Semua kita tahu tahun ini Indonesia memasuki tahun politik dengan berlangsungnya pemilihan presiden dan pemilu legislatif. Tentunya banyak yang bertanya bagaimana dampak Pemilu ini terhadap perkembangan bisnis properti di tanah air 2019 ini. Dalam berbisnis properti ada 11 faktor yang harus diperhatikan yaitu demografi, traffic, future development, infastruktur dan akses, lingkungan, legalitas, harga, regulasi, pertumbuhan ekonomi, LTV ratio, dan interest rate.
Saya akan bahas satu persatu ke-11 faktor ini karena prospek bisnis properti sangat berkaitan. Selain itu pengembang dan investor juga bisa mempertimbangkan semua faktor ini ketika menginvestasikan uangnya.
1.Demografi
Investasi yang baik adalah di wilayah yang demografi penduduknya banyak, padat, dan berkembang karena banyaknya penduduk luar yang masuk. Semakin banyak penduduk di satu wilayah berimbas pada permintaan properti yang semakin banyak, baik yang membeli maupun menyewa. Selain populasi penduduk yang padat, juga banyaknya usia produktif yang tinggal. Pasalnya, usia produktif masih banyak yang belum memiliki rumah. Sehingga peluang untuk membeli properti semakin besar. Saya melihat untuk prospek bisnis properti di tahun 2019 di kota-kota besar tetap positif dan tetap bertumbuh apalagi di Jabodetabek. Saat ini Indonesia mendapatkan bonus demografi karena usia produktifnya lebih banyak daripada usia non produktif.
2.Traffic
Traffic adalah salah satu faktor yang harus diperhatikan dalam berinvestasi di properti. Properti yang berada di lokasi yang trafficnya ramai sudah pasti akan memberikan hasil capital gain yang lebih signifikan. Hanya saja berinvestasi di lokasi yang traffic-nya sudah ramai harganya sudah pasti mahal. Sekalipun mahal properti di lokasi ini tetap menjadi primadona karena efisiensi waktu dan biaya.
3.Future Development
Investasi terbaik adalah wilayah yang rencana pengembangannya punya masa depan seperti pembukaan jalan tol baru, jalan arteri, ring road baru, dan kawasan industri atau niaga. Dengan adanya rencana pengembangan masa depan maka otomatis di wilayah tersebut akan menarik banyak orang, perusahaan, dan seluruh stakeholder yang berkepentingan untuk masuk dan tinggal di wilayah ini. Future development akan menciptakan suatu kawasan hunian dan kawasan niaga baru. Sehingga permintaan properti akan meningkat drastis.
4.Infrastruktur dan Akses
Dalam berinvestasi properti ketersediaan infrastruktur dan akses adalah hal yang sangat penting. Properti yang dekat dengan akses ke jalan tol, bandara, stasiun kereta api, Transit Oriented Development (TOD), pelabuhan, banyak angkutan umum, dekat sekolah, dekat mal, dekat rumah sakit, keamanan tingkat tinggi sudah pasti menjadi investasi properti yang dicari dan bernilai tinggi.
5.Lingkungan
Lingkungan yang layak investasi adalah bebas dari kumuh, lokalisasi, preman, dan bebas dari SUTET (Saluran Udara Tekanan Tinggi). Termasuk jauh dari pemakaman, kawasan pemukiman, kawasan industri, tidak terlalu dekat dengan SPBU, dilalui angkutan umum, tidak dekat dengan penjara, tidak dekat dengan peternakan dan pembuangan sampah. Perhatikan semua faktor ini ketika berinvestasi.
6.Legalitas
Pastikan properti yang Anda beli legalitasnya aman dan tidak bermasalah. Pastikan tanah tersebut memiliki alas hak yang jelas dan tidak ada sengketa. Kalau ada sengketa di kemudian hari maka akan menjadi status quo, sehingga tidak bisa diperjualbelikan. Bisa Anda bayangkan kalau properti Anda tidak bisa diperjualbelikan maka akan menjadi beban pikiran bertahun-tahun.
