Kehadiran pengembang-pengembang besar seperti Landstar dengan proyek “The Scene Movie Town” yang mengembangkan sebuah kawasan bertemakan film pertama di Asia atau Sinar Mas Land dengan proyek jumbo, Nuvasa Bay dengan berbagai fasilitas lengkap di dalamnya, tentu akan membawa perubahan besar dan wajah baru daerah Nongsa di Pulau Batam.
Keseharian masyarakat Batam yang jenuh akan aktivitas di kota industri mungkin akan beralih pada sajian baru, The New Face of Batam, di Nongsa.
Setelah Nagoya, Jodoh, dan Batam Center, lalu ke mana arah pengembangan dan konsentrasi pembangunan properti di Pulau Batam? Pertanyaan ini nampak terus mengemuka melihat geliat pembangunan massif di atas pulau seluas 41.500 hektar itu. Bahkan Batam disebut Demographia – konsultan yang berbasis di Amerika Serikat – sebagai kota dengan pertumbuhan populasi penduduk tertinggi dunia yakni 7,4 persen pada 2015 lalu.
Pulau Industri yang terpisahkan oleh selat selebar 20 km dengan Singapura ini memiliki populasi 1,1 juta jiwa sementara menurut Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Batam pada 2014 sebanyak 1,03 juta jiwa.
Hal ini tentu berimbas pada perluasan kantong-kantong pemukiman baru, area-area komersial, dan bahkan kawasan industri. Ini pula menjadi alasan utama, kenapa investasi properti di pulau ini pun tumbuh semakin kencang. Simak saja pembangunan yang kian gencar dilakukan di berbagai pelosok Metropolitan Batam itu. Status tanah HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan) yang kini dibawah kekuasaan Badan Pengusahaan Batam (BP Batam) tak menyurutkan minat investasi.
Sebaliknya, justru dinilai memiliki keunggulan sebagai peluang investasi yang lebih menjanjikan. Apalagi harga properti di Batam 10 kali lebih terjangkau dari Singapura. Dan bagi pengusaha Indonesia yang rutin mengunjungi Singapura atau yang memiliki bisnis di Negeri Singa, tinggal di Batam seakan punya properti di Singapura.
Seribu Ruko
Sekilas merunut sejarah, properti Batam sudah mulai tumbuh sejak tahun 1969 disaat pemerintah melalui Pertamina menjadikan Batam sebagai pangkalan logistik dan operasional. Industri properti kian berkembang signifikan sejak tahun 1980-an, atau disaat pemerintah membentuk dan menunjuk Otorita Batam untuk mengelola Batam.
Sejak saat itu, properti terus bergeliat ditandai dengan perkembangan pusat-pusat industri, perdagangan, dan pariwisata, serta terus meningkatnya pertambahan penduduk yang yang datang dari berbagai wilayah di Indonesia, termasuk para pekerja asing. Pada dekade ini, wilayah Nagoya dan Jodoh tumbuh menjadi sentra perdagangan yang didominasi oleh bangunan ruko, kios, serta pasar.
Hingga saat ini, Batam masih dijuluki sebagai kota seribu ruko. Tengok saja kanan-kiri jalan menyusuri Batam Center, hingga Nagoya dan Jodoh yang penuh dengan ruko. Bangunan tersebut memang bukan sekadar tempat usaha, tapi juga sebagai rumah tinggal.
Meski begitu, sejatinya sejak tahun 1978 sudah mulai dibangun komplek perumahan yang diawali oleh perumahan bagi karyawan Otorita Batam di Jodoh. Sementara kantong-kantong pemukiman pun terus tumbuh, terutama di wilayah lingkar luar Nagoya dan Jodoh, seperti di Kampung Utama, Baloi, dan Seraya. Sejak tahun 1990-an, Jodoh dan Nagoya pun kian menjadi kawasan primadona dengan dihiasi bangunan-bangunan bertingkat, seperti hotel, kantor-kantor bank hingga pusat perbelanjaan. Tidak ketinggalan, pembangunan yang sama juga kian pesat di wilayah Batam Center yang dipicu oleh keberadaan kantor-kantor pemerintah.
