Propertyandthecity – Presiden Joko Widodo telah menandatangani Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2024 tentang Provinsi Daerah Khusus Jakarta (UU DKJ) yang mengatur pemindahan ibu kota negara dari Jakarta ke Ibu Kota Nusantara (IKN). Sebentar lagi Jakarta harus melepas jabatan Ibu Kota Negara Kesatuan Republik Indonesia.
IKN yang sebentar lagi secara sah menyandang status Ibukota telah direncanakan sedemikian rupa untuk menjadikan sebuah kota masa depan dengan mengedepankan sustainability development. Selain itu penataan konsep kota harus menjadi perhatian mengingat saat ini banyak kota besar di Indonesia yang tidak mempertimbangkan kapasitas perumahan yang pastinya terjadinya urban sprawl yang mengubah wajah kota menjadi semrawut. Kondisi ini dipercaya sebagai akibat tidak adanya perencanaan yang matang untuk menampung penduduknya dalam jangka panjang seiring dengan peningkatan aktivitas perdagangan dan jasa di kota tersebut.
40% untuk Public Housing
Ali Tranghanda, sebagai pengamat dan CEO Indonesia Property Watch menyoroti ketersediaan hunian untuk kaum urban yang saat ini, bahkan di Jakarta sendiri tidak terlalu diperhatikan. Menurut Ali perencanaan matang termasuk penyediaan hunian untuk kalangan menengah sampai bawah perlu dipikirkan dari awal.
“IKN telah direncanakan menjadi kota baru yang baik, namun demikian ketersediaan hunian bagi penduduknya harus telah direncanakan sejak awal. Minimum ada land bank sebesar minimal 20% atau bahkan 40% yang disediakan nantinya untuk masyarakat menengah sampai bawah yang memiliki akses ke transportasi massal,” jelas Ali kepada propertyandthecity.com/ (01/05/2024).
Ali melihat belum adanya master plan yang jelas untuk penempatan zoning untuk hunian bagi segmen menengah bawah. Kolaborasi dengan para pengembang nasional untuk membangun rumah rakyat sangat dimungkinkan selama pemerintah dapat menyiapkan land bank.
“Ketersediaan land bank ini sangat penting untuk dapat menjamin ketersediaan lahan untuk pengembangan perumahan rakyat. Kepastian hukum menjadi lebih baik dan kenaikan harga tanah dapat dikendalikan. Tidak seperti yang terjadi saat ini, pemerintah kesulitan untuk mengembangkan rumah rakyat di pinggiran kota-kota besar karena harga tanah ikut naik sangat tinggi,” lanjut Ali.
Skill Labour Dibutuhkan
Selain itu juga Ali menyoroti bagaimana suatu kota dapat cepat berkembang dan tidak terlepas dari kualitas penduduk yang ada disana nantinya. Untuk mempercepat perkembangan kota di IKN perlu adanya effort yang lebih besar dari pemerintah. Bahkan Ali mengusulkan transmigrasi para tenaga ahli yang tergolong skill labour ke IKN.
Bagaimana sebuah kota yang dibangun hanya dengan mengandalkan aktivitas pemerintahan, kementerian, dan ASN? Sedangkan dalam sebuah kota harusnya dapat bersinergi diantara strata masyarakat tidak hanya dari aspek daya beli namun juga dari aspek keahlian untuk dapat mendorong sebuah kota lebih maju.
“Untuk menjamin perkembangan kota yang sustain, kiranya pelu dipersiapkan dari awal ‘transmigrasi’ tenaga ahli skill labour untuk dapat tinggal di IKN. Para tenaga ahli dan profesional ini dapat diberikan lahan atau rumah gratis sebatas mereka dapat membuktikan keahlian dan potensi untuk dapat mengembangkan kota dengan baik. Selain investor, tenaga ahli ini juga sangat penting. Tanpa ada sweetener pastinya kualitas kota sangat lambat untuk berkembang. Pemerintah jangan terkesan setengah hati dan berpikir jangka pendek. Ini juga yang dapat menjadi ikatan yang sangat baik antara masyarakat kota dan pemerintahan. Konsep kota yang harus dibangun harmonis sejak awal,” usul Ali.
Konsep Kota Harus Jelas
IKN tidak hanya sekedar ibukota negara, melainkan memiliki potensi yang lebih dari itu. Beberapa ibukota negara menjadi ‘gagal’ untuk mengembangkan ibukotanya karena ternyata tidak memiliki daya tarik. Karenanya konsep kota IKN harus dipikirkan apa yang menjadi daya tarik sehingga IKN nantinya tidak hanya sebatas kegiatan pemerintahan dan kementerian.
