Sebagai lumbung padi nasional, Karawang mulai bertransformasi dengan bergesernya economic base wilayah ke arah industrialisasi.
“Kawasan industri Karawang disebut terluas di Asia Tenggara yang mencapai 14.000 ha atau 7,9 persen dari luas Kabupaten Karawang. Sekitar 13.000 industri yang tersebar di Kabupaten Karawang yang menjangkau hingga Cikampek.”
Kabupaten Karawang terus bergeliat, tumbuh mencari, dan menemukan jati dirinya. Karawang yang telah lama dikenal sebagai salah satu lumbung padi nasional itu terus bergeser menuju era industrialisasi sebagai konsekuensi logis dari sebuah kota yang terus tumbuh.
Pemerintah melalui Surat Keputusan Presiden (Keppres) Nomor 53 Tahun 1989 tentang Pengembangan Kawasan Industri, menetapkan Kabupaten Karawang sebagai daerah pengembangan kawasan industri. Menurut data Himpunan Kawasan Industri Indonesia (HKI), saat ini terdapat enam kawasan industri besar yang tersebar di wilayah Kabupaten Karawang, yakni Kawasan Industri Daya Kencanasia, Kawasan Industri Indotaisei Kota Bukit Indah, Kawasan Industri Kujang Cikampek, Kawasan Industri Mitra Karawang, Karawang International Industrial City, dan Suryacipta City of Industry. Ini belum termasuk puluhan kawasan industri lainnya yang tersebar di berbagai wilayah di Karawang.
Kawasan industri di kabupaten ini disebut terluas di Asia Tenggara yang mencapai 14 ribu hektar atau sekitar 7,9 persen dari luas Kabupaten Karawang, yakni 1.737,27 km2 atau 175.327 hektar. Pengembangan kegiatan industri tersebut dialokasikan pada bagian selatan, tepatnya di Kecamatan Klari, Telukjambe Barat, Telukjambe Timur, Purwasari, Karawang, Jatisari, Pangkalan, dan Cikampek.
Data dari Pemerintah Provinsi Jawa Barat menyebutkan ada sekitar 13.000 industri yang tersebar di Kabupaten Karawang yang menjangkau hingga Cikampek. Belum lagi jumlah yang sama di Purwakarta yang letaknya tidak jauh dari Karawang. Sementara jumlah pekerja ada sekitar 900 ribuan karyawan. Ini belum termasuk pekerja yang tinggal di Jakarta.
Mau tak mau, masyarakat Karawang pun terbawa arus modern industrialisasi manufaktur ini. Bahkan tak jarang ada yang meninggalkan pekerjaan awal mereka sebagai petani padi menjadi pengusaha kecil atau karyawan di industri manufaktur. Di sisi lain, penduduk Karawang pun terus bertambah. Data Karawang Dalam Angka 2015 yang yang dipublikasikan Badan Pusat Statistik (BPS), saat ini jumlah penduduk Karawang mencapai 2.250.120 jiwa dengan tingkat kepadatan penduduk 1.283 per km2.
Shenzhen of Indonesia
Pengembangan wilayah yang terletak 70 km di timur Jakarta ini hampir serupa dengan beberapa kota maju di dunia. Negeri Tirai Bambu, Tiongkok membangun negaranya yang berawal dari daerah pertanian. Bahkan saat itu, teknologi dan industrinya pun berkiblat pada sektor pertanian, termasuk perikanan. Ini kemudian perlahan mulai bergeser ke industrialisasi manufaktur. Bahkan di Shenzhen – salah satu kota utama di Provinsi Guangdong, Tiongkok bagian selatan – yang tadinya adalah desa nelayan, berubah menjadi kota industri, dan kini telah berkembang pesat menjadi tempat lahirnya transformasi dramatis Tiongkok. Shenzhen kini adalah sebuah kekuatan baru, kekuatan ekonomi yang diperhitungkan di dunia.
Melihat potensi yang demikian, tidaklah berlebihan pula jika Founder dan Chairman Lippo Group Mochtar Riady mengatakan bahwa kawasan dari Karawang hingga Bekasi adalah Shenzhen-nya Indonesia. “Daerah mana yang menghasilkan seribu unit mobil dan 10 ribu motor dalam setahun. Hanya di Karawang dan Bekasi. Karawang dan Bekasi adalah Shenzhen of Indonesia,” katanya.
Pernyataan sang taipan properti ini tentu menggambarkan kemajuan pesat yang bakal terjadi di wilayah lintas pantai utara (Pantura) Jawa itu. Tren investasi di daerah ini pun
terus meningkat. Pada tahun 2012 yang lalu misalnya, realisasi investasi dari Penanaman Modal Asing (PMA) dan Dalam Negeri (PMDN) di Kabupaten Karawang mencapai Rp 14,253 triliun. Bahkan Karawang pernah menjadi primadona investasi PMA/PMDN pada 2013 lalu dengan realisasi sebesar Rp 40,924, atau 43,92 persen dari total investasi se Jabar. Dan tahun 2014 lalu realisasi investasi di Kabupaten ini sebesar Rp 25,722 triliun atau 16 persen dari investasi Jawa Barat.
