Jakarta, propertyandthecity.com— Pergantian Menteri Keuangan selalu membawa satu pertanyaan penting bagi sektor properti: apakah arah kebijakan perumahan akan berubah?
Pertanyaan itu kembali muncul setelah Presiden Prabowo Subianto melantik Suahasil Nazara sebagai Menteri Keuangan pada 14 September 2026, menggantikan Purbaya Yudhi Sadewa. Propertyandthecity melaporkan Suahasil, yang sebelumnya menjabat Wakil Menteri Keuangan, kini resmi naik menjadi Menkeu dalam reshuffle kabinet hari ini.
Bagi industri perumahan, sosok Suahasil sebenarnya bukan nama baru. Jauh sebelum menduduki kursi Menteri Keuangan, ia berkali-kali menyampaikan pandangan yang relatif konsisten: perumahan bukan semata urusan penyediaan rumah, melainkan sektor ekonomi dengan daya ungkit besar, sehingga layak memperoleh dukungan fiskal dan pembiayaan yang kuat.
Karena itu, alih-alih menebak kebijakan baru yang belum diumumkan, jejak pernyataan dan kebijakan Suahasil selama hampir satu dekade memberi petunjuk yang cukup jelas mengenai cara ia melihat sektor ini.
Rumah sebagai Penggerak Ekonomi
Salah satu benang merah terkuat dari pandangan Suahasil adalah keyakinannya bahwa sektor perumahan memiliki multiplier effect yang tinggi.
Pada November 2024, ketika masih menjabat Wakil Menteri Keuangan, ia menyebut sektor perumahan memberi nilai tambah sekitar Rp2.349 triliun-Rp2.865 triliun per tahun, setara sekitar 14-16 persen PDB jika dihitung bersama mata rantai sektor terkait. Sektor tersebut juga disebut menyerap sekitar 13,8 juta tenaga kerja, atau 10,2 persen dari total lapangan kerja pada 2022.
Kontribusi fiskalnya pun tidak kecil. Menurut data yang disampaikan Suahasil ketika itu, sektor properti menghasilkan sekitar Rp185 triliun penerimaan pajak pusat per tahun dan sekitar Rp92 triliun pendapatan asli daerah.
Argumennya sederhana tetapi fundamental. Membangun sebuah rumah berarti menggerakkan semen, pasir, bata, genteng, cat, kayu, logistik, pekerja konstruksi, perbankan, dan berbagai industri lain yang mayoritas berbasis produksi domestik.
Karena itulah Suahasil sejak lama memandang properti sebagai sektor yang bisa digunakan pemerintah untuk menarik aktivitas ekonomi lebih luas.
Pandangan semacam ini bahkan sudah muncul ketika ia masih menjadi Kepala Badan Kebijakan Fiskal pada 2019. Saat itu ia menyebut properti berkaitan dengan konstruksi, jasa keuangan, perdagangan, informasi dan komunikasi, jasa perusahaan, makanan, transportasi hingga pergudangan.
Dengan kata lain, bagi Suahasil, rumah bukan hanya sebuah aset di ujung rantai ekonomi. Ia justru berada di tengah rantai itu.
Rekam Jejaknya: Insentif Fiskal Bukan Hal Baru
Pandangan tersebut kemudian diterjemahkan ke dalam kebijakan. Pada 2019, ketika Suahasil memimpin BKF, pemerintah mengeluarkan lima paket kebijakan untuk mendorong sektor properti.
Paket itu antara lain berupa penyesuaian batas harga rumah sederhana yang bebas PPN, pembebasan PPN untuk rumah korban bencana, peningkatan batas hunian mewah yang terkena PPh dan PPnBM menjadi Rp30 miliar, penurunan PPh Pasal 22 hunian mewah dari 5 persen menjadi 1 persen, serta penyederhanaan validasi PPh penjualan tanah dan bangunan dari 15 hari menjadi tiga hari kerja.
Kebijakan tersebut memperlihatkan satu karakter pendekatan Suahasil: ia melihat instrumen fiskal bukan sekadar sumber penerimaan, tetapi dapat digunakan untuk memengaruhi perilaku pasar.
Pendekatan serupa terlihat kembali saat pandemi. Pada 2022, Suahasil menjelaskan pemerintah tetap memberikan PPN Ditanggung Pemerintah untuk rumah, saat itu sebesar 50 persen untuk rumah dengan harga paling tinggi Rp2 miliar dan 25 persen untuk rumah Rp2 miliar-Rp5 miliar, sesuai skema yang berlaku sampai September 2022.
