Maket sebuah proyek apartemen sudah berada di ruang meeting. Si Arsitek pun mulai melakukan presentasi proyek apartemen hasil karyanya tersebut. Dimulai dari konsep, orientasi bangunan, sirkulasi, sampai pembagian unit masing-masing. Di sela-sela presentasinya saya tergelitik untuk bertanya.
“Pak, mengapa ukuran studio harus 21 m2?” tanya saya mencoba menggali ide pemikiran Si Arsitek. Dalam pembagian ukuran tipe studio apartemen tersebut memang sebagian besar didesain untuk tipe studio. Namun seberapa besar tipe studio tersebut masih dapat diperdebatkan.
“Ini ukuran yang layak untuk tubuh manusia secara rancang bangun ruang Pak,” jawabnya. Masih belum puas dengan jawabannya, saya pun kembali mencoba menggali lebih dalam.
Baca Juga, 2025 Dan 2028,Dua Tahun Yang Menandai Kebangkitan Dan Kepastian Pembangunan IKN
“Pasar yang akan ditangkap merupakan pasar mahasiswa dan saya setuju dengan tipe studio yang dominan dalam apartemen ini. Namun ketika kita melihat pasar kos-kosan yang hanya berukuran 3×4 m2 atau 12 m2, apa yang menjadi faktor utama mereka akan pindah ke luas 21 m2 yang pastinya lebih mahal harga jual atau sewanya nanti,” jelas saya. “Apa mungkin dibuat tipe studio yang lebih kecil dari itu?” lanjut saya.
Itu sekilas tanya jawab yang terjadi.Banyak hal harus dipertimbangkan terkait apartemen yang menyasar mahasiswa. Seperti kita ketahui bersama, banyak kos-kosan yang hanya berukuran kecil 12 m2 bahkan lebih kecil lagi. Bila sebulan dia mengeluarkan biaya Rp 1,5 juta untuk kos, artinya Rp 125.000/m2 per bulan. Dengan ukuran apartemen studio 21 m2 paling tidak dia harus membayar Rp 125.000/m2 x 21 m2 atau menjadi Rp 2.625.000 per bulan dan bahkan bisa lebih besar karena fasilitas di apartemen relatif lebih lengkap.
Dengan daya beli pasar yang ada, developer harus jeli melihat karakter pasar mahasiswa yang ada di sekelilingnya. Alih-alih ingin menangkap pasar mahasiswa, malah tidak tercapai karena daya beli yang rendah. Dengan harga sewa yang terlalu tinggi, bila tidak diimbangi dengan daya beli yang baik, maka pasar apartemen akan ditinggalkan, kecuali daya beli terindikasikan dapat ditingkatkan. Dengan harga sewa seperti itu, mungkin bisa saja si mahasiswa akan kos bersama dengan temannya sebagai room mate. Tapi itu pun harus dilakukan studi pasar yang mendalam terkait karakter pasar yang ada di sana.
Hal ini telah saya sampaikan kepada beberapa developer bahkan sebelum munculnya tipe studio seluas 18 m2 seperti saat ini. Sebelumnya menjadi tabu bagi developer untuk membuat tipe studio yang lebih kecil dari 21 m2. Seberapa mungkin membuat tipe studio dengan ukuran lebih kecil dari standar arsitektur? [AT]