Melihat data di atas, Karawang yang adalah daerah Industri tersebut bakal terus berkembang menjadi sebuah ‘kota metropolitan’ baru. Dan itu semakin terlihat kala pemerintah berencana membangun salah satu stasiun kereta cepat Jakarta-Bandung di wilayah ini. Belum lagi adanya bandara dan pelabuhan bertaraf internasional yang digadang akan ditempatkan di daerah ini, meski belakangan ditunda pembangunannya.
Tidak hanya itu, kini sebagian besar wilayah di Bekasi dan Cikarang yang telah padat oleh pembangunan permukiman, komersial, dan industri, juga menjadi catatan tersendiri bagi investor. Para pengembang properti pun sudah pasti ‘berbondong’ menuju ke sana. Sektor hunian pun akan terus menjamur, terlebih setelah adanya Undang-Undang No 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian, yang mengharuskan perusahaan-perusahaan manufaktur baru untuk beroperasi di dalam kawasan industri.
Pengembang pun ‘Menggoyang’
Kemajuan pesat di kawasan yang menjadi lumbung padi nasional menuju Kota Industri pun berdampak besar pada hijrahnya penduduk ke kawasan ini. Pertambahan penduduk, termasuk para tenaga kerja menjadi pemicu sejumlah pengembang yang kepincut menghadirkan hunian dan komersial. Bahkan Colliers International memprediksi jika tren para pengembangan kawasan Karawang kini tidak lagi ke arah industri melainkan komersial. Menurut Ferry Salanto, Associates Director Colliers International, para pengembang sudah tidak lagi fokus pada pembangunan gedung atau pergudangan, melainkan lebih cenderung membangun sektor perumahan dan apartemen.
Alasannya, banyaknya kawasan industri di Karawang telah menarik banyak pekerja ke wilayah itu, termasuk para ekspatriat. Pengembangan pun mengarah ke komersial. “Maka kita lihat sekarang, beberapa kawasan industri lebih fokus membangun kawasan komersial,” jelas Ferry.
Hal senada dikatakan Ignatius Untung, Country General Manager Rumah123.com. Menurut dia, pertumbuhan properti di Karawang bakal lebih tinggi melampaui Bekasi dan Cikarang. “Kalau penetrasinya, memang Bekasi dan Cikarang sudah lebih tinggi daripada di Karawang. Jadi kalau pertumbuhan, harusnya Karawang lebih tinggi,” kata dia.
Setidaknya beberapa alasan yang disebut Ignatius, adalah akses jalan tol yang sudah lancar menuju Karawang dan wacana pembukaan bandara di kawasan itu. Belum lagi rencana pembukaan stasiun kereta cepat yang juga di Karawang. “Jadi kalau Bandung-Jakarta cuma 45 menit, maka Karawang-Jakarta mungkin cuma 25 menit. Mendingan punya rumah di Karawang daripada di Sudirman, Jakarta,” kata dia. Selain itu, lanjutnya, harga tanah di Karawang juga jauh lebih murah dari kawasan lain.
Sejak tahun 2010 lalu, tren kenaikan harga tanah di dalam kawasan Karawang terus melonjak tajam. Saat itu, Colliers mencatat harga tanah masih berkisar di 60 Dolar Amerika, namun sejak 2013 meningkat menjadi 180 Dolar. “Sejak 2013 sampai saat ini harga masih relatif stabil. Saat ini, harga tanah dalam kawasan berkisar antara Rp 2 juta hingga Rp 3 juta,” terang Ferry.
Benar saja, melihat potensi dan harga yang masih sangat terjangkau tersebut, pengembang pun terus menggoyang wilayah Karawang dari berbagai sisi. Aktivitas pembangunan perumahan, apartemen, komersial, hotel, dan perkantoran pun terus menjamur. Oleh pemerintah setempat, pembangunan hunian lebih diarahkan ke wilayah barat Karawang, sementara industri lebih terfokus di bagian timur Karawang.
Tidak hanya itu, Galuh Mas juga memiliki sebuah rumah sakit terbesar di Jawa Barat, RSUD Karawang, juga Hotel Mercure. Sementara fasilitas hiburan, diantaranya bisokop, water park yang juga lengkap dengan beberapa jenis kolam, juga sirkuit yang diisi oleh banyak kegiatan, seperti balap motor, pameran otomotif, dan lainnya. Saat ini harga tanah di dalam kawasan Galuh Mas telah melampaui Rp 5 juta, sementara untuk komersial sudah di atas Rp 15-an juta.