Lahan Terbatas
Pesatnya pembangunan di wilayah Batam dan tumbuh suburnya berbagai kawasan industri serta sentra-sentra bisnis dan perdagangan memicu pula masuknya kaum urban dari berbagai pelosok Nusantara, bahkan pekerja asing. Frans misalnya, pria asal Lembata, NTT yang sejak 1993 mengadu nasib di Batam ini turut merasakan pesatnya pembangunan.
“Dulu, daerah ini masih hutan, tapi sekarang sudah padat dengan pemukiman warga dan beberapa kawasan industri,” ujarnya sembari menunjuk beberapa lokasi yang dilewati di sekitar Batam Center. Demikian halnya Edi, pria paruh baya asal Padang, Sumatera Barat yang telah merantau sejak 1988. “Saat ini penduduk Batam sudah sangat banyak. Jalanan saja sudah mulai macet di mana-mana,” ujarnya singkat.
Kawasan pemukiman yang tadinya tak banyak dihuni justru kini telah berubah menjadi kawasan padat. Demikian wilayah yang tadinya kosong tumbuh dengan sendirinya menjadi pemukiman padat di Batam. Sebut saja di Bengkong, Baloi, Seipanas, Batu Ampar, hingga Tanjung Sengkuang. Pemukiman tersebut memang rata-rata berdekatan dengan pusat bisnis, seperti Nagoya, Jodoh, dan Batam Center.
Kini Nagoya dan Jodoh telah terisi padat dengan berbagai gedung dan pusat bisnis. Rumah sakit, tempat-tempat hiburan, kantor perbankan, pusat pebelanjaan hingga hotel-hotel berbintang. Sebut saja Nagoya Hill Superblock (Nagoya Hill Mall), Nagoya Hill Hotel, dan Pacific Palace Hotel – hotel bintang 4 yang bangunannya menyerupai kapal besar yang letaknya tidak jauh dari Harbour Bay – pelabuhan penyeberangan ferry ke Singapura.
Demikian halnya di Batam Center yang sedari awal dipersiapkan sebagai pusat pemerintahan. Pada tahun 1990-an, disaat gedung Otorita Batam telah berdiri kokoh yang juga tak begitu jauh dari kantor Walikota Batam yang tengah dirampungkan, Batam Center belum tumbuh menjadi sentra pemukiman. Namun pasca pembangunan gedung-gedung pemerintah dan properti komersial, Batam Center dan kawasan di sekitarnya mulai tumbuh dan tampil menjadi salah satu zona pemukiman padat di Pulau Batam. Bahkan kini, wilayah ini cenderung menjadi pemukiman elite, setidaknya terlihat dari pembangunan beberapa kawasan hunian kelas atas oleh pengembang papan atas. Dan hunian pun bersiap menjulang lantaran semakin terbatasnya lahan.
“Perkembangan sebuah kota dimulai dari bangunan kecil, rumah tapak, ruko, dan ketika lahan semakin terbatas baru dibangun yang high rise atau apartemen. Saat ini di Nagoya sudah mulai karena tingkat density sudah tinggi. Batam Center juga sebentar lagi akan mengarah ke sana karena memang tanah semakin terbatas,” ujar Ketua DPD REI Khusus Batam Djaja Roeslim, kepada Property and The City di Batam, belum lama ini
Demikian pula pengembang sekelas Agung Podomoro Land (APL) yang giat mengembangkan kawasan berkonsep one stop living, Orchard Park di Batam Center. Kawasan terpadu di atas lahan seluas 42 ha ini akan dibangun sekitar 1.300 hunian tapak (6 klaster), 140 unit Orchard Walk (shop house & business office) dan 100 unit apartemen. Sejak Desember 2013 lalu, pengembang telah meluncurkan 5 klaster hunian dalam kawasan ini.
