PropertyandTheCity.com, Tangerang [Banten]– Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) triwulan III 2026 yang dirilis, Jumat (6/11/2026), mengungkapkan, penjualan rumah baru atau properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2026 merosot secara tahunan (year on year/yoy).
Pertumbuhan penjualan properti residensial itu, tercatat mengalami kontraksi (minus) sebesar 8,43 persen (yoy), lebih dalam dari triwulan II 2026 yang terkontraksi 2,36 persen (yoy). Pertumbuhan penjualan pada triwulan II 2026 itu sebenarnya jauh membaik, kendati terkontraksi, dibanding triwulan I 2026 yang terkontraksi 25,67 persen (yoy). Namun, ternyata pada triwulan III 2026 bukannya membaik, malah terkontraksi lagi lebih dalam.
“Saya harus katakan kalau penurunan pertumbuhan penjualan pada triwulan tiga 2026 terjadi pada seluruh tipe rumah. Rumah tipe besar terkontraksi 10,78 persen, tahunan ya. Ini berbalik arah dari triwulan sebelumnya yang tumbuh 13,08 persen secara tahunan,” kata Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi Ramdan Denny Prakoso.
Sementara penjualan rumah tipe kecil dan menengah terkontraksi lebih dalam sebesar 4,95 persen (yoy) dan 15,42 persen (yoy), dibanding triwulan II yang terkontraksi 2,88 persen (yoy) dan 10,51 persen (yoy). Secara triwulanan, pertumbuhan penjualan rumah pada triwulan III 2026 juga terkontraksi sebesar 11,10 persen (qtq), dari triwulan II 2026 yang tumbuh 9,39 persen (qtq).
Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh penjualan rumah tipe kecil dan besar yang terkontraksi 7,67 persen (qtq) dan 31,75 persen (qtq), dari sebelumnya tumbuh 30,33 persen (qtq) dan 24,41 persen (qtq). Sedangkan penjualan rumah tipe menengah masih mengalami kontraksi sebesar 4,55 persen (qtq), meskipun lebih kecil dari kontraksi di triwulan sebelumnya sebesar 8,59 persen (qtq).
Transaksi Masih Melemah
Harga rumah di Indonesia secara umum selalu meningkat dalam berbagai situasi, karena asumsi kebutuhannya masih lebih tinggi dibanding penawaran di pasar. Gejolak ekonomi global yang melambungkan harga energi, biaya bahan baku dan logistik, diikuti pelemahan nilai tukar rupiah yang terjadi saat ini, memaksa developer tetap menaikkan harga rumahnya kendati penjualan jeblok, karena meningginya harga bahan bangunan.
Kendati demikian, SHPR BI yang dilansir, Jumat (6/11/2026), mencatat kenaikan harga rumah baru atau properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2026 terbatas. Tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III 2026 sebesar 111,02 atau tumbuh 0,58 persen (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan II 2026 yang tumbuh 0,69 persen (yoy).
Perlambatan tersebut terutama dipengaruhi oleh perlambatan pertumbuhan harga rumah tipe menengah dan besar, yang masing-masing mencatat indeks 114,15 dan 108,50 dengan pertumbuhan 0,63 persen (yoy) dan 0,57 persen (yoy), melambat dibandingkan triwulan II 2026 yang tumbuh 0,83 persen (yoy) dan 0,68 persen (yoy). Perlambatan lebih dalam tertahan oleh kenaikan harga rumah tipe kecil. Indeks harga rumah tipe kecil mencatat peningkatan menjadi 114,14 dengan pertumbuhan 0,55 persen (yoy), dibandingkan triwulan II 2026 yang tumbuh 0,49 persen (yoy).
Paparan IPW Quarterly Housing Market Highlight Q3-2026 menunjukkan total pertumbuhan pasar secara kuartalan membaik dibandingkan kuartal sebelumnya. Namun, angka tahunan berbalik negatif. Pada Q3 2026, pertumbuhan total tercatat -5,3 persen secara kuartalan dan -2,3 persen secara tahunan. Sebagai pembanding, pada Q2 2026 angkanya masing-masing -14,3 persen dan +7,6 persen.
“Artinya, penurunan dari kuartal sebelumnya tidak sedalam Q2, tetapi pasar belum cukup kuat untuk disebut pulih. Pelemahan juga tidak terjadi sama rata: arah pasar semakin bergantung pada rentang harga rumah dan daya beli calon pembeli,” ujar CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda.
Pada rentang Rp1 miliar – Rp2 miliar, IPW mencatat pertumbuhan kuartalan turun 9,6 persen. Akan tetapi, pertumbuhan tahunan tercatat 59,7 persen, dengan komposisi pasar sebesar 30,3 persen. Perbedaan antara angka kuartalan dan tahunan ini menunjukkan bahwa kinerja segmen tersebut belum stabil, sebab basis tahunan masih tumbuh, tetapi transaksi terbaru melemah dibandingkan kuartal sebelumnya.
Sementara itu, rumah dengan harga di atas Rp2 miliar tumbuh 38,3 persen secara kuartalan, tetapi masih turun 37,1 persen secara tahunan. Komposisinya naik menjadi 9 persen. Karena itu, kenaikan kuartalan tersebut belum cukup untuk menunjukkan pemulihan menyeluruh pada segmen atas.
