Bagaimana kondisi pasar rumah subsidi sepanjang tahun lalu dan hingga saat ini?
Penyerapan dari masyarakat terkendala oleh aturan perbankan, dikarenakan perbankan sangat berhati-hati dengan kondisi pandemi saat ini. Padahal, sasaran dari Program Sejuta Rumah adalah untuk MBR atau masyarakat berpenghasilan rendah. Jadi saat ini perbankan lebih fokus kepada nasabah atau para pekerja yang memang tidak terdampak oleh Covid-19. Misalnya terhadap karyawankaryawan di perusahaan besar yang tidak ada pengurangan karyawan, kemudian terhadap ASN, TNI dan Polri. Sehingga ini menurut saya yang menjadi penghambat proses realisasi pelaksanaan rumah subsidi. Dan sepanjang tahun lalu terjadi penurunan yang sangat jauh dibandingkan dengan sebelum pandemi.
Dari realisasi KPR saja, ternyata sampai dengan awal April tahun ini baru mencapai 60.000 unit. Harusnya di periode kuartal pertama lebih 2 minggu, paling tidak sudah harus
mencapai minimal 100.000 unit. KPR yang awal bulan lalu sebetulnya adalah pencapaian atas penjualan yang dilakukan pada akhir 2020 dan pembangunan di akhir 2020. Artinya, pencapaian yang sebenarnya berada di bawah itu. Hambatan lainnya adalah kuota di beberapa bank tertentu yang terbatas. Dan terakhir ini adalah adanya perubahan, dimana bank syariah BUMN melebur menjadi Bank Syariah Indonesia (BSI).
Rumah subsidi lebih diutamakan ke ASN, TNI, Polri, dan karyawan BUMN, artinya belum tepat sasaran?
Penghasilan mereka itu sudah tetap sehingga menurut saya, masih kurang tepat sasaran. Harusnya Program Sejuta Rumah untuk MBR ini, menyasar para pekerja atau karyawan swasta, kemudian pedagang kaki lima atau UMKM, atau ojek online, intinya mereka yang
benar-benar MBR. Sebelumnya, Dirjen Pembiayaan PUPR membuat regulasi bahwa calon konsumen rumah subsidi berdasarkan gaji pokok sebesar Rp4.000.000 dan Itu lebih
banyak mengakomodir konsumen. Tetapi saat ini dengan penghasilan batasan Rp8.000.000, ini masih agak berat terutama di daerah-daerah yang penghasilannya di bawah itu.
Pengembang rumah menengah atas optimis tahun ini lebih baik, bagaimana dengan subsidi?
Adanya relaksasi PPN dan bunga bank rendah tentu akan berdampak pada penjualan properti menengah atas. Untuk rumah subsidi sendiri, kembali lagi bahwa bank masih
sangat hati-hati dalam menyetujui KPR. Jadi saran saya, ada semacam jaminan dari pemerintah. Ada regulasi dari pemerintah yang menjamin kepada bank, sehingga tidak
lagi banyak penolakan dari bank atas KPR masyarakat. Apalagi bunganya juga sudah dibantu pemerintah 5%, dan adanya penempatan dana dari pemerintah yang setahu saya
angkanya Rp19 triliun untuk FLPP saja di tahun ini.
Jadi perbankan juga harus lebih lunak dalam memberikan kemudahan pengajuan KPR oleh MBR. Kalau perbankan tetap berhati-hati seperti sekarang, maka program ini akan sulit untuk terealisasi. Menurut pengalaman saya, justru MBR lebih disiplin dalam mengangsur rumah. NPL rumah subsidi lebih rendah dibandingkan kalangan masyarakat menengah ke atas. Kecuali jika MBR itu memang betul-betul di-PHK atau ada musibah lain. Di luar itu, saya yakin mereka sangat disiplin dalam mengangsur rumah, karena rumah bagi mereka adalah sebuah anugerah, aset yang sangat berharga.
Berarti minat beli MBR masih sangat tinggi?
