Betulkah ada kegelisahan di generasi milenial bakal tidak punya rumah karena harga properti yang tak terkejar. Hunian zaman now siap menjawab kegelisahan itu.
Kyra Nayda adalah satu dari sekian ribu bahkan jutaan generasi milenial yang mengungkapkan kegalauan masa depannya yang terancam tidak memiliki rumah. Beberapa milenialis yang ditemui Property and the City menceritakan hal yang sama, ada rasa pesimis bisa memiliki tempat tinggal sendiri. Bahkan, yang lebih ekstrim memunculkan pertanyaan di benak milenialis, “Mungkinkah kami jadi gelandangan?”
Kegalauan itu muncul karena kenyataan di depan mata, harga properti makin mahal dan sulit terjangkau oleh penghasilan mereka. Taruhlah masa kerja rata-rata milenialis 5-7 tahun dengan penghasilan belum lewat dari Rp10 juta per bulan. Mampukah mereka mencicil KPR/KPA di tengah gaya hidup konsumtif anak-anak zaman now. Bahkan, kalaupun menabung mereka pesimis mampu mengejar kecepatan harga properti yang setiap tahunnya naik berlipat. Ibarat mobil kenaikan harga properti di gigi lima, sementara penghasilan masih di gigi dua. Wajar kalau kemudian memunculkan pertanyan ironi, akankah generasi milenial di zaman now bakal hidup menggelandang alias tidak mampu membeli rumah.
Menurut Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch, saat ini rata-rata penghasilan kaum milenial tertinggal 10 persen hingga 15 persen setahun dibandingkan dengan kenaikan harga properti. Bisa dibayangkan betapa sulitnya gen milenial membeli properti hunian landed house atau apartemen. Apalagi gaya hidup di sebagian kalangan milienialis yang cenderung konsumtif. “Gaya hidup memang penting. Tapi masa depan lebih penting lagi. Menabung untuk membeli properti harus menjadi gaya hidup kaum milenia,” tegas Ali.
Pendapat Ali diperkuat oleh rilis portal Rumah123.com yang dipublikasikan pada akhir tahun 2016 lalu, yang menyebutkan pada tahun 2020 hanya 5 persen kaum milenial yang sanggup membeli rumah. Sebaliknya, sebanyak 95 persen gen milenial justru tidak memiliki rumah. Salah satu sebab utamanya adalah kenaikan harga hunian yang rata-rata per tahunnya mencapai 17 persen. “Sementara UMR cuma sampai 10 persen. Hal ini juga hampir sama dengan wilayah lain di luar Jakarta, seperti Bodetabek,” kata Ignatius Untung, Country General Manager Rumah123.com
Berdasarkan house price to annual income ratio atau rasio harga rumah berbanding pendapatan pertahun, harga rumah yang sebaiknya dibeli maksimal 3 kali dari penghasilan tahunan (12 kali gaji, bonus dan THR). Jika diambil contoh rumah seharga Rp600 juta, maka generasi milenial harus memiliki penghasilan per tahun Rp200 juta atau perbulannya Rp16 jutaan. “Jadi, hanya sekitar 5 persen kaum milenial yang punya penghasilan sebesar itu,” tegas Untung.
Oke, penghasilan gen milenial tertinggal hingga 15 persen dibandingkan kenaikan harga properti. Tetapi, taruhlah saat ini milenial bergaji Rp 7 juta-an per bulan. Gaji sebesar ini hitung-hitungannya mereka masih bisa membeli rumah yang berlokasi di luar Jakarta. Beberapa wilayah seperti daerah Bogor, Bekasi Timur, atau bahkan di wilayah Balaraja, masih tersedia rumah murah dengan harga Rp 300 jutaan yang masih dapat dijangkau milenial. Dengan harga yang relatif terjangkau itu, kaum milenial sudah bisa membeli rumah yang cocok bagi mereka.
“Dulu kita bicara landed tipe 36, kemudian berkurang lagi tipe 21. Masih ada rumah yang terjangkau di luar Jakarta. Pasangan muda bisa beli rumah di luar Jakarta. Harga di kisaran Rp 300 jutaan masih ada kalau mau dicari,” ujar Ali.