Adapun Grup Agung Podomoro Land yang membangun sebuah kawasan hunian terpadu Grand Taruma untuk menyasar para pekerja di berbagai industri di Karawang. Di atas lahan seluas 100 hektar tersebut, rencananya pengembang akan membangun sekitar 1.300 unit hunian yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas dan sarana pendukung diantaranya water park, food mall, club house, dan jogging track. Hunian dengan konsep hijau yang hanya berjarak sekitar 2 km dari pintu Tol Karawang Barat tersebut akan memberikan kenyamanan lebih bagi para penghuni di setiap klaster yang ada.
Dan tidak jauh dari Grand Taruma, ada pula komplek perumahan yang dibangun oleh anak usaha Djarum Group, PT Bukit Muria Jaya Estate, yakni Karawang Resinda yang masih berada di wilayah Karawang Barat. Sejak beroperasi pada 1994 lalu, perusahaan ini menggarap lahan seluas 200 hektar dan hingga kini masih fokus pada pengembangan rumah tapak dengan lahan tersisa sekitar 100 hektar.
Masih dalam kawasan tersebut, Bukit Muria Jaya Estate merampungkan pembangunan hotel bintang 4, Resinda Hotel, dengan perkiraan investasi sekitar Rp 300 miliar untuk menangkap permintaan akomodasi hotel di Karawang yang terus meningkat. Selain itu, pengembang juga tengah menyelesaikan proyek pusat perbelanjaan dan hiburan yang diklaim terbesar di wilayah Karawang, Resinda Park Mall.
Meramaikan pembangunan di Karawang, perusahaan plat merah pun ambil bagian. PT Wijaya Karya Bangunan Gedung (Wika Gedung) yang terbilang berani menggarap proyek apartemen Tamansari Mahogany Karawang senilai Rp 700 miliar. Apartemen yang mulai dibangun setahun lalu ini berada di atas lahan seluas 2 hektar, terdiri dari dua menara apartemen dan satu kondominium hotel (kondotel). Setiap menara apartemen memiliki 27 lantai dengan 794 unit apartemen, sedangkan jumlah kondotel sebanyak 250 kamar. Apartemen ini merupakan proyek kedua terbesar yang digarap Wika Gedung, setelah di Bekasi. Tingginya kebutuhan akan hunian, terutama oleh kalangan profesional dan ekspatriat di Karawang menjadi salah satu alasan utama Wika menggarap proyek di Karawang ini. Tamansari Mahogany yang dipasarkan mulai dari Rp 230-500 jutaan ini hanya berjarak sekitar 500 meter dari exit tol Karawang Barat. Rencananya apartemen ini akan diserahterimakan kepada konsumen pada Juni-Juli 2017.
Direktur Properti dan Pengembangan Wika Gedung – Apartemen Mahogani Karawang, Nur Al Fatah pun mengakui bahwa tingginya pertumbuhan di Karawang lantaran banyaknya perusahaan multinasional/PMA yang mempekerjakan lebih dari 500 ribu pekerja asing. Inilah yang disebut Al Fatah sebagai pasar yang paling potensial di Karawang. “Inilah yang menjadi faktor pertumbuhan properti di sana yang mengalami kenaikan 15 persen. Memang ini belum normal karena ekonomi masih mengalami perlambatan,” ujar Al Fatah.
Di sisi lain, sambung Nur Al Fatah, beberapa kebijakan pemerintah yang berhubungan dengan sektor properti, terutama di Kota Karawang masih menemui beberapa kendala dalam pelaksanaanya. Misalkan soal kebijakan tata ruang perkotaan yang sangat mendetail yang harus disesuaikan dengan perkembangan infrastruktur, apartemen, kondotel, area komersial maupun.
residensial. “Regulasinya sudah ada, tapi dalam pelaksanaannya belum berjalan lancar,” kata Nur Al Fatah. Saat ini, sebutnya, harga tanah di Karawang mengalami kenaikan cukup pesat dari Rp 5 juta pada tahun lalu menjadi Rp 9 juta. Selain itu, Nur juga mengatakan, tingkat pertumbuhan apartemen dan residensial sangat tinggi dan bagus di Karawang dibandingkan dengan kondotel.
“Dengan masuknya beberapa pengembang besar, maka Kota Karawang semakin memiliki peluang yang sangat prospektif. Residensial menjadi pilihan terbaik bagi masyarakat yang tinggal menetap cukup lama di Karawang. Sedangkan, apartemen juga sangat prospektif untuk para pekerja yang tidak tinggal di Karawang, terutama untuk para ekspatriat,” tandas Nur.