Kalau dari sisi daya beli atau keinginan masyarakat untuk beli rumah, itu sangat banyak sekali. Ini terlihat dari aplikasi SiKasep. Di aplikasi tersebut sudah sebanyak 250 ribu
lebih orang yang daftar. Sementara untuk pembangunan, sepanjang tahun 2020 untuk di REI sendiri ada 11.000 lokasi, yang mencapai hampir 350.000 unit. Kalau ditotal dengan
asosiasi lain mencapai hampir 600.000. Bahkan, kalau tidak salah berdasarkan data terakhir di aplikasi SiKumbang mencapai 800.000 unit. Justru saya khawatir dengan kuota
yang hanya Rp19,1 triliun untuk 157.500 unit rumah.
Kalau pemerintah tidak menyiapkan dari sekarang solusi atas kuota tersebut, ini juga akan menjadi penghambat terhadap realisasi KPR atau pembangunan rumah MBR. Namun saya dengar bahwa pemerintah sedang berupaya untuk bekerja sama dengan PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), ada penempatan dana jangka panjang dari SMF. Nah ini bagus sudah jadi satu solusi. Kemudian sisa anggaran subsidi selisih bunga (SSB) tahun lalu dari 175.000 unit, hanya terserap 65.000 unit. Artinya masih ada 110.000 unit, sehingga mudah-mudahan anggaran tersebut juga bisa dijalankan pada tahun ini. Sehingga jika kuota FLPP habis, maka masih ada cadangan lain.
Kalau Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) juga ada tetapi memang belum banyak diminati masyarakat, saya juga heran kenapa, padahal itu sudah dibantu oleh World Bank sebesar Rp40 juta untuk uang muka. Hal ini mungkin dikarenakan masih dikenakannya suku bunga umum, sehingga angka angsurannya menjadi tinggi. Katakanlah rumah seharga Rp150 juta, kemudian dibantu uang muka sebesar Rp40 juta,
maka dengan KPR sebesar Rp110 juta, maka angka angsurannya lebih tinggi sekitar Rp1,4 atau Rp1,5 juta. Sementara FLPP, masih di bawah Rp1 juta. Jadi masyarakat lebih pilih FLPP.
Bagaimana pengembang FLPP bisa bertahan di tengah kondisi yang serba sulit saat ini?
Kalau di REI sendiri, alhamdulillah teman-teman masih bisa bertahan dengan KPR 1-2 unit. Jadi mereka membangunnya juga tergantung pesanan. Memang strateginya seperti itu, tidak bisa kita bangun dulu, baru jual, baru proses, ini cash flow-nya bisa terganggu dan bisa bisa gulung tikar. Jadi memang kita mengubah pola dimana tadinya kita membangun terlebih dahulu, sekarang tidak. Kalaupun bangun, paling banyak untuk rumah ready stock 2-3 unit atau maksimal 5 unit. Artinya tim marketing kita jualan, diproses ke bank, itu pun kami harus seleksi terhadap konsumen tersebut, takutnya malah nanti ditolak pengajuan
KPR-nya oleh bank. Proses pembangunan yang kami lakukan paling 2 sampai 3 bulan.
Apakah ada regulasi pemerintah yang masih menghambat rumah subsidi?
Kami sebagai pengembang rumah subsidi tentu mau tidak mau harus mengikuti semua aturan pemerintah. Ok, memang tahun ini juga tidak ada kenaikan harga, dan memang tidak elok menaikkan harga di tengah masa pandemi. Namun harga material tetap naik. Sehingga pemerintah menyarankan untuk mengurangi aksesori rumahnya, seperti pemasangan batu alam, ada tiang atau teras, karena itu tidak menjadi keharusan.
Apalagi juga akan diterapkannya aplikasi SiPetruk, yang akan mengawasi konstruksi daripada pengembang membangun rumah subsidi. Tadinya mau diterapkan awal 2021, namun akhirnya ditunda dan baru akan diberlakukan pada awal Juli mendatang. Itupun saya tetap minta kepada PPDPP untuk betul-betul dibuat terlebih dahulu uji cobanya, semacam pilot project-nya. Kemudian sosialisasi juga harus dilakukan dengan masif. Saya juga mengusulkan untuk tenaga teknik yang bisa atau yang akan menjalankan aplikasi SiPetruk ini juga diberikan pelatihan, dan alhamdulillah disetujui oleh pemerintah.
