Jakarta, propertyandthecity.com — Pemerintah mulai mendorong pendekatan baru dalam penyediaan hunian perkotaan melalui optimalisasi aset negara. Rencana pembangunan rumah susun (rusun) di kawasan bantaran rel kereta api di Senen, Jakarta Pusat, menjadi salah satu proyek yang mencerminkan arah tersebut.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait bersama Badan Pengelola (BP) BUMN meninjau lahan seluas 1,4 hektare milik BUMN yang akan dimanfaatkan untuk pembangunan hunian vertikal bagi masyarakat. Skema yang disiapkan mengedepankan kolaborasi antara BUMN dan swasta, di mana lahan tetap dimiliki negara, sementara pihak swasta berperan dalam pembangunan sebelum aset dikembalikan.
Model ini menandai pergeseran pendekatan dalam sektor properti, dari sekadar pembangunan berbasis lahan komersial menjadi pemanfaatan aset negara sebagai basis pengembangan hunian.
Masalah Lama, Pendekatan Baru
Permukiman di bantaran rel bukan persoalan baru di Jakarta. Selama puluhan tahun, kawasan ini berkembang sebagai hunian informal akibat keterbatasan akses terhadap perumahan layak di pusat kota.
Presiden Prabowo Subianto secara langsung meninjau kawasan tersebut dan meminta percepatan pembangunan hunian layak bagi warga yang telah lama tinggal di lokasi tersebut.
Respons pemerintah tidak hanya berupa relokasi, tetapi juga mencakup pembangunan hunian sementara (huntara) hingga 1.000 unit sebagai solusi transisi sebelum hunian permanen tersedia.
Namun di balik langkah tersebut, muncul pertanyaan yang lebih besar: apakah ini sekadar solusi sosial, atau awal dari transformasi model pengembangan properti urban di Indonesia?
Optimalisasi Aset BUMN: Hidden Land Bank?
Keterlibatan BUMN dalam proyek ini membuka perspektif baru dalam industri properti. Selama ini, keterbatasan lahan di pusat kota menjadi salah satu hambatan utama dalam penyediaan hunian terjangkau.
Dengan memanfaatkan aset BUMN yang selama ini tidak optimal, pemerintah secara tidak langsung membuka “land bank” baru di kawasan strategis.
Pendekatan ini berpotensi: menekan biaya pembebasan lahan, mempercepat proses pembangunan, dan menjaga kontrol negara terhadap fungsi lahan.
Dalam jangka panjang, skema ini dapat menjadi blueprint baru dalam pengembangan properti berbasis kemitraan publik-swasta.
Dilema Vertikalisasi Hunian
Rencana pembangunan rusun di kawasan padat seperti Senen juga mengarah pada pendekatan vertikalisasi sebagai solusi keterbatasan lahan.
Namun, vertikalisasi tidak hanya soal efisiensi ruang. Tantangan yang lebih besar terletak pada: kesiapan sosial masyarakat, adaptasi terhadap pola hidup vertikal, dan keberlanjutan pengelolaan hunian.
Pengalaman sebelumnya menunjukkan bahwa relokasi ke rusun tidak selalu berhasil jika tidak diiringi dengan pendekatan sosial yang tepat.
Dampak terhadap Ekosistem Properti
Dari perspektif industri, proyek ini memiliki implikasi yang lebih luas.
Pertama, keterlibatan swasta dalam pembangunan tanpa kepemilikan lahan membuka model bisnis baru, di mana developer berperan sebagai kontraktor pembangunan atau operator, bukan pemilik aset.
Kedua, pendekatan ini berpotensi mengubah struktur pasar hunian di pusat kota, dengan meningkatnya pasokan hunian terjangkau di lokasi strategis.
Ketiga, jika berhasil, model ini dapat direplikasi di kota-kota besar lain yang memiliki masalah serupa, terutama di kawasan dengan keterbatasan lahan dan tingginya tekanan urbanisasi.
Antara Solusi Sosial dan Strategi Properti
Dukungan pemerintah daerah, termasuk Pemprov DKI Jakarta, menunjukkan bahwa proyek ini tidak hanya dipandang sebagai program sosial, tetapi juga bagian dari penataan kota secara menyeluruh.
Relokasi warga ke hunian vertikal sebelumnya, seperti di kawasan TPU Kebon Nanas, menjadi contoh bahwa pendekatan ini dapat berjalan, meskipun tetap membutuhkan penyesuaian dari masyarakat.
Namun, keberhasilan proyek ini akan sangat ditentukan oleh konsistensi implementasi, kualitas pembangunan, serta integrasi dengan sistem transportasi dan fasilitas pendukung. (*)