Perusahaan properti plat merah lainnya yang juga ikut meramaikan kontestasi di Karawang adalah Perumnas. Namun tidak seperti yang lainnya, Perumnas lebih memilih untuk menggarap kelas pekerja atau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan menghadirkan rumah susun sederhana milik (Rusunami) Grand Sentraland Karawang. Proyek rusunami ini dibangun di atas lahan seluas 3,8 hektar yang terdiri dari empat menara dengan kapasitas 2.700 unit hunian. Untuk pembangunan rusunami ini, Perumnas menginvestasikan dana sebesar Rp 250 miliar yang direncanakan akan rampung pada 2017 mendatang. Sebenarnya, Perumnas sudah ada di Karawang sejak 1990-an lalu dan telah mengembangkan lebih dari 100.000 unit hunian dengan total luasan area sekitar 200 hektar.
Pengembang lainnya yang juga mengarap apartemen di Karawang, yakni Pohon Group yang sejak Oktober 2014 lalu sudah mulai mengoperasikan TreePark Serviced Apartment Karawang. Hunian vertikal sewa ini terletak di kompleks prestisius Sedana Golf, yang tak jauh dari Karawang International Industrial Center (KIIC) dan kawasan hunian dan niaga terpadu Galuh Mas. TreePark Karawang memiliki 124 unit full-serviced apartment yang mengusung konsep hospitality Jepang modern, dengan menyuguhkan nuansa Jepang yang kental, mulai dari restoran hingga pemandian tradisional Jepang.
Lippo Group bahkan sudah jauh-jauh sudah memikirkan soal ‘properti masa depan’ alias pemakaman di wilayah Karawang Barat dengan mengembangkan San Diego Hills. Lippo memilih tagline San Diego Hills dengan “Memorial Park and Funeral Homes” sehingga menyingkirkan kesan menyeramkan dengan hadirnya lingkungan yang hijau, bersih, serta nyaman. Bahkan memorial park di atas lahan 500 hektar ini dilengkapi dengan fasilitas restoran, ruang meeting, outbond, kapel, masjid, kolam renang, tempat bermain anak, dan danau ini juga menjadi salah satu tempat menggelar hajatan nikah atau berwisata yang menyenangkan.
Jika banyak pengembang besar lebih memilih wilayah Karawang Barat, PT Summarecon Agung Tbk, justru menggarap proyek huniannya di Karawang Timur. Proyek Summarecon Emerald di atas lahan seluas 32 hektar ini merupakan lahan yang sudah diambil alih dari pengembang lain. Rencananya, pengembang beberapa proyek skala kota (township) ini akan membangun lima cluster dengan masing-masing berisi 250 rumah dan baru akan diluncurkan tengah tahun 2016 ini.
Potensi Wilayah
Pengembangan kawasan industri di Karawang semakin menggeliat dalam kurun watu 15 tahun belakangan ini. Lahan-lahan pertanian yang kurang produktif disulap menjadi kawasan industri oleh Pemkab Karawang. Para investor, termasuk investor asing beramai masuk dan mulai membangun pabrik dan perkantoran, serta perumahan di kawasan industri.
Jika dipetakan dalam wilayah, maka sesungguhnya semua wilayah di Karawang sangat berpotensi mendatangkan keuntungan besar. Karawang bagian utara, misalnya, menjadi bidikan Pertamina lantaran wilayah yang meliputi Kecamatan Pakisjaya, Batujaya, Tempuran, hingga Cilamaya ini disebut menyimpan cadangan minyak bumi berlimpah. Belum lagi kawasan ini memiliki garis pantai yang cukup panjang sehingga sempat menjadi bidikan pemerintah pusat untuk pembangunan pelabuhan bertaraf internasional.
Sementara itu, Karawang bagian timur memiliki akses strategis transportasi darat menuju ke berbagai daerah. Utamanya, lintas jalan di sepanjang Pantura Karawang adalah pintu gerbang menuju Bandung, yang selama ini menjadi ibu kota provinsi Jawa Barat. Posisinya yang strategis sehingga Karawang memudahkan jalur transportasi angkutan darat dan udara menuju Jakarta dan berbagai kota di Jawa Tengah dan Jawa Timur.
Begitu juga wilayah Karawang Barat. Potensi daerah ini memiliki lahan-lahan tidak produktif yang tersebar di Kecamatan Ciampel, Klari, Telukjambe Timur hingga Telukjambe Barat. Dalam perkembangannya ternyata lahan tidak produktif di daerah ini berubah menjadi kawasan industri, hunian, serta komersil. Sementara di Karawang bagian selatan pun menyimpan lahan yang cukup luas dengan batu kapur (kars) yang digunakan sebagai bahan baku semen.
Transformasi tanah pertanian ke industri dan komersial membutuhkan peran Pemkab Karawang untuk dapat membuatnya lebih berimbang dengan tata ruang yang jelas. Namun agaknya roda industrialisasi dan turunannya akan terus bergerak. [pio]