Tujuannya tidak hanya mempertahankan daya beli rumah. Suahasil berharap meningkatnya transaksi properti akan mendorong pembangunan baru, memperbesar permintaan material, menciptakan lapangan kerja, dan pada akhirnya meningkatkan pembiayaan perbankan.
Itu penting untuk dicatat. Dalam kerangka pikirnya, insentif properti bukanlah tujuan akhir. Ia adalah stimulus untuk menggerakkan rantai ekonomi.
APBN sebagai Katalis, Bukan Satu-Satunya Sumber Uang
Di sinilah salah satu pandangan Suahasil yang paling relevan untuk melihat kebijakan perumahan ke depan.
Ia tidak melihat APBN sebagai sumber dana yang harus menanggung seluruh kebutuhan perumahan.
Pada akhir 2024, ketika membicarakan percepatan Program 3 Juta Rumah, Suahasil mengatakan uang negara tetap dibutuhkan, tetapi harus berfungsi sebagai katalis untuk menarik dana yang jauh lebih besar dari sektor keuangan.
Pandangan ini penting, terutama karena pembiayaan perumahan merupakan pembiayaan jangka panjang. Pemerintah dapat memberikan subsidi, bantuan uang muka, fasilitas likuiditas, atau insentif perpajakan. Namun, kebutuhan pembiayaan jutaan rumah jelas terlalu besar bila seluruhnya ditanggung APBN.
Karena itu, Suahasil berulang kali mendorong keterlibatan perbankan, pengembang, pasar modal, pemasok bahan bangunan, serta lembaga pembiayaan perumahan.
Jika pola pikir tersebut diteruskan setelah ia menjadi Menteri Keuangan, arah kebijakannya kemungkinan bukan sekadar memperbesar subsidi, tetapi membuat setiap rupiah APBN mampu memobilisasi pembiayaan yang lebih besar.
Namun ini tetap perlu dibedakan: hingga saat ini Suahasil belum mengumumkan paket kebijakan perumahan baru sebagai Menteri Keuangan. Pembacaan tersebut merupakan kesimpulan dari rekam kebijakan dan pandangannya sebelumnya, bukan pengumuman resmi pemerintahan baru.
Baca Juga: James Riady: Perumahan Bukan Sekadar Hunian, tetapi Mesin Penggerak Ekonomi
Sekuritisasi KPR Bisa Kembali menjadi Isu Penting
Ada satu bagian dari rekam jejak Suahasil yang relatif jarang dibicarakan publik, tetapi justru strategis bagi industri perumahan: sekuritisasi KPR.
Dalam Securitization Summit 2022, Suahasil menilai sekuritisasi dapat menjadi salah satu solusi atas persoalan maturity mismatch dalam pembiayaan perumahan.
Masalahnya klasik. KPR bisa berlangsung 15 hingga 20 tahun, sementara sumber dana perbankan sebagian besar berasal dari simpanan masyarakat dengan jangka waktu jauh lebih pendek.
Sekuritisasi memungkinkan kumpulan KPR diubah menjadi surat berharga. Dengan demikian, bank bisa memperoleh kembali likuiditas dan menyalurkannya menjadi pembiayaan rumah baru.
Menurut Suahasil, sekuritisasi juga dapat membuka sumber likuiditas baru, mengurangi biaya intermediasi, sekaligus menyebarkan dan mendiversifikasi risiko.
Kementerian Keuangan bahkan pernah mempertemukan PT Sarana Multigriya Finansial, BTN, dan BSI dalam rencana pelaksanaan sekuritisasi KPR pada 2022. Pemerintah ketika itu menilai bergeraknya sektor perumahan dapat memengaruhi setidaknya sekitar 170 industri turunannya.
Jika Indonesia ingin menaikkan skala pembiayaan rumah secara signifikan, isu ini layak kembali menjadi perhatian.
Sebab persoalan perumahan bukan hanya bagaimana rumah dibangun, tetapi juga bagaimana sumber dana jangka panjang tersedia dengan biaya yang masuk akal.
MBR Tetap Berada di Pusat Kebijakan
Walaupun Suahasil beberapa kali mendukung insentif untuk pasar properti secara luas, perhatian kepada masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR terlihat konsisten.