“Perkembangan sebuah kota dimulai dari bangunan kecil, rumah tapak, ruko, dan ketika lahan semakin terbatas baru dibangun yang high rise atau apartemen. Saat ini di Nagoya sudah mulai karena tingkat density sudah tinggi. Batam Center juga sebentar lagi akan mengarah ke sana karena memang tanah semakin terbatas,” ujar Ketua DPD REI Khusus Batam Djaja Roeslim, kepada Property and The City di Batam, belum lama ini
Demikian pula pengembang sekelas Agung Podomoro Land (APL) yang giat mengembangkan kawasan berkonsep one stop living, Orchard Park di Batam Center. Kawasan terpadu di atas lahan seluas 42 ha ini akan dibangun sekitar 1.300 hunian tapak (6 klaster), 140 unit Orchard Walk (shop house & business office) dan 100 unit apartemen. Sejak Desember 2013 lalu, pengembang telah meluncurkan 5 klaster hunian dalam kawasan ini.
Animo masyarakat terlihat, 3 klaster dalam pengembangan tahap pertama sudah terjual 98 persen, sementara dua klaster di tahap dua ini (260 unit) sudah di atas 60 persen. Pada awal diluncurkan, hunian di Orchard Park ini dipasarkan dengan harga mulai Rp 700-an juta, namun kini telah berkisar mulai dari Rp 1,3 – Rp 3,5 miliar per unit.
“Keberadaan proyek ini telah merubah peta industri properti di Batam. Banyak orang akhirnya tahu, bahwa komplek hunian yang sesungguhnya ya seperti di Orchard Park ini,” kata Promotion Manager Orchard Park Batam, Dipa Teguh.
Senada, Sales Manager Orchard Park Batam Ellya mengungkapkan, kehadiran Orchard Park di wilayah tersebut turut mendongkrak kenaikan properti sekitarnya yang mencapai 100 persen. “Jadi awalnya banyak orang ke Nagoya, tapi sekarang justru berbalik ke Batam Center ini,” jelasnya. Bahkan, sambung Dipa, proyek Orchard Park kini menjadi penyumbang pendapatan nomor dua terbesar dari semua proyek besutan APL.
Dan hanya berjarak sekira 1,5 km dari Orchard Park, Ciputra Group telah membangun CitraLand Mega Batam – proyek prestisius yang menjadi masterpiece, sekaligus trend-setter kawasan residensial mewah di Batam. Proyek ini dibangun di atas lahan seluas 18 ha dengan mengusung konsep yang mengintegrasikan fungsi komersial dan residensial dengan kelengkapan fasilitas modern.
Selain residensial, juga dibangun apartemen, hotel, dan kondotel serta fasilitas shpohouse. Tidak hanya itu, belum lama ini PT Ciputra Residence juga meluncurkan Citra Aerolink Batam di Kabil Integrated Industrial Estate (KIIE) atas kerja sama dengan Kabil Citra Nusa. Kawasan dengan konsep bangunan berorientasi lingkungan melalui program Eco Culture ini dibangun di atas lahan 21 ha. Namun demikian, kini beberapa pengembang telah beralih ke kawasan lain untuk membangun pemukiman baru, seperti di Tiban, Sekupang, Mukakuning dan Batu Aji. Bahkan sisi timur Pulau Batam pun kian gencar dengan pembangunan, seperti di Kabil dan Batu Besar, termasuk Nongsa yang digadang sebagai kota dengan wajah baru yang bakal hadir di Pulau ini.
MASA DEPAN DI NONGSA
Nagoya, Jodoh, atau bahkan Batam Center telah diketahui sebagai pusat bisnis dan pemerintahan di Pulau Batam. Kota-kota ini semakin padat bahkan terkesan mulai semerawut, bahkan pada beberapa sudut mulai menampakan kekumuhan, meski Pemko giat menatanya. Namun sejatinya, Batam masih punya Nongsa yang sedari awal memang telah dipersiapkan sebagai sebuah kota baru yang bakal lebih tertata dan menjadi daya pikat utama bagi para investor, maupun wisatwan dalam dan luar negeri.
