SEGMEN MENENGAH JANGAN TERJEBAK
Aktivitas perdagangan dan bisnis yang semakin tinggi di ibukota Jakarta menuntut ketersediaan hunian bagi kalangan menengah yang notabene merupakan karyawan dan pegawai yang bekerja di ibukota. Saat ini sebagian besar kaum komuter yang bolak-balik dari dan ke Jakarta masih memilih untuk tinggal di daerah penyangga Jakarta seperti Tangerang, Bekasi, Bogor. Masalah waktu tempuh yang diakibatkan kemacetan menjadi momok bagi mereka. Namun pilihan menjadi semakin sulit ketika tidak ada hunian yang sesuai dengan daya beli ketika mereka ingin tinggal di dalam kota Jakarta. Persepsi membeli rumah yang masih mempunyai tanah (landed) masih menjadi pemikiran utama bagi masyarakat kita yang belum terbiasa tinggal di apartemen atau hunian vertikal.
Saat ini kaum menengah dalam posisi ‘terjebak’ dengan ketersediaan hunian yang ada. Misalkan dengan penghasilan Rp 7,5 juta per bulan, mereka mempunyai daya cicil Rp 2,5 – 3 juta per bulan. Dengan daya cicil tersebut artinya mereka dapat membeli rumah seharga Rp 300 jutaan. Namun dengan kondisi yang ada, rumah seharga tersebut tersedia dengan jarak yang relatif jauh dari kota. Jebakan yang terjadi ketika mereka ‘memaksakan’ membeli rumah tersebut – karena masih berpikir ingin mempunyai rumah dengan tanah – ternyata mereka harus menambah biaya transportasi ke tempat kerja. Yang terjadi kemudian rumah yang ada terpaksa ditinggalkan dan lebih memilih untuk sewa atau kos-kosan di Jakarta. Kondisi ini juga yang membuat banyak pengembang mulai membangun apartemen murah di daerah penyangga Jakarta dengan harga Rp200 – 300 jutaan untuk menangkap pasar ini. Namun yang menjadi pertanyaan ketika masalah transportasi belum teratasi maka waktu dan biaya operasional masih menjadi permasalahan utama.
Banjirnya apartemen murah menengah di segmen harga Rp200 – 300 juta di Bekasi dan Serpong harus disikapi konsumen dengan pertimbangan masalah waktu dan biaya transportasi. Fenomena ini terjadi karena di kota Jakarta sudah sangat sulit untuk mendapatkan apartemen seharga tersebut. Peran Pemprov DKI harusnya tidak sekedar membangun rusunawa melainkan rusunami untuk kaum pekerja menengah. Dengan demikian tumbuhnya apartemen di wilayah penyangga Jakarta relatif tidak menyelesaikan masalah utama yang ada.
Wilayah Bekasi diperkirakan terdapat 39.000 unit apartemen menengah yang dipasarkan dibandingkan dengan Tangerang sebanyak 32.500 unit dan Bogor hanya 6.300 unit. Pasokan yang ada harus dapat disesuaikan dengan tingkat kebutuhan permintaan pasar yang ada jangan sampai menjadi over supply.
Apartemen menengah di pinggiran Jakarta antara Kebutuhan dan Pilihan karena sebagian besar masih tergolong untuk investasi yang kemudian disewakan kembali. Untuk wilayah-wilayah pinggiran Jakarta dengan aktivitas perdagangan yang tinggi, artinya kebutuhan sudah ada karena rumah pun sudah relatif mahal. Namun demikian wilayah-wilayah dengan aktivitas perdagangan yang rendah maka apartemen belum menjadi kebutuhan.
Sebagai contoh di Tangerang Serpong dengan harga tanah yang tinggi, pengembang sudah kesulitan untuk membangun rumah menengah, semua rata-rata diatas Rp 1 miliaran. Hal ini membuat mau tidak mau pengembangan mengarah ke vertikal. Dengan pengembangan ini maka tingkat permintaan akan semakin tumbuh seiring dengan aktivitas perdagangan disana yang menimbulkan pasar sewa untuk karyawan dan pekerja disana. Masalahnya adalah jangan sampai pengembang membangun apartemen karena latah tanpa mempertimbangkan tingkat permintaan yang ada.(Jakarta,30/4/2015)
{jcomments on}