7.Harga
Saat ini pasar properti masih didominasi harga di bawah Rp 500 juta, apalagi rumah subsidi dengan harga cuma Rp 130 juta. Selain itu saya juga melihat saat ini para developer masih banyak menyasar segmen generasi Z karena dilihat dari rata-rata harga yang ditawarkan masih di atas Rp1 Milyar. Tetapi saya melihat di tahun 2019 sudah banyak developer yang sadar dan menyasar kaum millenial karena populasi kaum millenial yang mencapai hampir 80 juta jiwa atau 34 persen dari jumlah keseluruhan penduduk Indonesia. Separuh dari itu mereka masih belum mempunyai rumah sendiri. Dari sini telah diketahui bahwa properti harga kelas menengah dan ke bawah masih tetap diminati.
8.Regulasi
Regulasi aturan perpajakan sangat memengaruhi bisnis properti di tanah air. Tetapi saat ini melalui peraturan Menteri Keuangan banyak penyederhaan di aturan perpajakan mengenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) rumah dan apartemen menaikkan threshold dari Rp 20 Miliar menjadi Rp 30 Miliar. Kemudian juga akan menurunkan PPh 22 untuk pembelian hunian dari 5 persen menjadi 1 persen. Selain itu melalui Menteri Agraria dan Tata Ruang sebentar lagi warga negara asing (WNA) yang memiliki properti di Indonesia, seperti apartemen, standar dari status “hak pakai”-nya akan setara dengan “Hak Guna Bangunan (HGB)”. Tentunya dengan penyederhaan regulasi ini diharapkan prospek bisnis properti Indonesia akan lebih menggeliat.
9.Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi merupakan salah satu faktor yang amat memengaruhi bisnis properti. Dengan didukung oleh pembangunan infrastruktur yang masif dari Presiden Jokowi diharapkan pertumbuhan ekonomi bisa di atas 5 persen. Dengan didukung pertumbuhan ekonomi yang stabil dan tinggi akan menciptakan lapangan usaha yang luas.Sehingga permintaan akan properti pun meningkat. Bank Indonesia (BI) sendiri juga mencatat kredit properti bertumbuh 15,2 persen secara year on year (yoy). Selain itu di pemilu sudah pasti banyak uang yang beredar mulai dari cetak spanduk, kaos, topi, dan lain-lain.
10.LTV Ratio
Industri properti salah satunya sangat bergantung pada perbankan dengan penerapan aturan Loan To Value (LTV) dari BI. Kebijakan ini sangat berdampak besar terhadap perkembangan industri properti. Saat ini sudah ada pelonggaran LTV rumah pertama menjadi 85 persen-90 persen. Tentunya pelonggaran yang besar akan ikut menumbuhkan bisnis properti.
11.Interest Rate
Sudah pasti bisnis properti sangat bergantung pada suku bunga KPR karena rata-rata orang yang membeli properti 75 persen memakai skema cicilan KPR. Kalau suku bunga acuan BI tinggi bisa dipastikan akan memengaruhi bisnis properti. Saat ini suku bunga acuan BI berjalan adalah di angka 6 persen.
Dari indikasi 11 faktor penentu bisnis properti di atas, dan diikuti sikap para investor yang selalu menunggu pemilu usai maka diproyeksikan bisnis properti akan tetap bagus menggeliat di semester ke-2. Karena biasanya investor kelas menengah dan atas akan membeli setelah situasi Pemilu usai dengan catatan kondisi politik dan keamanan stabil. Selain indikasi di atas, hal ini juga diperkuat oleh backlog 11,4 juta unit rumah. Pencarian properti yang diakses oleh 10,5 juta pencarian di portal jual beli properti, naiknya harga saham-saham perusahaan properti, dan banyaknya uang yang beredar di dalam pemilu nanti.
Dan dari regulasi yang di permudah ambang batas PPnBM dari Rp25 miliar menjadi Rp30 miliar dan PPh 21 dari 5 persen menjadi 1 persen maka lebih kurang akan mendorong pertumbuhan properti kelas mahal alias premium. Dan semakin bergairahnya para developer untuk membangun proyek lainnya. ●