Nongsa atau Nong Isa (nama penguasa yang bertahta di Nongsa sekitar abad ke-18) adalah sebuah kecamatan di Kota Batam yang terkenal dengan wisata pantainya. Beberapa pantai wisata yang terkenal antara lain Pantai Nongsa, Pantai Maimun, Pantai Tanjung Bemban dan Pantai Sekilak. Secara geografis, kecamatan seluas 114 km² ini terletak di sebelah timur laut wilayah pulau Batam atau Barelang.
penduduk asli Nongsa bekerja sebagai nelayan tradisional.
Sebagaimana master plan pembangunan Pulau Batam 1979 dimana kawasan Nongsa direncanakan sebagai kawasan pariwisata, maka sejak 1982 geliat pembangunan Nongsa telah mengarah pada sektor tersebut. Berbagai infrastruktur terus dibangun, termasuk mulai bermunculan resor-resor megah, hingga padang golf berstandar internasional.
Menyusuri jalan sekira 10 km dari Bandar Udara Internasional Hang Nadim ke wilayah Nongsa Nampak jelas terlihat betapa agresifnya pembangunan di kawasan tersebut. Mulai dari Jalan Hang Tuah hingga geliat pembangunan itu semakin terasa ketika menyusuri Jalan Hang Jebat. Nampaknya beberapa perusahaan tengah mempersiapkan kawasan-kawasan baru, demikian halnya pengembang yang giat membangun pemukiman, terutama di sisi kiri sepanjang Jalan Hang Jebat. Dan memasuki simpang tiga Jalan Hang Lekiu, aroma resor kian terasa dengan mulai bertebaran beberapa penunjuk arah termasuk billboard resor dan tempat pariwisata di kawasan nan hijau tersebut.
Ya, beberapa resor sebagai tempat peristirahatan bahkan rumah tinggal mewah sudah dibangun sejak bertahun silam, termasuk padang golf terluas di Pulau Batam. Sebut saja Nongsa Point Marina Resort, Turi Beach Resort, Batam View Hotel, Montigo Resort Nongsa, Nongsa Village Resort, Palm Spring Golf & Country Club, dan Tering Bay Golf.
Tempat-tempat tersebut tentu menjadi destinasi wisata para wisatawan domestik maupun mancanegara, terutama Singapura, Malaysia, China, dan Korea.
Montigo Resort merupakan satu-satunya resor bintang lima di Batam yang memiliki fasilitas beristirahat dan penginapan mewah di pesisir pantai Nongsa. Resor yang dibuka sejak 2012 ini dibangun oleh pengembang asal Singapura, KOP Properties dengan target pasar potensial mancanegara, terutama dari Singapura yang mencapai 70%, termasuk itu Filipina, Korea, dan China. Montigo telah menyiapkan berbagai fasilitas yang semakin membuat betah para tamunya, seperti Nongsa tour dengan sepeda atau berjalan kaki, cooking challenges, kids club, spa, dan sebagainya.
Montigo Resort dibangun dengan konsep villas di atas lahan seluas 12 ha. Selain fasilitas villas sebanyak 88 unit, ada pula studios 23 unit dan residences 85 unit yang tiap-tiap unitnya telah dilengkapi dengan private pool. “Yang sudah berjalan adalah villa dan residence dan semuanya ini kami jual untuk kemudian disewakan lagi,” sambung Moulin Wowiling, Assistant Property Sales Manager Nongsa Resort.
Menurutnya, penjualan unit di Montigo mendapat respons positif dari para investor. Untuk villa kata dia, sudah terjual sebanyak 56 unit, sementara residences sebanyak 11 unit. ”Untuk studio masih dalam proses pembangunan tapi sudah 6 unit yang sold out,” tegas Moulin. Setiap unit villa dibanderol mulai Rp 6 – Rp 8 miliar, sementara residence mulai dari Rp 15 – Rp 32 miliar, dan studio mulai Rp 3,5 – Rp 5,8 miliar. “Kalau untuk sewa berkisar dari dari Rp 3,5 juta per malam untuk di tipe villa,” kata Moulin.
