PropertyandtheCity.com, Jakarta – Berbagai kalangan menyebut masih tersimpan potensi besar dari wilayah Bekasi, Cikarang, Karawang, hingga Purwakarta, Subang-Indramayu di timur Jakarta, karena masifnya pengembangan proyek infrastruktur di koridor itu.
baca juga, GIIC, Kawasan Industri Percontohan Nasional Bertaraf Internasional
Menurut Ali Tranghanda, Executive Director Of Indonesia Property Watch, perusahaan riset dan konsultan properti di Jakarta, kawasan koridor timur Jakarta memiliki tingkat pertumbuhan yang sangat pesat dalam 10 tahun terakhir. Hal ini tidak terlepas dari pengembangan proyek infrastruktur yang sangat masif ditambah banyaknya industri manufaktur yang mendorong pertumbuhan populasi penduduk tinggi.
Pengembangannya saat ini fokus pada area segitiga emas, yaitu Bekasi, Cikarang dan Cileungsi. Terkoneksinya tol Jagorawi dan Cikampek di ruas Jalan Tol Cimanggis-Cibitung dan seiring progress pembangunan kawasan akan membuat harga lahan di timur Cibubur akan terus naik, dengan potensi pertumbuhan terbesar di sekitar exit tol Cimanggis-Cibitung, yaitu di Kecamatan Setu, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.
“Saat ini memang barat Jakarta konektivitas lebih tinggi dari selatan dan timur Jakarta. Di timur Jakarta, pembangunan Jalan Tol Cimanggis-Cileungsi-Cibitung (Cimaci) menjadi penting karena Jalan Transyogi sudah sangat macet. Kalau tol tersebut sudah dibuka, kemacetan akan terurai. Sekarang tanpa ada tol perkembangan wilayah Setu, Kabupaten Bekasi, misal, ya biasa saja, mau berkembang lagi susah. Jadi kuncinya di Tol Cimaci karena akan menghubungkan wilayah dari timur ke barat, utara dan selatan,” ujar Ali, saat bicara pada peluncuran proyek residensial Mustika Garden Tamansari, di Bekasi, Jawa Barat, Kamis (11/1).
Dengan ketersediaan infrastruktur yang makin lengkap, pengembangan properti makin banyak, akhirnya masyarakat mendapatkan pilihan produk residensial yang makin beragam. Kemudahan aksesibilitas dan sarana transportasi kawasan akhirnya menjadikan jarak perumahan yang jauh dari Jakarta bukan menjadi kendala karena dapat dijangkau cepat.
“Koridor timur Jakarta diproyeksikan menjadi masa depan investasi Indonesia. Sejumlah industri multinasional besar telah banyak yang masuk. Pemerintah pun terus mendukung dengan membangun berbagai infrastruktur yang akan mengubah koridor timur Jakarta ini menjadi kawasan modern,” kata Ali.
Titik Pertumbuhan
Pengamat properti yang menempuh program Studi Real Estate Fakultas Teknik Arsitek, Universitas Tarumanagara Jakarta, itu menyebut, sedikitnya ada beberapa hal yang membuat suatu wilayah memiliki prospek bagus dengan room kenaikan harga tinggi. Dalam kasus wilayah Setu, Bekasi, Ali merunutnya sebagai berikut.
Pertama, pembangunan infrastruktur yang terus dibenahi dengan basis ekonomi yang kuat, akan membuat wilayah tersebut cocok menjadi pendorong sektor properti secara nasional. Selain akan menggerakkan perekonomian nasional, pembangunan infrastruktur khususnya pembukaan jalan baru akan menggairahkan industri properti.
Wilayah ini nantinya akan dilengkapi gerbang tol Setu Selatan di ruas jalan tol JORR 2 Cimanggis-Cibitung (Cimaci). Saat ini sedang dikebut konstruksinya dengan target Maret 2024 sudah beroperasi. Tol Cimaci menyambung dengan Jalan Tol Cinere-Jagorawi dan Jalan Tol Jagorawi bagia barat dan Jalan Tol Jakarta-Cikampek serta Tol Cibitung-Cilincing di bagian utara.
“Semua wilayah yang dilalui jalan tol, harga lahannya akan naik 20-25 persen, khususnya wilayah di sekitar simpul tol. Perkembangan lokasi akan jadi luar biasa. Arus barang jasa dan mobilitas orang jadi lebih cepat,” jelas Ali.