Dari REI, kami sudah daftarkan sebanyak 1.200 tenaga teknik yang akan diikutkan pelatihan oleh pemerintah, dan pemerintah juga membebaskan biaya pelatihan tersebut.
Seberapa besar efektivitas aplikasi SiKasep, SiKumbang dan SiPetruk?
Awalnya bermula dari Sistem Registrasi Pengembang (Sireng), artinya pengembang ini harus terdaftar di pemerintah. Kemudian berlanjut dengan aplikasi SiKasep. Awalnya kita juga bingung dengan aplikasi ini karena penerapannya mendadak, tetapi seiring waktu berjalan, ternyata aplikasi SiKasep ini sangat bermanfaat. Kita bisa tahu di daerah atau provinsi mana, berapa banyak di provinsi tersebut masyarakat yang membutuhkan rumah atau yang berminat. Jadi kita memang bisa mengetahui data riil. Kalau dulu hanya perkiraan saja. Termasuk aplikasi SiKumbang. Dengan adanya data SiKumbang,
dimana di situ ada nama pengembang, lokasi, nama perumahan dan informasi lainnya, jumlah unit dan site plan, juga GPS-nya, termasuk IMB dan legalitas lainnya juga di-upload di situ. Justru semua ini memperkuat data kita kepada pemerintah. Jadi Aplikasi ini sangat
bermanfaat termasuk juga kepada masyarakat yang ingin memilih rumah.
Bagaimana peran asosiasi dalam mendukung pengembangan hunian bersubsidi tersebut?
Sangat sangat berperan. Beberapa waktu yang lalu Menteri ATR/BPN juga sangat setuju dengan usulan REI bahwa pengembang dalam hal mengajukan izin pengolahan lahan atau membuat tata ruang, harus masuk di asosiasi.
Kabarnya, kredit konstruksi juga masih memberatkan?
Sejak dahulu saya selalu memperjuangkan hal ini, khususnya bagi pengembang yang membangun rumah MBR. Harus ada pengecualian, jangan disamakan dengan kredit konstruksi untuk membangun rumah komersil. Umumnya kalau kita mengajukan kredit konstruksi untuk rumah komersil, itu berada di angka 12-13%. Sementara rumah subsidi
juga masih sama seperti itu. Dimana keberpihakan pemerintah kepada pengembang yang membangun perumahan subsidi. Saat ini, BI rate juga berada di angka 3,5%, harusnya bunga bank itu ditambah 5%, artinya 8,5%, itu sudah cukup.
Saran saya yang kedua adalah, kalau memang anggaran negara untuk kuota FLPP sebesar Rp19 triliun, jika memang sumber dananya belum ada, mungkin karena pemerintah masih menggunakannya untuk hal-hal lain yang lebih urgen, alangkah baiknya memberikan suatu
kebijakan khusus kepada bank pelat merah, misalkan bunga 7% atau 7,5% saja, tidak harus 5%. Pemerintah juga tidak akan rugi. Intinya agar program perumahan bagi MBR ini bisa berjalan. Ini sangat mendukung karena jika bisa berjalan, pengembang juga akan terus membangun dan semakin banyak masyarakat yang bisa mengakses kredit tersebut. Pada akhirnya juga akan berdampak kepada pemulihan ekonomi secara nasional, karena ada 165 industri turunan yang ikut bergerak di bawah properti ini.
Apakah tahun ini, pasar rumah subsidi lebih baik dari tahun lalu?
Tentunya kita lebih optimis, apalagi juga sudah dilakukan vaksinasi di berbagai wilayah Indonesia. Kemudian juga sudah ada pelonggaran dari pemerintah, seperti kepada sektor pariwisata dan lain-lain. Saat ini juga sudah mulai banyak perusahaan yang memanggil kembali karyawan-karyawannya yang tadinya sempat dirumahkan.
Selain di Jabodetabek wilayah mana saja yang sangat berpotensi untuk pemasaran rumah subsidi?
Selain Jabodetabek realisasi yang juga cukup bagus adalah di wilayah Jawa Timur, Jawa Tengah, Sulawesi Selatan dan Kalimantan Selatan, kemudian di Sumatera Utara, Sumatera Selatan, termasuk Riau. ● [Pius]
