyak ada unsur profit di dalam mengembangkan perumahan FLPP dan itu wajar secara bisnis. Bahkan para pengembang memiliki stigma yang negatif seakan-akan mudah menjadi pengembang perumahan dan memiliki keuntungan yang banyak,” lanjutnya.
Dengan demikian, seiring berjalannya waktu, pengembang swasta semakin kesulitan untuk memperoleh tanah yang murah untuk dapat dibangun rumah sesuai dengan patokan harga pemerintah.
Ketergantungan ini berisiko terhadap keberlanjutan program, terutama ketika pengembang menghadapi kendala lahan, biaya konstruksi, hingga regulasi dan perizinan.
Belum Ada Peta Jalan yang Jelas
Di samping itu, arah pengembangan sektor perumahan nasional juga masih membutuhkan kerangka yang lebih terstruktur. Kejelasan peta jalan menjadi penting agar kebijakan yang diambil tidak hanya bersifat responsif, tetapi juga mampu menjawab kebutuhan jangka panjang.
“Kebijakan yang diambil berjalan tanpa ada data dan informasi yang mendukung di tengah keterbatasan data untuk perumahan di Indonesia. Bagaimana selama ini program perumahan seperti Program Sejuta Rumah, Program 1000 Tower Rusunami, bahkan Program 3 Juta Rumah diluncurkan tanpa dukungan data dan informasi,” kata Ali.
Sejalan dengan itu, program-program yang berjalan saat ini dinilai masih berada pada rentang jangka pendek hingga menengah, sementara arah pengembangan jangka panjang yang terstruktur belum sepenuhnya terbentuk.
Tanpa basis data yang kuat, perencanaan hingga implementasi kebijakan berpotensi belum berjalan secara optimal, sehingga upaya pembenahan sektor perumahan secara menyeluruh membutuhkan fondasi yang lebih solid ke depan.
Perlunya Penguatan Bank Tanah
Salah satu solusi yang dinilai dapat memperkuat program perumahan adalah penguatan peran bank tanah. Tanpa kontrol terhadap harga lahan, upaya menghadirkan hunian terjangkau akan terus menghadapi tantangan.
“Selama tidak ada kekuatan pemerintah dalam mengontrol harga tanah, maka pergerakan harga akan selalu terperangkap dengan mekanisme pasar dan harga akan semakin tinggi sesuai dengan keterbatasan lahan di setiap wilayah. Pemerintah tidak punya wewenang untuk mengatur harga tanah karena sebagian besar sudah dikuasai oleh pengembang swasta,” jelas Ali.
Kondisi tersebut membuat ruang gerak pemerintah dalam menjaga keterjangkauan harga menjadi terbatas. Di sisi lain, intervensi terhadap pihak swasta juga tidak dapat dilakukan secara langsung karena berpotensi mengganggu keseimbangan bisnis perumahan.
Dalam situasi ini, keberadaan bank tanah menjadi salah satu pendekatan yang dapat dioptimalkan. Konsep ini bukan hal baru dan telah diterapkan di berbagai negara untuk menjaga ketersediaan lahan bagi pembangunan hunian terjangkau.
Menurutnya, optimalisasi tanah negara, pemanfaatan lahan idle BUMN, hingga penerapan skema konsolidasi lahan dapat menjadi langkah yang mendukung keberlanjutan program perumahan ke depan.
FLPP Capai Rekor, Tapi Tantangan Masih Besar
Di sisi lain, capaian program FLPP pada 2025 patut diapresiasi karena menjadi yang tertinggi sejak diluncurkan. Namun angka tersebut masih belum sebanding dengan kebutuhan hunian nasional yang terus meningkat.
“Pencapaian FLPP tahun 2025 mencapai 278.868 unit (BP Tapera, 2025) dan merupakan pencapaian tertinggi sejak FLPP dimulai 2010. Kerja keras dan upaya dari Kementerian PKP menjadi langkah awal yang sangat berarti, meskipun terbilang relatif masih kecil dibandingkan backlog perumahan yang masih tinggi,” jelas Ali.
Selain itu, kuota FLPP yang sering habis setiap tahun juga berdampak pada pengembang.
“Habisnya kuota FLPP akan membuat para pengembang rumah subsidi mengalami ‘kalah’ cash flow karena pastinya tidak ada pencairan dari perbankan atas rumah yang sudah dibangun 100%. Di sisi lain mereka harus tetap membayar bunga kredit kontruksi. Hal ini tentunya mengganggu keberlangsungan para pengembang rumah subsidi,” ucapnya.
Bahkan riset dari Indonesia Property Watch (2019) menyebutkan 8 dari 10 pengembang rumah subsidi mulai beralih ke pengembang rumah komersial, karena dinilai mekanisme pengembangan rumah subsidi terlalu menyulitkan dengan margin keuntungan yang tipis.
Dorongan Perbaikan Tata Kelola
Ali menekankan pentingnya penerapan prinsip good governance dalam program perumahan, mulai dari transparansi hingga kepastian hukum.
“Keterlibatan para pengembang yang ‘terpilih’ menjadikan program ini terkesan eksklusif hanya untuk pengembang tertentu. Dalam dunia bisnis hal ini mungkin wajar, namun tentunya akan berbeda ketika dalam hubungannya dengan lembaga pemerintah,” tutur Ali.
Ia juga menilai perlunya kejelasan regulasi terkait penyediaan lahan, termasuk dari aset sitaan negara maupun hibah pihak swasta.
Perlu Apresiasi, Tapi Harus Dibenahi
Meski dihadapkan pada berbagai tantangan, Program 3 Juta Rumah tetap dipandang sebagai langkah positif yang membawa harapan baru bagi sektor perumahan. Upaya ini dinilai dapat menjadi titik awal untuk mendorong perbaikan yang lebih menyeluruh ke depan.
“Kendati belum sempurna, Program 3 Juta Rumah menjadi semangat dan dorongan penting dalam menghadirkan solusi atas kebuntuan penyediaan perumahan rakyat saat ini,” ungkap Ali.
Optimisme tersebut sekaligus menegaskan keberhasilan program ini tidak hanya bergantung pada target pembangunan, tetapi juga pada arah kebijakan yang semakin terstruktur. Kejelasan peta jalan, penguatan kelembagaan, serta sinergi lintas sektor akan menjadi fondasi penting dalam menjawab kebutuhan hunian masyarakat secara berkelanjutan.