Saran pilihan ke luar Jakarta dinilai cukup wajar. Ali melihat kemampuan gen milenial saat ini belum dapat memenuhi harga rumah tapak di Jakarta. Tingginya harga tanah di Jakarta membuat keinginan tinggal di ibu kota hanya tinggal impian. Pilihan yang rasional buat kelompok milenial, artinya terjangkau dengan penghasilan sendiri, yaitu Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi dan Banten.
Faktor transportasi harusnya tidak menjadi kendala memilih hunian di luar Jakarta. Pemerintah terus membangun dan menambah jalur kereta listrik commuter line, seperti ke Maja, Cikarang dengan frekuensi perjalanan yang terus bertambah. Belum lagi pembangunan LRT yang menghubungkan Jakarta-Bogor dan Jakarta-Bekasi, yang saat ini sedang dalam tahap pembangunan.
“Kalau pun mau tinggal di Jakarta yang paling terjangkau itu apartemen. Namun, apartemen juga sudah relatif mahal kecuali apartemen yang dibangun dengan konsep transit oriented development (TOD) yang dibangun oleh BUMN,” ujar Ali.
Sebut saja PT Waskita Karya Realty (Waskita) yang akan membangun apartemen middle low dan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di atas lahan seluas 3,3 hektar di Stasiun Bekasi. Kabaranya proyek di lahan PT KAI ini menelan investasi sekitar Rp 800 miliar untuk enam tower hunian. Waskita juga akan membangun di Stasiun Bogor dan Stasiun Paledang dengan nilai lebih dari Rp2 triliun.
Stasiun Senen, Jakarta, dan Stasiun Laswi, Bandung juga akan digarap oleh Wika untuk dikembangkan hunian TOD. Kedua lahan ini juga dimiliki PT KAI. “Saat ini banyak masyarakat yang tinggal di daerah penyangga, dengan commuter line sebagai transportasi utama. Sehingga proyek TOD ini menjadi solusi bagi mereka, termasuk MBR,” kata Tukijo, Direktur Utama Waskita Karya Realty.
PP Properti tidak mau ketinggalan menggarap hunian dengan konsep TOD di Stasiun Juanda, Stasiun Tanah Abang, dan Stasiun Manggarai. Bahkan untuk di stasiun dengan luas 60 hektar ditaksir akan menelan dana hingga Rp215 triliun. Perumnas, jawaranya pembangunan rumah sejak dulu tidak mau kalah untuk menggarap proyek hunian TOD. BUMN ini telah meluncurkan dua proyek apartemen di Stasiun Tanjung Barat dan Pondok Cina, dengan investasi masing-masing sebesar RP705 miliar dan Rp1,45 triliun. “Ini merupakan bentuk inovasi hunian yang terintegrasi dengan sarana transportasi kereta commuter Jabodetabek,” ujar Bambang Triwibowo, Direktur Utama Perum Perumnas.
Terlepas dari harga properti yang kian tidak terjangkau, Ali menyarankan agar gen milenial harus segera memutuskan untuk membeli properti sekarang atau makin tidak mampu mengejar harga rumah alias “menggelandang”. Lokasi di luar Kota Jakarta bukan lagi jadi alasan enggan membeli rumah. Harga properti hunian di Jakarta sudah di atas Rp500 jutaan. Hanya gen milenial dari kalangan berduit yang mampu beli. Pilihan terbaik adalah daerah penyangga. Apalagi wilayah di pinggir Jakarta tersebut juga sudah terkonskesi dengan baik melalui transportasi massal.
“Jika punya penghasilan per bulan sekitar Rp7,5 juta, maka sisikan sepertiganya yang bisa digunaan untuk mencicil rumah. Dan harus segera dimulai karena menunda akan membiarkan harga hunian akan naik terlampau jauh,” tegas Ali.