Tidak jauh dari Montigo Resort, Trias Jaya Propertindo (TJP Group) melalui anak usahanya PT Landstar Development juga tengah mengembangkan sebuah kawasan prestisius “The Scene Movie Town”.Pengembang yang bekerjasama dengan Infinites Studios menyasar pasar kelas atas dan menjadikan kawasan bertemakan film pertama di Asia. The Scene berdiri di atas lahan seluas 3 ha, yang merupakan bagian dari kawasan resor Nongsa seluas 400 ha, termasuk Turi Beach, Nongsa Village, Nongsa Point Marina, dan Pelabuhan Ferry Internasional Nongsa Pura.
Landstar akan membangun resor dan tempat tinggal, seperti kondotel, apartemen, dan residences. “Ini adalah sebuah kawasan movie dengan fasilitas studio film yang menjadi studio animasi terbesar dan ini sudah berjalan. Dan yang akan kami bangun adalah sebuah resor yang benar-benar menampilkan gaya desain arsitektur dan suasana kota tua Eropa. Town ship small city. Kami bilang live-in film studio jadi seperti tinggal dalam studio film,” kata Direktur Utama Landstar Johan Ruslim.
Rencananya kawasan ini akan dikembangkan dalam empat tahap. Tahap pertama akan dibangun sebuah hotel (kondotel), selanjutnya apartemen dan residences. Untuk hotel hanya disediakan sebanyak 130-an unit sementara residences sebanyak 100-an unit. “Jumlahnya kami kurangi, sehingga kami buat memang benar-benar eksklusif. Kami lebih tekankan pada infrastrukturnya,” jelasnya. Adapun infrastruktur dimaksud termasuk berbagai fasilitas di dalamnya, seperti shopping streets, MICE rooms, rooftop bar, poor bar, gallery, café, wedding chapel, dan lainnya. Saat ini kondotel dipasarkan mulai Rp 1,3-Rp 2,5 miliar dan residence mulai Rp 1,5-Rp 3,5 miliar. Rencananya proyek ini akan rampung pada awal 2018.
Sementara Turi Beach Resort pun tidak mau kalah. Menawarkan indahnya panorama laut di selat Singapura dengan deretan cottage di bawah rimbunan pepohonan tropis. Nampaknya sang pemilik begitu terinspirasi dengan Pulau Dewata, sehingga resor ini pun dibuat kental dengan nuansa khas Bali, baik ornamen-ornamen pun hiasan, bahkan beberapa gedung yang kental dengan eksotisme Bali.
Resor di atas lahan seluas 20 ha ini menjadi tempat wisata sekaligus penginapan menawan dengan dua jenis cottage, yakni Tirta Wing dan Riani Wing yang langsung menyajikan pemandangan laut menuju Negeri Singa. Resor ini pun dilengkapi dengan berbagai fasilitas, termasuk salah satunya adalah flying board, dan menjadi satu-satunya resor di Batam yang memiliki permainan tersebut.
Tidak ketinggalan, pengembang properti nasional sekaliber Sinar Mas Land (SML) pun menggarap potensial market di wilayah Nongsa. Proyek jumbo bernama “Nuvasa Bay” ini menjadi portofolio kedua setelah Taman Duta Mas di Batam Center. Nuvasa Bay merupakan kawasan hunian kelas atas dan mixed use bertaraf internasional seluas 228 ha se-area dengan Palm Spring Golf & Country Club – lapangan golf 110 ha – yang sudah ada sejak tahun 1995.
“Saat ini sudah mulai pembangunan Infrastructure tahap 1, pusat Wisata Edukasi air “Sea Forest” dan juga temporary marketing gallery,” ujar CEO Strategic Development & Services Sinarmas Land, Ishak Chandra.