Rumah Seharga Miliaran Habis Terjual, Wajar atau Anomali?
Kalangan menengah ke atas hingga segmen super high-end masih meminati produk hunian mewah yang menawarkan beragam fasilitas, kemewahan, hingga lokasi di kawasan ekslusif dan strategis.
Sebut contoh Altadena Residences (82 unit) di Pasadena Central District, Paramount Gading Serpong, Tangerang (Banten) yang seluruh huniannya habis terjual. Padahal harga rumahnya termurah Rp4 miliaran per unit.
Dari situasi ini membuat Paramount Land, pengembangnya, meluncurkan pengembangan Klaster Altadena Prime seiring minat konsumen yang tinggi. Altadena Prime dirancang lebih eksklusif, hanya 50 unit. Layout-nya diklaim lapang dengan bangunan tiga lantai dilengkapi 4+1 kamar tidur.
Perlu diketahui, Tangerang Raya menjadi area yang paling banyak dicari pengguna Rumah123 pada Oktober 2026, dengan porsi 13,6% dari total pencarian properti di platform tersebut. Jakarta Selatan menyusul tipis dengan 13,5%, diikuti Jakarta Barat sebesar 10,9%. Dibandingkan dengan September, porsi pencarian di Tangerang naik 0,4 poin persentase. Porsi Jakarta Selatan dan Jakarta Utara masing-masing naik 0,3 dan 0,2 poin persentase.
Akses transportasi menjadi salah satu faktor yang dapat menjelaskan daya tarik Tangerang sebagai pilihan hunian di luar Jakarta. Kota Tangerang terhubung dengan Jakarta melalui jalan tol dan KRL rute Tangerang–Duri, serta berada dekat Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Pemerintah Kota Tangerang juga merencanakan pengembangan kawasan berorientasi transit di Terminal Poris Plawad, Stasiun Tangerang, dan Alam Sutera.
Di Tangerang Raya, kawasan terpadu seperti Paramount Gading Serpong menambah pilihan hunian dan pusat aktivitas. Sementara itu, Pemerintah Kota Tangerang mengkaji pengembangan kawasan bisnis berbasis aerotropolis di sekitar bandara, sejalan dengan arah pengembangan Tangerang sebagai kota bisnis.
“Data pencarian menunjukkan area yang sedang banyak dijelajahi pengguna, tetapi tidak menjelaskan alasan setiap orang memilihnya atau memastikan terjadinya pembelian. Untuk membaca pasar, data ini perlu dilihat bersama faktor wilayah serta pergerakan harga dan suplai,” kata Marisa Jaya, Head of Market Research Rumah123, Rabu (11/11/2026).
Resale Price Index (RPI) Rumah123 mencatat kenaikan harga rumah sekunder nasional sebesar 0,3% pada Oktober dibandingkan dengan September. Sebulan sebelumnya, indeks naik 0,1%. Secara tahunan, pertumbuhan harga meningkat dari 0,4% pada September menjadi 0,9% pada Oktober.
“Pertanyaan yang kami lihat dari pencari rumah hari ini bukan lagi sekadar kapan harga turun, melainkan berapa total biaya untuk benar-benar memiliki rumah, seperti harga, cicilan, dan biaya mobilitas dari lokasi ke tempat bekerja. Mereka membandingkan lebih banyak area sebelum memutuskan. Ini sinyal yang penting bagi agen dan developer, pembeli semakin teliti, dan transparansi harga serta simulasi pembiayaan yang realistis menjadi bagian dari keputusan, bukan sebagai pelengkap,” papar Bayu Qresna, Head of Brand Marketing Rumah123.
Terus Melepas Klaster Baru
Sejumlah perumahan di Jabodetabek terus melansir klaster baru sepanjang tahun ini, bahkan menjelang tutup tahun 20206. Kebanyakan dari perumahan lama (on going) berskala kota dan besar seperti Paramount Gading Serpong, Alam Sutera, BSD City, KotaModern dan lainnya.
Beberapa di antaranya membidik kaum menengah atas, terutama klaster di perumahan berskala kota (township), dengan harga rumah di atas Rp2 miliar per unit. Pengembangnya agresif menggarap pasar.
Paramount Gading Serpong misalnya, dalam satu bulan terakhir melansir sedikitnya dua klaster. Pertama, Altadena Prime sudah dipasarkan Oktober lalu. Dan terbaru, kota mandiri seluas 1.200 hektar ini akan menggerojok pasar dengan rumah-rumah masa kini untuk kaum menengah atas karena animo pembeli masih tinggi.
Pekan depan, pengembangnya bersiap meluncurkan klaster hunian baru. Belum dikoar-koarkan seperti apa desain rumah dan berapa harga jualnya. Hanya saja, Ferry John Sihombing, Direktur Sales & Marketing Paramount Land, menyebut klaster baru ini lokasinya di pinggir jalan penghubung Gading Serpong-BSD.
“Pekan depan kami akan menggelar product knowledge bersama ratusan broker. Klaster ini istimewa karena rumah di gading Serpong dengan lokasi seperti ini tidak ada lagi,” tutur Ferry John.
