Tol Cimaci dan LRT diharapkan menjadi jawaban kemacetan yang mendera Cibubur sekian lama. Pembangunan koridor Cibubur-Cileungsi- Jonggol kini memasuki jilid kedua.
Menyusuri koridor Cibubur-Cileungsi-Jonggol (Cicinggo) sepanjang 26 km dari Gerbang Tol Cibubur 1 melintasi Jalan Transyogi (Jalan Alternatif Cibubur) hingga Jalan Raya Cileungsi-Jonggol akan nampak suasana yang riuh ramai. Kepadatan menjadi pemandangan sehari-hari di Jalan Transyogi. Tidak hanya kendaraan pribadi, kendaraan truk-truk besar juga menjadi beban jalan ini sepanjang hari. Melewati Jalan Transyogi mata kita akan “dihibur” dengan berbagai spanduk dan papan reklame perumahan dari berbagai pengembang. Iklan-iklan perumahan ini akan terus kita temukan sampai memasuki kawasan Cileungsi. Ini menandakan pertumbuhan perumahan baru masih terus berlangsung di jalur Cicinggo. Walaupun kemacetan selalu mendera Jalan Transyogi.
Kemacetan di Cibubur bukan cerita baru. Sejak kawasan ini mulai dipenuhi perumahan di awal tahun 2000-an, Jalan Transyogi sudah didera kemacetan. Hebatnya, kemacetan di Cibubur tidak mengurangi minat orang untuk tinggal di Cibubur. Di awal tahun 2008, Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch pernah membuat analisa tentang Cibubur. Menurutnya, Cibubur masih menjadi primadona karena orang melihat akses dari Jakarta mudah dan akan mengulang pamornya dalam waktu dekat . “Harus diakui Cibubur kerap macet, tapi demand untuk hunian tetap tinggi,” ujar Ali ketika itu. Kini sepuluh tahun setelah pernyataan Ali Tranghanda, nyaris tidak ada perubahan dari kemacetan di Cibubur. Ada warga Cibubur yang akhirnya menyerah dan memilih pindah ke lokasi lain di Jakarta dengan infrastrukturnya yang dinilai lebih baik. Masalah infrastruktur masih menjadi problem utama di Cibubur. Keluar dari tol Cibubur hanya ada satu akses jalan arteri, yakni Jalan Transyogi yang membelah area Cibubur menuju Cileungsi dan Jonggol. Betulkah kondisi ini yang membuat Cibubur terkesan tertinggal dari kawasan lain, sebut saja Serpong yang infrastrukturnya lebih baik. Padahal koridor Cicinggo ini melintasi empat wilayah administrasi, yakni Jakarta Timur, Kota Depok, Kota Bekasi, dan Kabupaten Bogor.
Secara teknis, Cibubur dan kawasan lain hingga ke Jonggol belum menjadi daya tarik bagi masyarakat untuk ke sana, karena image kawasan yang banyak muncul adalah kemacetan lalu lintas. Mulai dari Cibubur Junction hingga ke perumahan-perumahan ke arah Cileungsi dan Jonggol,” ujar pengamat tata kota dari Universitas Trisakti, Nirwono Yoga, kepada Property and The City.
Problem di Cibubur, lanjut Yoga, lantaran tidak adanya ketegasan dari pemerintah terkait tata kota dan tata ruang di wilayah tersebut. Harusnya pemerintah dari empat wilayah tersebut duduk bersama untuk membahas pengembangan kawasan koridor tersebut. Akibat ketidaktegasan pemerintah, pembangunan di Cibubur terkesan tanpa arah. Yoga mencontohkan kasus penggusuran sebuah perumahan elit di kawasan Cibubur karena terdampak pengembangan Jalan Tol Cimanggis-Cibitung (Cimaci). “Ini menunjukkan ketidakkonsistenan dalam hal tata ruang,” tegasnya.
