PropertyandThCity.com, Tangerang – Pada tahun 2050 dunia membutuhkan 10.000 kota baru. Indonesia membutuhkan sedikitnya 100 kota baru. Satu kota baru dapat menciptakan 1 juta tenaga kerja. Artinya, 100 kota baru di Indonesia akan menciptakan 100 juta tenaga kerja baru dengan keterampilan kelas menengah dan memicu pertumbuhan ekonomi baru.
Kota baru dibutuhkan untuk menjawab masalah urbanisasi dan lingkungan perkotaan, sarana pengembangan wilayah yang adil, menciptakan konektivitas dan meningkatkan daya saing wilayah, sumber kebangkitan ekonomi baru, serta menciptakan keramahan dan kehidupan yang lebih nyaman di perkotaan.
“Jika sebelumnya kota baru dibangun berdasarkan kebutuhan pasar sehingga mengakomodasi limpahan dari pusat kota, maka paradigma baru justru sebaliknya, kota baru tidak membutuhkan pasar, namun menciptakan pasar, sumber perekonomian baru dan meningkatkan daya saing nasional,” ujar Pengamat Tata Kota dan Lingkungan, Nirwono Joga, kepada PropertyandTheCity.com, Selasa (30/4/2024).
Ia menyebut ada 8 faktor kunci dalam menyiapkan kota baru, yakni aksesibilitas, sumber daya manusia, keamanan masyarakat, menarik investasi, infrastruktur, lisensi, lahan dan air, dan rencana tata ruang. “Oleh sebab itu, rencana induk atau masterplan dan konsep harus jelas diplot sebagai langkah yang mesti ditempuh dalam menyiapkan kota baru,” lugasnya.
Aksesibilitas yang baik menjadi kunci utama hidup tidaknya sebuah kota. Fasilitas lengkap, rumah layak huni, tapi akses menuju kawasan sulit, sama saja bohong. “Kesuksesan sebuah kota membutuhkan dukungan akses dan integrasi antarmoda. Tanpa itu, cita-cita developer menarik minat konsumen untuk tinggal di kotanya akan sirna,” kata Joga.
Sadar pentingnya akses, Paramount Petals (400 ha) di Curug, Bitung, Kabupaten Tangerang (Banten), terus membenahi kawasannya. Selain menyiapkan fasilitas, kota baru (township) dari Paramount Land ini juga mengembangkan infrastruktur pendukung. Salah satunya membuat akses tol langsung (direct access toll) dan jembatan layang (flyover) yang menjadi bagian dari pembangunan pintul tol baru di sekitaran gate tol Bitung ke jalan tol Jakarta-Merak. Pada Juli 2024 mendatang pembangunan akses tol langsung ini dimulai dan ditargetkan bisa beroperasi pada akhir 2025.
“Dengan adanya direct access toll itu, Paramount Petals memiliki akses dari dan ke Jakarta melalui jalan tol,” kata Henry Napitupulu, Planning & Design Divison of Director Paramount Land. Akses tol langsung ini terkoneksi dengan jalan bulevar perumahan yang memiliki empat lajur dengan lebar (RoW) lebih dari 50 meter. Titik pertemuannya dekat pengembangan sisi utara Petals yang akan terkoneksi dengan jalan utama Petals bagian selatan.
Saat ini dari Jakarta dan Merak menuju Paramount Petals harus keluar di gerbang tol Bitung KM 26 yang jaraknya lumayan jauh. Pintu tol baru ini akan memecah kepadatan di Jalan Raya Pantura-Jalan Raya Curug dan sekitaran mulut pintu tol Bitung di KM 26, karena langsung terkoneksi dengan kawasan Paramount Petals tembus ke Jalan Raya Pasir Randu, salah satu jalur protokol menuju township Gading Serpong dan BSD City. Menurut Henry, dengan adanya pintu tol baru di KM 25,5 itu, hanya 3-5 menit dari Paramount Petals ke gerbang masuk tol Bitung.
Ia menyebutkan, dalam beberapa tahun mendatang kawasan ini akan makin berkembang dan menjadi kawasan masa depan. Selain dapat diakses langsung dari jalan tol Jakarta-Merak, nanti juga akan dilalui jalan tol Serpong-Balaraja-Bandara. Selain itu pemerintah merencanakan pembangunan LRT koridor barat Tomang-Balaraja yang akan terkoneksi dengan LRT Jakarta.
Seperti Kota Gading Serpong (2.000 ha) di Kelapa Dua, Tangerang, Paramount Petals dirancang sebagai proyek kota baru dengan skala luas. Developernya menjanjikan pengembangannya akan lebih bagus dari proyek sebelumnya, tapi dengan harga properti lebih terjangkau, mulai dari Rp1 miliaran/unit. “Itu harga saat ini, naiknya signifikan. Dua tahun lalu rumah termurah tipe 72 masih Rp600 jutaan. Sekarang sudah nggak ada, habis semua,” tutur Henry.
Vice President Marketing Paramount Land, Mario Susanto berujar, di dalam kawasan akan disediakan pusat bisnis (CBD) seluas ratusan hektar. Fasilitas yang akan dibangun di dalam kawasan yang mengusung konsep smart city itu mencakup area komersial, mal, hotel, rumah sakit, sekolah, sport center, pasar modern, SPBU dan lain-lain. “Itu rencana induk proyek kami. Kota ini akan hidup dan berkembang pesat seiring dengan makin mudah aksesnya dan makin lengkap fasilitas kotanya,” ucapnya.