Kedua, massifnya pengembangan perumahan di wilayah tersebut. Sebuah kawasan hunian akan menciptakan efek berganda yang merupakan hasil sinergi dari area komersial dan umum seperti perkantoran, toko, pusat perbelanjaan, sekolah, dan lain-lain, yang akan mendatangkan banyak konsumen.
Ia mencontohkan, di Kecamatan Setu, Bekasi, sedikitnya ada 30 proyek residensial yang masih aktif dipasarkan. Rerata dipasarkan rumah satu dan dua lantai seharga Rp300 juta hingga Rp800 juta. Ini menunjukkan wilayah tersebut memiliki prospek pertumbuhan nilai properti yang cerah. Kendati begitu, perumahan yang ditawarkan masih mengusung konsep desain gaya lama atau standar.
“Di kawasan ini belum ada new project dengan desain rumah yang update. Sebagian besar juga masih rumah satu lantai. Pasar untuk upgrade ke rumah dua lantai sangat besar tapi produknya terbatas. Untuk itu, kawasan Setu, Bekasi, menjadi salah satu contoh wilayah di timur Jakarta yang masih memiliki potensi besar untuk mendorong pengembangan-pengembangan proyek residensial skala nasional. Permintaan rumah dua lantai memungkinkan tumbuh lebih tinggi lagi,” terangnya.
Ketiga, potensi dan laju harga tanah. Meski belum setinggi wilayah lain di timur Jakarta, namun potensi wilayah Setu yang menjadi titik pertumbuhan segitigas emas timur Jakarta, diklaim Ali ke depan bakal luar biasa.
Ia merinci, sebelum ada jalan tol, harga tanah paling tinggi di wilayah timur Jakarta berada di Cikarang-Cibitung yaitu Rp7,1-11 juta per meter persegi (/m2), Bekasi Rp5,8-7,9 juta/m2, Cileungsi Rp6,7-8,8 juta/m2 dan Setu Rp3,8-6,5 juta/m2. “Potensi kenaikan (harga tanah) Kecamatan Setu lebih tinggi dibanding wilayah yang lain di timur,” tambahnya.
Jangan Tunggu
Ali menilai tren pasar properti secacra umum nampaknya masih bergerak naik dan terus menunjukkan tren positif pada 2024 kendati dilanda berbagai isu seperti isu keamanan dan politik yang membuat segmen atas menjadi agak sensitif.
“Sebanyak 98 persen yang beli properti adalah (masyarakat) lokal. Jadi tren pasar tergantung daya beli masyarakat tersebut. Rasio GDP kita masih bagus di atas 5%, inflasi di luar tinggi tapi Indonesia masih terjaga, suku bunga kita aman,” lugasnya.
Pun resesi yang terjadi di Eropa diklaim tidak berdampak secara signifikan terhadap perekonomian di Indonesia. Kondisi ini justru membuka kesempatan bagi Indonesia untuk meningkatkan pangsa pasar perdagangan dan diversifikasi ekspor ke negara lain.
“Sejak tahun 90 tidak ada data yang mampu membuktikan kalau terjadi resesi global, pasar properti kita jatuh. Pelemahan iya, tapi tidak jatuh. Dampaknya tetap ada tapi tidak signifikan, perlambatan ekonomi mungkin, tapi faktanya ekonomi kita masih growth di atas 5%,” Ali menerangkan.
baca juga, MERUBAH MIND SET
Indonesia yang saat ini tengah memasuki masa pemilu, imbuhnya, semestinya identik dengan perputaran uang lebih besar. Dalam jangka pendek, indikator pertumbuhan ekonomi meningkat sepanjang pemilu. Dampak positif temporer ini diharapkan dapat mendorong permintaan pasar properti.
“Tahun politik memang terjadi perlambatan, tapi bisa jadi peluang. Kelas bawah dan menengah daya beli selalu ada. Biasanya tahun pemilu ada tambahan uang beredar dari aktivitas MICE, kampanye, konveksi dan lainnya. Bagaimana perilaku konsumen kita ubah (mengalokasikan dana) untuk beli rumah. Karena kadang-kadang masyarakat menunggu setelah politik selesai. Kesalahan masyarakat beli rumah itu selalu nanti, tunggu politik selesai atau tunggu tol jadi,” tuntas Ali.