Dongkrak Pasar Properti
Sementara di sisi pengembang, gen milenial digadang-gadang menjadi pendorong daya beli properti di tengah bayang-bayang pasar properti belum semarak. Para milenialis yang penghasilannya masih make sense diharapkan mampu mendongkrak pasar properti khususnya di sub properti landed house maupun apartemen. Lebih dari itu, pasar properti harusnya makin kompetitif karena munculnya gen milenial. Bahkan, kini telah menciptakan tren pasar baru, memengaruhi para pengembang untuk bereaksi dan beradaptasi dengan situasi terkini, kehidupan generasi zaman now.
Pengembang pun menawarkan berbagai produknya dengan ragam gimmick dan tawaran pilihan pembayaran yang lebih menarik dan fleksibel. Apartemen pun didesain untuk memenuhi kebutuhan gen milenial seperti jaringan internet, coworking space buat para start up. Tidak ketinggalan hunian berkonsep Transit Oriented Development (TOD) menjadi jualan para pengembang yang menyasar ke gen melenial. Konsep ini mengintegrasikan hunian apartemen dengan akses moda transportasi massal. Saat ini nyaris setiap bulan kita mendengar pengembang melakukan acara groundbreaking hunian TOD di stasiun commuter line atau di kawasan yang diklaim dekat stasiun LRT.
Lalu, hunian zaman now seperti apa yang cocok dengan kantong gen milenial. Para pengembang seakan berlomba mengklaim proyek landed house maupun apartemen yang dibangunnya menyasar kalangan gen milenial. Kata milenial seakan menjadi kata ampuh untuk menyasar anak muda Berbagai aspek menjadi pertimbangan pengembang mengadakan hunian tersebut. Baik dari segi fasilitas internal maupun kawasan hunian, lokasi, dan tentunya harga yang make sense buat kantong kelompok millennia.
Menurut Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers Indonesia, sejatinya hunian zaman now tidak spesifik menyasar milenial, namun untuk semua kalangan. Meski demikian, ciri hunian saat ini terlihat lebih banyak perubahannya. Trennya konsep hunian apartemen yang punya lebih banyak fasilitas penunjang seperti, café dan restoran, public space, hingga area thematic. “Kalau dari segi ukurannya, biasanya apartemen untuk milenial lebih kecil, seperti tipe studio atau 1 bedroom. Ukuran ini sesuai dengan kemampuan mereka,” sebut Ferry.
Pengembang yang mencoba mengakomodir kemampuan dan selera gen milenial adalah Trans Property milik konglomerat Chairul Tanjung. Menurut Ronald Cassidy, Direktur Marketing Trans Property, pihaknya berusaha mengakomodir gen milenial dengan berbagai fasilitas yang ada di setiap proyek yang dikembangkan Trans Property. Konsep all in one menjadi kekuatan setiap proyek TransPark di era digital dan milenial. “Kalau saya boleh mengutip yang dikatakan Bapak Chairul Tanjung, ‘palugada’, apa yang lu butuh, gue ada. Saat ini menjadi keharusan bagi kami untuk menyediakan semuanya dalam satu tempat,” kata Ronald.
Memadukan ragam fasilitas dan fungsi dalam satu kawasan, seperti hunian, office, fasilitas pendidikan, hingga komersial terbukti sangat diminati kalangan milenial yang lebih mengutamakan efisiensi dan kepraktisan. Seperti SOHO (small office home office) yang disediakan di TransPark Bintaro. “Di era serba ditigital saat ini, milenial sudah tidak lagi membutuhkan space yang terlalu besar. Semuanya serba online, sehingga kami hadirkan hunian yang menyatu dengan kantor di SOHO,” ujar Ronald.
Pengembang lain yang mencoba mendekatkan proyeknya ke lingkungan gen milenial adalah PT Trimitra Propertindo (Trimitraland) yang mengembangkan Parkland Avenue di Serpong. Proyek tiga tower ini dikembangkan dengan konsep mixed-use development yang merangkum hunian, SOHO, shopping arcade, dan hotel. Ragam fasilitas penunjang, seperti club house, kolam renang, gym, area komersil, hingga internet super cepat juga bakal tersedia.