Pengembang sudah mengembangkan tiga klaster; Aster, Canna dan Gardenia, yang masing-masing terbagi dalam ratusan hunian modern satu dan dua lantai. Beberapa klaster sudah selesai dibangun dan sebagian dalam tahap penyelesaian. Fasilitas baru yang akan segera selesai adalah restoran cepat saji KFC dan A&W. “Selain itu kita sedang dalam tahap menyelesaikan pembangunan ruko Callico Square yang akan diserah terimakan November tahun ini,” ungkap Mario.
Pebisnis, Please Welcome…
Mario yakin, para pemilik kapital yang membelanjakan uangnya pada produk-produk properti yang dipasarkan dijamin dapat untung lumayan. Karena itu pengembang bersiap melansir produk-produk khusus untuk investasi.
“Peluncuran produk baru menunggu momen yang tepat. Kami sudah siapkan dua produk properti, yaitu residensial dan komersial, untuk dihuni maupun sebagai investasi,” sebutnya.
Penawaran produk ini dirancang seksama karena konsumen lebih selektif memilih properti di tengah situasi perekonomian yang masih dalam recovery. “Makanya kami memberikan produk-produk investasi yang berbeda dengan kemudahan akses lalu-lalang orang yang akan memberikan jaminan keuntungan,” imbuh Mario.
Ia menyatakan dalam jangka panjang produk investasi yang ditawarkan sangat menarik. Sebab, Paramount Petals berkembang menjadi kawasan potensial dengan didukung fasilitas lengkap, jaringan jalan tol, dan infrastrtuktur sangat baik. Penghuninya yang terus tumbuh dari kalangan menengah ke menengah atas menjadi kekuatan tersendiri dan daya tarik bagi konsumen.
“Kota ini akan menggeliat karena ke depan aksesnya akan semakin mudah dan nyaman. secara progress, proyek massif dikerjakan sejak tahun lalu, anggaran yang kami keluarkan untuk fasilitas kawasan berikut akses tol langsung yang izin prinsipnya sudah disetujui Kementerian PUPR akhir Januari lalu juga banyak. Kini konstruksi akses tol langsung sedang dalam tahap proses akhir tender, middle-Juli nanti groundbreaking. Maka itu, peluang investasinya sangat bagus, kalau momentumnya lewat saying sekali,” papar Mario.
Head of Advisory Colliers International Indonesia, Monica Koesnovagril menyampaikan, aksesibilitas, baik eksisting maupun rencana di masa depan akan semakin meningkatkan potensi pengembangan sebuah kawasan.
“Wilayah Bitung di Kabupaten Tangerang kelak akan bagus melihat pengembangan wilayahnya yang didukung oleh infrastruktur eksisting Tol Jakarta-Merak, dan juga mengantisipasi rencana pengembangan infrastruktur baru Tol Serpong-Balaraja dan MRT, yang akan meningkatkan aksesibilitas baik ke arah Jakarta maupun ke Serang-Cilegon,” ujarnya.
Pun, dengan harga lahan yang lebih rendah, maka pengembangan kota baru ini memiliki keleluasaan untuk menciptakan produk, apakah produk dengan ukuran yang sama seperti di Serpong dan Gading Serpong dengan harga lebih terjangkau, atau dengan harga yang sama tetapi dengan ukuran lebih besar atau dengan kualitas lebih baik atau dengan kelengkapan lebih advance misalnya smart home. “Masih banyak ruang pertumbuhan bisnis terlebih kota ini memiliki lokasi yang dapat dijangkau dengan mudah dari pintu tol,” ungkap Monica.
Lebih Pasti
Musabab saat ini hanya difasilitasi oleh tol Jakarta – Merak, Kabupaten Tangerang (arah Barat Serpong), kata Monica, secara umum memiliki harga yang lebih rendah berkisar antara Rp400 juta – Rp2 miliar, namun unit memiliki luas tanah yang lebih besar yaitu 60 m2 – 150 m2, berbeda dengan area Serpong dan sekitarnya, dengan harga rumah di atas Rp900 juta, menawarkan luas tanah 40 m2 – 50 m2.
“Permintaan terhadap rumah tapak di area ini umumnya datang dari keluarga muda, dengan pusat aktifitas di Jakarta ataupun Tangerang, namun memiliki daya beli yang lebih rendah, sehingga memilih area Barat Serpong dengan harga yang lebih murah. Selain itu juga menargetkan pasar dari pekerja industri level supervisor dan manajer ke atas di sekitar,” terangnya.
Paramount Petals sendiri tengah menawarkan kepastian investasi dengan memasarkan rumah siap huni (ready stock). Dilepas terbatas, hanya 30 unit rumah dua lantai seharga mulai Rp1 miliaran. Pengembang menawarkan cara bayar ringan, yaitu tanpa DP dan bebas pajak. Konsumen hanya membayar uang tanda serius sebesar Rp10 juta, langsung bisa akad. Selain itu juga bisa dibeli dengan cara bayar bertahap ke pengembang selama 120 bulan.