Menilik Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Jakarta 1985-2005, Cibubur merupakan zona konservasi, pertanian, resapan dan hanya ada sedikit hunian. Namun, dalam perkembangannya berubah menjadi sebuah kota dengan bermunculan kawasan perumahan, terutama perumahan kelas menengah atas dan atas. Konsep tata ruang pun berubah yang dituangkan dalam RUTR 2000-2010, disebutkan Cibubur dijadikan sebuah kawasan permukiman dengan kepadatan rendah dengan tujuan masih terdapat resapan air. Waktu berjalan, faktanya Cibubur terus dipadati perumahan hingga terus ke arah Cileungsi.
“Kalau bicara soal tata ruang, ini’kan ngaco. Karena nantinya semua bisa berubah sesuai kebutuhan di lapangan. Harus ada penyelarasan tata ruang di empat wilayah ini, karena nantinya akan terkait dengan pengembangan jalan tol dan transportasi lainnya hingga ke Jonggol,” papar Yoga.
Yoga menyarankan agar pengembang tetap harus memerhatikan ruang terbuka hijau (RTH) dalam kawasan sebagaimana aturan yang ada. Kemudian pengembangan pemukimannya juga diupayakan supaya vertikal untuk mengantisipasi semakin terbatasnya lahan yang ada. “Mungkin tidak terlalu tinggi, misalkan 4 lantai, supaya keseimbangan lingkungannya masih bisa dijaga. Untuk resapan air pun masih bisa dioptimalkan,” katanya.
Tol Cimaci
Masalah infrastruktur di Cibubur diharapkan terpecahkan dengan sedang digarapnya pembangunan ruas jalan tol, pelebaran jalan utama dan LRT (light rail transit) yang tiang pancangnya kini sudah berdiri. Apabila semua terealisasi, image Cibubur yang selalu didera kemacetan akan hilang. “Jalan arteri baru juga tetap harus dibangun. Sangat sulit menampung beban kendaraan yang semakin banyak di Jalan Transyogi,” saran konsultan properti, Lilly Tjahnadi.
Inilah jalan tol yang digadang-gadang mengatasi kemacetan di Cibubur, tol Cimaci dengan panjang 26,4 km, yang diharapkan beroperasi tahun 2018. Tol ini nantinya akan terhubung dengan beberapa jalan tol lainnya di Simpang Susun Cimanggis, seperti dengan Jalan Tol Jagorawi dan Jalan Tol Cinere-Jagorawi (Cijago). Ruas jalan Tol Cimaci terdiri dari dua seksi, yakni seksi I dengan ruas Cimanggis Junction (Tol Jagorawi)-Transyogi sepanjang 3,1 km dan seksi II Transyogi-Cibitung (Tol Cikampek) sepanjang 23,3 km. Satu lagi yang ditunggu warga Cibubur adalah moda transportasi LRT yang diharapkan menjadi solusi kemacetan di Cibubur. Dengan LRT dari Cibubur ke Dukuh Atas sepanjang 25,1 km, misalnya, hanya ditempuh dalam waktu 25-30 menit. Idealnya, LRT akan mengurangi warga Cibubur, Cileungsi menggunakan mobil pribadi.
Di mata Yoga, ini saja belum cukup mengatasi kemacetan mengingat pertumbuhan properti yang cepat di koridor Cibubur hingga ke Jonggol. Jalan tol hanya berpihak kepada pemilik kendaraan pribadi. Sementara LRT hanya sampai di pintu depan Cibubur. Harapannya, transportasi massal harusnya bisa dibangun lebih lanjut sampai ke Jonggol. “Jalan tol lebih pro kepada kendaraan pribadi dan ini tidak akan menyelesaikan masalah. Harusnya penekanannya ke transportasi massal terintegrasi, baik dengan bus Tranjakarta dan Transjabodetabek, termasuk ke stasiun kereta api terdekat,” kata Yoga.