Lukas Bong, konsultan marketing Parkland Avenue, mengakui kebanyakan generasi milenial masih punya kemampuan finansial yang terbatas. Tetapi mereka punya standar tinggi, terutama fasilitas dan akses. Sehingga lebih pas hunian milenial itu yang vertikal. Semuanya serba praktis. Mau cari makan atau belanja tinggal turun ke bawah. Jika mengakses aplikasi atau delivery online sudah didukung oleh internet yang memadai.
Pengakuan juga datang dari Chandra Goetama, CEO & Founder Moizland Development yang mengatakan West Senayan telah dirancang sebagai hunian yang sangat compatible dengan kebutuhan-kebutuhan dari para milenial. Konsep yang ditawarkan adalah one stop living situations. “Kami menyediakan banyak fasilitas bagi para penghuni gen milenial, seperti tiga lantai lifestyle facility, termasuk mall, sampai dengan sky lounge dining area. Kemudian ada juga gym area dan kolam renang, juga hunian compact yang mudah diakses dari berbagai arah,” kata Chandra.
Sebagai generasi yang selalu ingin cepat dan serba praktis bukan berarti interior kekinian tidak menjadi perhatian. Bahkan, kabarnya gen milenial ikut memengaruhi pertumbuhan industri kreatif, arsitektur dan interior. Menurut Verik Angerik, pendiri Velospace & Co, perusahaan design and build, keterbatasan lahan untuk rumah di bawah Rp1 miliar tidak membuat segmen ini mengabaikan nilai-nilai estetika dalam unsur arsitekturnya.
Menurut Verik, pasar milenial lebih melihat pada ide dan keunikan sebuah desain properti. Misalnya pemilihan warna dinding sangat berpengaruh terhadap estetika ruangan dengan luasan terbatas karena dapat mempengaruhi psikologis penghuninya. Selain itu efisiensi ruangan juga menjadi fokus yang diperhatikan saat menata produk-produk hunian berukuran terbatas.
Hunian zaman now, dalam pandangan seorang Rina Renville, Interior Designer dan Founder De’Stijl Cipta Kreasi mengacu pada pasar milenial di segmen middle class, yaitu mereka yang melek informasi. Sehingga berbagai informasi baru dengan mudah diakses dan diketahui dengan cepat. “Kaum milenial lebih tahu kualitas, tahu model, dan tahu yang mereka inginkan. Dengan kata lain, mereka dapat lebih menunjukkan jati diri melalui style hunian mereka,” ungkap Rina, yang juga pengisi rubrik tetap di Property and the City.
Menurut Rina, pengembang selalu menonjolkan kelebihan setiap unitnya, mulai dari material lantai, kamar mandi, dapur, dan interior lainnya. Beberapa pengembang juga akan menampilkan material baru, seperti pengganti kayu artificial. Material kayu tetap diminati, hanya beda dengan zaman dulu yang benar-benar menggunakan kayu. Sekarang menggunakan material pengganti sehingga perawatannya pun lebih mudah dan tetap memberi aspek kehangatan di rumah.
Bermain di Harga
Di awal tulisan sempat disinggung penghasilan gen milenial yang meskipun berat, tetapi bila dipaksakan mampu membeli rumah atau apartemen. Pengertian mampu tentu dengan beberapa catatan, seperti lokasi, luas bangunan dan akses transportasi massal. Sulit mengukur dengan pasti berapa rata-rata penghasilan gen milenial per bulannya. Pasalnya, ada kelompok milenial yang sudah mandiri dengan penghasilannya. Tidak sedikit juga yang masih ditunjang oleh orang tuanya. Sementara pasangan milenial suami-isteri bekerja tentu punya kekuatan financial yang lebih dibandingkan dengan milenial yang masih jomblo.
Menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit, ada kelompok milenial yang masih didukung oleh orang tuanya yang mapan secara ekonomi. Kelompok seperti ini punya kemampuan untuk membeli properti di kisaran Rp500 juta hingga Rp1 miliaran. Tidak jauh dari Panangian, Lukas Bong, AREBI DPD DKI Jakarta, menyebut kalau harga apartemen di atas Rp700 juta maksimum sampai Rp1 miliaran biasanya masih di support orang tuanya.