Rencananya proyek senilai Rp 9 triliun akan dikembangkan dalam tiga tahap pembangunan selama 15 tahun. Untuk tahap pertama diestimasi senilai Rp 4 triliun selama 5-7 tahun. Nantinya akan dibangun sebanyak 4.000 kondominium dan 1.100 rumah tapak. Hunian tersebut terintegrasi dengan fasilitas resort, komersial dan retail, edukasi, hospital, fasilitas permainan water & dry park, hotel, pusat kuliner, juga lapangan golf. “Saat ini kami memiliki lapangan golf terbesar di Batam dengan 27 holes,” tegas Ishak.
Kehadiran Nuvasa Bay dengan berbagai fasilitas lengkap tentu akan membawa perubahan besar dan wajah baru di Pulau Batam. Keseharian masyarakat Batam yang jenuh akan aktivitas di kota industri mungkin akan beralih pada Nuvasa Bay, Nongsa. Apalagi, Nuvasa Bay berada persis di tengah Jalan Hang Lekiu yang menjadi akses utama ke Nongsa. “Jalan ini membelah hampir seluruh site kami, sehingga sangat potensial untuk semua fasilitas yang akan kami bangun. Jadi besar kemungkinan jika Nuvasa Bay akan menjadi pusat tempat tinggal, bekerja, dan wisata baru di Nongsa,” jelas Ishak.
Ishak Optimis akan hadirnya proyek prestisius tersebut. Apalagi banyaknya pemain golf asal negara tetangga yang rutin bermain golf di Palm Spring Golf, terutama dari Singapura dan Korea. Selain itu juga dari China, Taiwan, Malaysia dan Indonesia. Dan untuk mendukung kesuksesan proyek tersebut, belum lama ini SML juga telah menyepakati kerja sama dengan pengembang asal Singapura, KOP Properties untuk mengembangkan sebagian lahan di tepi pantai dan lagoon untuk landed house, low rise condominium dan mixed use di Nuvasa Bay.
Outer Ring Road
Daerah Nongsa juga telah memiliki pelabuhan ferry internasional, yakni Pelabuhan Nongsa atau Nongsa Pura yang hanya berjarak 45 dari Batam Center atau 15 menit dari Bandara Hang Nadim. Pelabuhan ini menghubungkan kota Batam dengan pelabuhan Tanah Merah, Singapore dengan waktu tempuh hanya sekitar 40 menit. Jadwal pemberangkatan ferry Batam Fast pun hampir setiap jam mulai pukul 06.00-20.30 wib dengan biaya sebesar Sin$25 per orang sekali jalan atau Sin$45 pergi-pulang. Aktivitas di pelabuhan ini akan sangat ramai di setiap akhir pekan yang kebanyakan adalah wisatawan asal Singapura. Bahkan resort dan hotel-hotel di kawasan Nongsa pun selalu penuh di waktu tersebut.
Selain itu ada pula akses jalan arteri yang melewati Bandara Hang Nadim menuju Jalan Hang Tuah-Jalan Hang
Jebat, hingga ke Jalan Hang Lekiu di kawasan Nongsa yang sudah sangat layak dilintasi. Tidak hanya itu, mengantisipasi dampak kemacetan dan penumpukan kendaraan di beberapa titik, BP Batam juga membangun jalan lintas pesisir pantai yang menghubungkan Bengkong-Batam Center-Bandara Hang Nadim. Dan pengembangan infrastruktur lanjutan yang telah direncanakan oleh BP Batam adalah outer ring road dari Batam Center ke Nongsa. Adanya akses jalan tol ini maka akan memangkas waktu yang cukup signifikan menuju Nongsa, bahkan hingga 50% lebih.
Meski masih menghadapi sejumlah kendala, namun BP Batam tetap serius merampungkan rencana infrastruktur tersebut. “Memang akan kita bangun jalan lingkar luar terutama Batam Centre ke Nongsa. Ini juga mengantisipasi bertambahnya kendaraan yang berdampak pada kemacetan lalu lintas,” kata Kepala BP Batam Mustofa Widjaja, beberapa waktu lalu. [pius klobor] l
