Birokrasi hingga Akses Lahan Jadi Penghambat, Skema TOD dan Transparansi Harga Mengemuka
Jakarta, Propertyandthecity.com — Program pembangunan 3 juta rumah yang menjadi salah satu agenda prioritas pemerintahan Presiden Prabowo Subianto mulai mendapat sorotan serius. Presiden mempertanyakan langsung progres di lapangan yang dinilai belum menunjukkan percepatan signifikan.
Hal tersebut diungkapkan Ketua Satgas Perumahan, Hashim Djojohadikusumo, yang menyampaikan bahwa Presiden menilai implementasi program masih terkesan berjalan lambat dibandingkan dengan ekspektasi awal.
“Saya bertemu Presiden beberapa minggu lalu, beliau mempertanyakan kenapa program perumahan ini terasa lambat,” ujar Hashim kepada awak media.
Birokrasi dan Transisi Kelembagaan Jadi Faktor Utama
Menurut Hashim, salah satu kendala utama berasal dari faktor struktural, terutama terkait transisi kelembagaan di sektor perumahan yang masih relatif baru.
Kondisi ini berdampak pada: lambatnya koordinasi lintas sektor, belum optimalnya eksekusi kebijakan, serta terfragmentasinya implementasi di lapangan.
Meski demikian, pemerintah optimistis bahwa percepatan dapat dilakukan melalui kolaborasi, termasuk dengan BUMN seperti PT Kereta Api Indonesia (KAI) dalam penyediaan lahan strategis.
Lahan Perkotaan Jadi Kunci, TOD Mulai Menguat
Dalam konteks pengembangan properti, pemanfaatan aset lahan milik KAI dinilai sebagai salah satu solusi strategis untuk menjawab persoalan backlog, khususnya di kawasan urban.
Lahan-lahan tersebut umumnya berada di: pusat kota, dekat simpul transportasi, dan memiliki akses langsung ke aktivitas ekonomi.
Hal ini membuka peluang pengembangan hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD)—model pembangunan yang mengintegrasikan hunian dengan transportasi publik dan pusat aktivitas.
Namun, pendekatan ini juga memunculkan konsekuensi penting dalam perencanaan: penentuan tipologi bangunan (low, middle, high rise), efisiensi biaya konstruksi, hingga keterjangkauan harga bagi masyarakat.
Risiko Lama: Harga Tidak Transparan
Di sisi lain, persoalan klasik sektor perumahan kembali mencuat: penentuan harga yang tidak transparan.
Dalam praktiknya, harga rumah seringkali: tidak sepenuhnya berbasis biaya riil, dipengaruhi spekulasi pasar, dan kurang mempertimbangkan kemampuan beli masyarakat.
Padahal, dalam kerangka kebijakan perumahan rakyat, harga ideal seharusnya mengacu pada dua indikator utama: IKKt (Indeks Kemahalan Konstruksi) atau biaya pembangunan dan IKKn (Indeks Kemampuan Konsumen) atau daya beli & daya sewa. Tanpa transparansi, program perumahan berisiko kehilangan legitimasi di mata publik.
Baca Juga: Backlog Perumahan Masih Tinggi, Pemerintah Dorong Kolaborasi Lintas Sektor
Vertikalisasi Tanpa Penggusuran
Strategi pembangunan hunian vertikal juga mulai diarahkan sebagai solusi atas keterbatasan lahan di perkotaan. Namun pendekatan ini menuntut prinsip baru:bukan menggusur, tapi menata. Bukan memindahkan keluar, tapi menggeser ke atas. Artinya, masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang sudah tinggal di kawasan tersebut tetap harus menjadi prioritas utama.
Selain itu, generasi baru, terutama Gen Z urban, mulai menjadi target pasar potensial untuk hunian berbasis mobilitas tinggi.
BP3R Jadi Penentu Arah Percepatan
Dalam konteks percepatan, peran Badan Percepatan Pembangunan Perumahan Rakyat (BP3R) dinilai akan menjadi krusial. Lembaga ini diharapkan tidak hanya menjadi entitas administratif, tetapi berfungsi sebagai “mesin percepatan” yang mampu: membuka akses lahan strategis, menyederhanakan birokrasi, mengintegrasikan TOD, dan menjaga transparansi harga, serta memastikan prioritas untuk MBR.
Namun itu semua, tanpa terobosan sistemik dan kemauan yang tinggi pada keberpihakan ke masyarakat, program berisiko kembali terjebak dalam pola lama: lambat, terfragmentasi, dan tidak efektif. (*)