Sementara menurut Chairul Tanjung, Direktur Utama CT Corp, generasi milenial terbagi menjadi beberapa kelas. Ada milenial kelas atas dan menengah. Chairul tidak menampik gen milenial di kelompok menengah belum sanggup mencicil, sehingga disubsidi orang tuanya. Tetapi milenial pasangan muda dengan penghasilan digabung mampu mencicil KPR/KPA. Agar kelompok menengah yang terakhir ini mampu mencicil, Chairul menjanjikan kemudahan yang sebisa mungkin terjangkau. Tetapi bagi mereka yang sudah berkeluarga, biasanya penghasilan suami dan istri bisa digabungkan untuk mencicil. Agar terjangkau oleh gen milenial, Transpark Juanda, misalnya, meluncurkan apartemen dengan harga mulai Rp280 juta. Harga di bawah Rp300 jutaan ini langsung direspon oleh konsumen.
Bahkan pengembang asal China pun tertarik untuk menggarap apartemen yang menyasar gen milenial. Lewat PT Sindeli Propertindo Abadi, mereka meluncurkan proyek JKT Living Star di kawasan Pasar Rebo, Jakarta Timur. Apartemen ini diklaim oleh mereka menyasar kelompok milenial karena harga yang dibandrol terjangkau. harga per unit mulai dari Rp260 juta dinilai masuk untuk gen milenial. “Fasilitas lengkap, harga pun terjangkau, sehingga cocok bagi generasi milenial untuk tinggal di JKT Living Star,” ujar Wu Wei, CEO PT Sindeli Propertindo Abadi.
JKT Living Star dibangun dengan investasi sebesar 150 juta dollar AS, akan merangkum 6 tower atau sekitar 3.648 unit apartemen. Di dalamnya termasuk distrik komersial yang lengkap dengan berbagai fasilitas pendukung lainnya. Masing-masing tower menawarkan tiga tipe kamar, mulai dari tipe studio, 2 bedroom A dan 2 bedroom B.
Kawasan penyangga Jakarta dianggap paling tepat mengembangkan hunian zaman now yang terjangkau gen milenial karena faktor harga yang masih terjangkau. seperti PT Bukit Sarua Development, anak usaha Rura Graha Group, yang membangun Lofvilles City di Tangerang Selatan. Pihak pengembang mengklaim proyeknya menyasar kelompok milenial karena harganya di bawah Rp500 jutaan.
“Saat ini kami pasarkan tipe terkecil mulai dari Rp250 juta, dan pasar cukup antusias. Keluarga baru sangat berminat di apartemen ini,” kata Gidion Indradjaja, Direktur Marketing Loftvilles City. Proyek Lofvilles City dengan konsep superblok menjadi kawasan yang terintegrasi berupa area komersial, hotel, kondominium, office tower. Bahkan rencananya akan dibangun sebuah kampus perguruan tinggi.
Adapun West Senayan oleh Moizland dipasarkan dengan harga sesuai kantong para milenial, yakni mulai Rp300-800 juta. Bahkan ragam kemudahan bayar juga diberikan pengembang, seperti DP hanya 1persen untuk proses KPA/KPP, kemudian cicilan ke developer tanpa BI Checking sampai dengan 120 kali.
“Ada beberapa hambatan yang biasa dialami oleh para milenial selain gaya hidup hedon. Antara lain, DP yang terlalu tinggi, proses KPP/KPA yang ketat, serta perencanaan keuangan yang buruk. Oleh karena itu West Senayan berikan banyak kemudahan bagi mereka,” ujar Chandra.
Kini, tinggal berpulang pada para milenia, apakah mereka mau “berdarah-darah” untuk membeli landed house atau apartemen, sekalipun dengan lokasi di luar Jakarta. Bila tidak sekarang, hidup menggelandang bisa menjadi mimpi buruk. [Pius Klobor, Harini Ratna] ●