Walaupun kemacetan masih menjadi masalah akut di Jalan Transyogi. Potensi besar tetap ada di koridor Cicinggo. Cibubur, misalnya, masih dianggap bebas dari banjir. Keberadaan kawasan industri di sekitarnya seperti kawasan Narogong, Cileungsi, dan Bekasi. Dimana ada kawasan industri, di situlah kebutuhan rumah paling besar untuk para pekerja. Udaranya relatif masih bersih dan segar di kawasan Cibubur dan Cileungsi. Kontur tanah berbukit yang menjadi pembeda dengan kawasan lainya. “Meskipun punya kelemahan pada aksesibilitas dan transportasi, tapi dengan kelebihan tersebut justru akan semakin memicu pertumbuhan properti dan bisnis lainnya di koridor ini. Apalagi harga tanah juga relatif masih lebih terjangkau,” ujar Lilly.
Gairah pasar properti di Cibubur hingga ke Jonggol bisa dilihat dari terus tumbuhanya area komersial di jalur ini. Ada mal, hotel, ruko, pusat perbelanjaan, showroom mobil, pusat kuliner yang tidak kalah dengan kawasan lainnya. Sebut saja Cibubur Square, Cibubur Juntion, Plaza Cibubur, Mal Ciputra Cibubur, Metropolitan Mall Cileungsi, Cibubur Point, Ruko Kranggan Permai, Cibubur Times Square, juga Trans Studio Mall. Semua kebutuhan warga sudah bisa terpenuhi.
Untuk perumahan di koridor Cibubur-Cileungsi adalah gudangnya. Bahkan, Cibubur identik dengan landed menengah atas dan atas. Diperkirakan tidak kurang dari 100 perumahan skala besar, menengah, dan kecil, termasuk klaster-klaster kecil organik yang tumbuh di sepanjang jalur Cibubur-Cileungsi-Jonggol. Beberapa di antaranya, CitraIndah City, CitraLand Cibubur, Metland Trasnyogi, Metand Cileungsi, Harvest City, Grand Mekarsari Residence, Legenda Wisata, Kota Wisata, Puri Sri Wedari, Mahogany Residence, Raffles Hills, Taman Laguna, The Address @Cibubur, Bukit Golf Cibubur, Kranggan Permai, Cibubur Country dan yang terbaru TransPark Cibubur. “Tidak mungkin ada showroom atau fasilitas komersial lainnya kalau tidak ada pangsa pasarnya. Ini membuktikan kalau Cibubur merupakan kue yg sangat lezat,” kata Ishak Chandra, CEO Strategic Development & Services Sinar Mas Land (SML).
Suryantini, Vice GM Metland Cileungsi berpandangan bahwa kawasan Cibubur-Cileungsi-Jonggol akan menjadi poros penting yang menghubungkan timur Jakarta, yakni Cikarang-Cibitung dengan wilayah barat hingga selatan Jakarta, seperti Bogor hingga Bandara Soekarno Hatta. Hal ini dapat segera terwujud pasca rampungnya Jalan Tol Cimanggis-Cibitung. “Jalur strategis ini akan membuat Cibubur-Cileungsi sebagai pusat penting pertumbuhan properti untuk pemukiman dan komersial,” katanya.
Koridor ini, lanjut Suryantini, bakal segera tumbuh menjadi pusat konsentrasi masyarakat membentuk traffic generator hunian dan komersial. Konsentrasi ini akan mendorong pertumbuhan sektor lainnya seperti fasilitas sosial dan pendidikan. “Dipastikan area ini akan menjadi sunrise baru,” ungkapnya.
Jilid Dua
Nitik Hening M R, Director PT Metropolitan Land, Tbk., menyebut pengembangan koridor Cibubur-Jonggol terbagi dalam dua bagian. Jilid pertama dari Cibubur Junction-fly over Jalan Raya Narogong yang melintasi beberapa perumahan besar, seperti Raffles Hills Cibubur, CitraGran, Kota Wisata, dan Legenda Wisata yang kini sudah bertransformasi ke properti komersial. Kemudian jilid dua yang mencakup beberapa kawasan perumahan seperti Metland Cileungsi, Metland Transyogi, Harvest City Cibubur, CitraLand Cibubur hingga CitraIndah City. “Jilid satu sudah mulai tahun 1990-an, maka saatnya jilid dua dengan potensi lahan yang lebih luas,” ungkapnya.
