Jakarta, Propertyandthecity.com — Pasar perkantoran Jakarta menunjukkan tanda pemulihan pada kuartal II 2026, meski pergerakannya masih bertahap dan selektif.
Laporan terbaru Colliers mencatat pemulihan terutama ditopang aktivitas relokasi perusahaan dan peningkatan kualitas ruang kantor yang ditempati. Permintaan belum banyak berasal dari ekspansi bisnis secara besar-besaran, tetapi lebih dari penyesuaian kebutuhan ruang.
Kepala Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan penyewa kini semakin selektif dalam memilih gedung.
“Pemulihan pasar perkantoran Jakarta juga didorong oleh kebutuhan kualitas, bukan semata-mata oleh harga,” ujar Ferry dalam keterangan resminya.
Menurut dia, gedung yang berpotensi pulih lebih cepat adalah yang menawarkan struktur sewa fleksibel, ruang siap pakai, akses transportasi publik, serta kredensial keberlanjutan.
Okupansi CBD Capai 76 Persen
Colliers mencatat rata-rata okupansi perkantoran di kawasan pusat bisnis atau CBD Jakarta mencapai sekitar 76 persen pada kuartal II 2026.
Kinerja gedung premium lebih baik, dengan tingkat okupansi sekitar 83 persen.
Sementara itu, rata-rata tingkat hunian gedung di luar CBD mulai mendekati 70 persen.
Perbedaan ini menunjukkan adanya kecenderungan penyewa bergerak ke aset yang memiliki kualitas lebih tinggi.
Penyewa tidak lagi hanya melihat harga sewa, tetapi juga mempertimbangkan kesiapan ruang, aksesibilitas, efisiensi operasional, dan standar ESG.
Gedung yang dapat mempercepat proses relokasi dan mendukung kelangsungan bisnis dinilai memiliki posisi lebih kuat dalam menarik permintaan.
Ruang Kosong Masih Dekati 3 Juta Meter Persegi
Meski okupansi mulai membaik, pasar Jakarta masih menghadapi tingkat kekosongan yang besar.
Colliers mencatat sekitar 3 juta meter persegi ruang kantor masih belum terserap.
Hampir 60 persen dari ruang kosong tersebut berada di kawasan CBD.
Besarnya pasokan ruang kosong membuat posisi tawar penyewa masih kuat.
Pemilik gedung karena itu masih menawarkan berbagai insentif untuk menarik tenant, mulai dari struktur sewa lebih fleksibel, periode bebas sewa, bantuan fit-out, hingga insentif komersial lainnya.
Kondisi ini menunjukkan bahwa kenaikan okupansi belum berarti pasar telah kembali sepenuhnya berpihak kepada pemilik gedung.
Tidak Ada Gedung Baru di CBD pada Semester I
Dari sisi pasokan, tidak ada gedung perkantoran baru yang selesai dibangun di CBD Jakarta selama semester pertama 2026.
Akibatnya, total pasokan kantor di CBD tetap berada di kisaran 7,4 juta meter persegi pada kuartal II 2026.
Terbatasnya tambahan pasokan baru dapat memberi waktu bagi pasar untuk menyerap ruang kosong yang sudah tersedia.
Jika permintaan terus tumbuh sementara pasokan baru tetap rendah, tingkat okupansi berpotensi membaik secara bertahap.
Namun, kondisi tersebut belum otomatis mendorong kenaikan tarif agresif karena jumlah ruang kosong masih besar.
Relokasi Jadi Motor Pemulihan
Baca Juga: Cipta Group Groundbreaking Aster Tropika, Bidik Pekerja Industri Kabil
Salah satu ciri pemulihan pasar kantor saat ini adalah tingginya aktivitas relokasi.
Perusahaan memanfaatkan kondisi pasar untuk berpindah ke gedung yang lebih baik, menyesuaikan luas ruang, atau mencari biaya okupansi yang lebih efisien.
Artinya, transaksi sewa baru tidak selalu mencerminkan ekspansi jumlah karyawan atau penambahan luas kantor.
Sebagian justru merupakan perpindahan dari gedung lama ke gedung dengan kualitas lebih tinggi.
Fenomena ini menguntungkan aset premium, tetapi dapat meningkatkan tekanan terhadap gedung yang lebih tua dan tidak melakukan peningkatan fasilitas.
Gedung dengan kualitas rendah berisiko kehilangan tenant meskipun pasar secara keseluruhan mulai membaik.
Harga Sewa Mulai Lebih Dipertahankan
Colliers mencatat pemilik gedung mulai lebih percaya diri dalam mempertahankan tarif sewa.
Namun, strategi tersebut masih disertai insentif kompetitif karena penyewa tetap memiliki banyak pilihan.
Kondisi seperti ini dapat membuat perbedaan antara tarif sewa yang tercantum dan biaya efektif yang dibayar penyewa menjadi cukup besar.
Periode bebas sewa, dukungan renovasi, atau skema pembayaran tertentu dapat menurunkan total biaya okupansi tanpa harus memangkas harga sewa nominal secara langsung.
Karena itu, pemulihan tarif perlu dilihat tidak hanya dari asking rent, tetapi juga dari insentif yang diberikan.
Logistik, Energi, dan Fintech Jadi Sumber Permintaan
Colliers memperkirakan permintaan ruang kantor Jakarta masih akan meningkat hingga akhir 2026.
Sektor logistik, energi, dan fintech diperkirakan menjadi beberapa sumber permintaan, baik dari perusahaan lokal maupun asing.
Namun, pemulihan tetap membutuhkan produk yang sesuai dengan kebutuhan penyewa.
Fleksibilitas, aksesibilitas, keberlanjutan, dan efisiensi total biaya okupansi akan menjadi faktor penting dalam persaingan antar-gedung.
Flight to Quality Makin Terlihat
Data kuartal II 2026 memperlihatkan bahwa pemulihan pasar kantor Jakarta tidak berlangsung merata.
Aset premium mencatat okupansi lebih tinggi dibandingkan rata-rata pasar. Ini menunjukkan pola flight to quality, ketika penyewa memilih gedung yang lebih baik tanpa harus membayar kenaikan biaya terlalu besar.
Bagi pemilik gedung lama, kondisi ini menjadi peringatan.
Lokasi saja tidak lagi cukup. Kualitas bangunan, fleksibilitas ruang, akses transportasi, efisiensi energi, dan kesiapan teknologi menjadi semakin penting.
Dengan ruang kosong yang masih mendekati 3 juta meter persegi, Jakarta belum mengalami kekurangan pasokan kantor.
Pemulihan saat ini lebih tepat dibaca sebagai proses seleksi kualitas aset daripada kebangkitan permintaan secara menyeluruh. (*)