Pada 2022 ia menegaskan dukungan pemerintah terhadap Tapera melalui FLPP, PT Sarana Multigriya Finansial sebagai instrumen pembiayaan sekunder, Perumnas sebagai pelaku pembangunan, dan BTN sebagai bank yang fokus pada perumahan.
Ia bahkan menyebut instrumen-instrumen milik negara itu harus bekerja secara sinergis.
Dua tahun kemudian, ketika membahas percepatan Program 3 Juta Rumah, Suahasil kembali menyebut instrumen yang bisa digunakan pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah: insentif perpajakan, subsidi bantuan uang muka, serta subsidi selisih bunga.
Artinya, ada dua sisi yang berjalan bersamaan dalam pendekatan Suahasil.
Pada sisi demand, pemerintah membantu masyarakat agar lebih mampu membeli rumah.
Pada sisi supply dan pembiayaan, negara mencoba menciptakan likuiditas dan insentif agar industri mampu menyediakan rumah dalam skala yang lebih besar.
Lalu, Apa yang Mungkin Berubah Setelah Ia menjadi Menkeu?
Pergantian Menteri Keuangan tidak otomatis berarti perubahan kebijakan perumahan secara drastis.
Justru jika melihat rekam jejak Suahasil, terdapat kemungkinan besar kontinuitas pada beberapa prinsip utama.
Pertama, sektor perumahan kemungkinan tetap dilihat sebagai instrumen kebijakan ekonomi, bukan sekadar kebijakan sosial.
Kedua, dukungan fiskal bagi MBR berpeluang tetap dipertahankan, tetapi APBN akan didorong berfungsi sebagai pemicu bagi pembiayaan yang lebih luas.
Ketiga, instrumen pasar keuangan seperti sekuritisasi dan pembiayaan sekunder berpotensi memperoleh perhatian lebih besar, terutama jika pemerintah ingin meningkatkan skala pembiayaan tanpa membebani anggaran secara berlebihan.
Keempat, kebijakan pajak kemungkinan tetap digunakan secara selektif ketika pemerintah membutuhkan stimulus terhadap permintaan maupun investasi properti.
Rekam jejak Suahasil memperlihatkan ia tidak melihat perumahan sebagai kebijakan yang berdiri sendiri.
Perumahan berada di persimpangan antara fiskal, pembiayaan, perbankan, pasar modal, industri konstruksi, daya beli masyarakat, dan pertumbuhan ekonomi. Dan mungkin justru di situlah tantangan terbesarnya sebagai Menteri Keuangan.
Ujian Sesungguhnya: Memperbesar Skala Tanpa Memperbesar Beban Fiskal
Indonesia memiliki kebutuhan rumah yang besar, sementara kemampuan APBN selalu memiliki batas. Pada 2024, Suahasil sendiri menyebut backlog hunian sekitar 7,4 juta, sedangkan backlog kepemilikan mencapai 9,4 juta berdasarkan data yang digunakan pemerintah ketika itu.
Maka pekerjaan rumah bagi Menteri Keuangan baru bukan sekadar menentukan berapa banyak subsidi yang tersedia.
Pertanyaan yang lebih besar adalah bagaimana menciptakan mesin pembiayaan perumahan yang dapat berputar sendiri.
APBN dapat menjadi pemantik. Bank menyalurkan KPR. SMF menyediakan pembiayaan sekunder. Pasar modal menyerap sekuritisasi. Pengembang membangun pasokan. Industri material bergerak. Masyarakat memperoleh akses pembiayaan.
Jika rantai itu bekerja, efek ekonomi perumahan dapat jauh lebih besar daripada nilai subsidi yang dikeluarkan pemerintah.
Di sinilah perjalanan panjang Suahasil Nazara dalam membaca sektor properti menjadi relevan.
Ia pernah melihat perumahan dari kursi Kepala Badan Kebijakan Fiskal (BKF), dari posisi Wakil Menteri Keuangan, dari sisi stimulus pajak, pembiayaan MBR, sampai sekuritisasi KPR.
Kini ia duduk di kursi yang memungkinkan semua instrumen tersebut bertemu.
Pertanyaannya tinggal satu: seberapa jauh gagasan yang selama ini ia sampaikan dapat diterjemahkan menjadi arsitektur pembiayaan perumahan yang lebih besar, lebih murah, dan lebih berkelanjutan? Untuk industri properti, jawabannya akan jauh lebih penting daripada sekadar pergantian nama di kursi Menteri Keuangan. (*)