Memasuki jilid dua di koridor Cicinggo, dipastikan akan diikuti kenaikan harga lahan di perumahan-perumahan yang berada di koridor ini. Apalagi pembangunan infrastruktur jalan tol sedang berlangsung. Harga tanah di kawasan yang disebut jilid satu sudah bergerak di atas Rp6 jutaan hingga belasan juta per m2. Walaupun di sekitar Cileungsi hingga Jonggol masih dijumpai harga tanah dalam pengembangan perumahan dengan Rp1,2 juta per m2, bahkan di bawah itu.
Perumahan di Legenda Wisata dan Kota Wisata memasarkan perumahan dengan harga mulai Rp900 juta-Rp5 miliar. Harga tanah kini berkisar Rp8,5-9 jutaan per m2. “Kenaikan harga per tahun sekitar 5 persen-12 persen. Adanya infrstruktur baru tentu semakin mendongkrak harga tersebut,” ujar Ishak.
Sementara tanah di Raffles Hills berkisar Rp7-8 juta per m2 dan CitraGrand Cibubur bergerak dari Rp6-8 juta per m2. Di lahan seluas 400 hektar, Ciputra kini memasarkan hunian di kisaran Rp8 juta per m2 di dalam klaster dan mulai Rp11 juta per m2 untuk di pinggir jalan. Bahkan di akhir Oktober 2017 lalu, baru diluncurkan CitraGrand Cibubur CBD seluas 100 hektar dalam kawasan tersebut. Proyek senilai Rp3 triliun ini sedang memasarkan dua klaster hunian dan satu kompleks ruko dengan harga mulai dari Rp830 juta-1,5 miliar. “Proyek ini kami kembangkan dengan mempertimbangkan berbagai hal, terutama pengembangan infrastruktur baru ke wilayah tersebut. Kelak Cibubur akan berkembang sebagai pusat pertumbuhan baru di Selatan Jakarta,” kata Harun Hajadi, Managing Director Ciputra Group.
Bergeser ke Metland Transyogi, dimana harga lahan berkisar mulai Rp5-6 jutaan per m2. Sedangkan untuk hunian berkisar mulai Rp700 jutaan hingga Rp2 miliaran. Dalam kawasan ini juga sedang digarap apartemen pertama di wilayah Cileungsi, yakni Kaliana Apartment dengan kisaran harga mulai Rp300-500 jutaan per unit. Kemudian di Metland Cileungsi, harga tanah di kisaran Rp1,2-3,5 juta per m2, sedangkan perumahan mulai Rp500-an juta. “Harga tanah dalam kawasan sudah mencapai Rp3,5-5jt per m dengan NJOP Rp1,2 juta,” tambah F Rach. Suherman, Marketing Advisor Metland Cileungsi.
Harvest City seluas 1.350 hektar sejak awal dibuka 2009 lalu, terus bergerak dari Rp600 ribu per m2 hingga kini menyentuh Rp2,5-3,5 juta per m2. Sedangkan CitraLand seluas 220 hektar yang bermain di segmen premium baru dilaunching Mei 2017 dengan harga tanah perdana di level Rp3 juta per m2. Harga perumahan sudah di kisaran mulai Rp500-an juta. “Kami pasarkan 5 klaster dalam Megacluster Monteverde. Sejak Mei sampai Oktober sudah 3 klaster kami pasarkan dengan total sekitar 500 unit,” jelas Galih PS Putri, Marketing Manager CitraLand Cibubur di kantornya. Sementara di CitraIndah City, Ciputra mengembangkan perumahan menengah bawah di lahan 600 hektar dengan harga sekitar Rp145-500 jutaan.
Melihat kenaikan harga properti di koridor Cicinggo, tidak salah kalau ada pengembang menyebut kawasan ini bakal menjadi sunrise baru properti. Tentu setelah semua pembangunan infrastruktur selesai dan dirasakan manfaatnya. [Pius Klobor]
 sepanjang 26 km dari Gerbang Tol Cibubur 1 melintasi Jalan Transyogi (Jalan Alternatif Cibubur)){kind=link}