Daya tarik kota harus terintegrasi dengan konsep kota. IKN yang dikemas sebagai pengembangan konsep hijau, belum dapat menjadikan minat orang untuk datang kesana. Daya tarik dapat juga diartikan sebagai keunikan atau ciri khas yang tidak harus dianalogikan dengan bangunan fisik. Coba kita pikirkan sejenak apa yang ada dipikiran kita ketika menyebut Paris, Roma, Bangkok, Singapura, dan lainnya. Sebagian kota-kota dunia bahkan tidak direncanakan dari awal, namun tidak menutup kemungkinan ada kota yang memang didesain dari awal seperti Dubai. Semua memiliki ciri khas yang membuat kotanya tidak hanya sebatas ‘kota’ namun kota yang hidup.
Apakah IKN menjadi kota futuristik berbasis teknologi? Bila seperti itu maka perencanaan zoning dalam master plan-nya harusnya telah dipertimbangkan. Penempatan area khusus para startup, industri teknologi, IT, dan lainnya. Singkatnya bagaimana pemerintah saat ini menjadi seperti master developer yang merencanakan sebuah proyek skala mega kota, tidak berbeda jauh saat pengembang properti mengembangkan sebuah mega proyeknya, apalagi saat ini sudah merapat para pengembang besar seperti Sinar Mas Land dan Agung Sedayu Group yang dapat memberikan pemikiran inovatif bagi pengembangan IKN.
“Perencanaan sebuah konsep kota tidak bisa nanti. Harusnya dipikirkan dari awal. Karenanya kita perlu sama-sama menjawab, Apa konsep kota IKN saat ini?“ tanya Ali.
Tidak Bisa Alamiah
Pengembangan IKN Nusantara sesuai bagian ketiga Pasal 6 UU IKN Nomor 3/2022 yang menjelaskan IKN Nusantara meliputi wilayah daratan dan lautan. Luas wilayah darat Ibu Kota Nusantara sebagaimana dimaksud pada Pasal 6 ayat (2) kurang lebih 256.142 hektare, dan wilayah perairan laut seluas kurang lebih 68.189 hektare. Kemudian, wilayah darat terbagi menjadi dua kawasan. Kawasan utama IKN seluas kurang lebih 56.180 hektare dan kawasan pengembangan IKN seluas kurang lebih 199.962 hektare. Tentunya ini bukan luas sembarangan. Dan faktanya tidak banyak negara yang berhasil memindahkan ibukotanya untuk luas yang sangat besar.
Bayangkan juga dengan Canberra, Australia dengan luas 81.420 ha, Washington DC, Amerika Serikat seluas 15.900 ha, atau Putrajaya, Malaysia yang hanya seluas 4.600 ha.
Dengan luasan sebesar itu, seberapa lama waktu yang dibutuhkan IKN agar benar-benar terbentuk sebagai kota? Presiden Joko Widodo memperkirakan pembangunan IKN Nusantara akan memakan waktu sekira 15-20 tahun untuk betul-betul bisa selesai. Merujuk pada pembangunan kawasan skala kota, kita dapat melihat Bumi Serpong Damai seluas 6.000 ha yang telah dikembangkan sejak 1984 atau sudah 38 tahun dan baru menyelesaikan sekitar 62,5% dari luas pengembangannya atau 113,64 ha per tahun. Jika demikian maka dibutuhkan waktu ratusan tahun untuk membangun kawasan utama IKN. Namun tentunya itu jika dilakukan oleh satu pengembang saja.
Baca juga: Prospek Karawang Timur Kian Kinclong, Rumah “Kids Friendly” Jadi Buruan
Berdasarkan data Indonesia Property Watch tingkat pengembangan lahan (development rate) di wilayah Tangerang dan sekitarnya adalah sekitar 478,9 ha per tahun dari 20 proyek pengembangan. Untuk wilayah Bekasi sebesar 218,5 ha per tahun dan Bogor sebesar 153 ha per tahun. Bila digabungkan keseluruhan luas kawasan proyek yang ada di tiga wilayah itu adalah seluas 31.636 ha dari 53 proyek pengembangan, masih lebih rendah dibandingkan dengan kawasan utama IKN.
Namun jika mengacu pada data tersebut, maka total tingkat pengembangan lahan adalah 850,3 ha per tahun. Dengan laju pengembangan ini, maka IKN dapat terselesaikan sekitar 66 tahun. Untuk memberikan laju yang lebih cepat maka diperlukan pembukaan kawasan industri dimana berdasarkan data ternyata penyerapan lahan bisa mencapai 347,2 ha di wilayah Bekasi dan sekitarnya. Dengan penambahan itu maka tingkat pengembangan lahan menjadi 1.197,5 ha. Dengan tingkat pengembangan ini pun lama pengembangan IKN diperkirakan selama 47 tahun.
Karenanya percepatan realisasi IKN tidak hanya dapat dikembangkan secara alamiah, strategi-strategi percepatan harus dibuat dan tidak hanya sebatas dari kaca mata para urban planner saja, namun juga melibatkan para ekonom, praktisi, dan pebisnis swasta sehingga dapat menjamin IKN menjadi kota kebanggaan Indonesia. (*)
