Jakarta, Propertyandthecity.com – Ketegangan geopolitik antara Iran dengan Amerika Serikat (AS) dan Israel dinilai dapat membawa dampak tidak langsung terhadap sektor properti di Indonesia. Dampak tersebut terutama berpotensi dirasakan pada beberapa segmen properti yang banyak melibatkan aktivitas investasi.
Head of Research Services Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menilai efek konflik terhadap pasar properti domestik sangat bergantung pada seberapa jauh eskalasi geopolitik berkembang. Jika konflik tidak meluas, dampaknya diperkirakan hanya bersifat sementara.
“Jika konflik tidak berkembang menjadi krisis energi global berkepanjangan, dampaknya cenderung moderat dan temporer. Namun apabila terjadi lonjakan harga energi yang signifikan dan tekanan inflasi meningkat tajam, efek terhadap daya beli dan pembiayaan properti bisa lebih terasa,” katanya dalam keterangan tertulis, dikutip Kamis (4/3/2026).
Menurut Ferry, terdapat beberapa segmen properti yang relatif lebih rentan terhadap ketidakpastian ekonomi akibat konflik global. Salah satunya adalah apartemen kelas menengah atas yang sebagian besar pembelinya berasal dari kalangan investor.
Selain itu, properti yang bersifat spekulatif juga berpotensi terdampak karena sangat bergantung pada kondisi pasar dan sentimen investor. Risiko juga dapat meningkat pada pengembang yang memiliki tingkat leverage tinggi, yaitu perusahaan yang menggunakan porsi utang besar dibandingkan modal sendiri untuk membiayai proyek.
Sektor perhotelan dan pusat perbelanjaan juga termasuk kategori yang perlu diwaspadai. Terutama hotel yang mengandalkan kegiatan MICE (meeting, incentive, convention, exhibition) serta pusat belanja yang sangat dipengaruhi oleh konsumsi masyarakat dan aktivitas bisnis.
Di sisi lain, segmen perumahan untuk kelas menengah ke bawah juga memiliki kerentanan tersendiri. Hal ini disebabkan kelompok tersebut sangat sensitif terhadap kenaikan suku bunga KPR serta inflasi pada kebutuhan pokok.
Berbeda dengan segmen tersebut, rumah tapak yang dibeli untuk kebutuhan hunian dinilai relatif lebih stabil karena permintaannya berasal dari kebutuhan nyata, bukan sekadar investasi atau spekulasi pasar.
“Kawasan industri berbasis aktivitas manufaktur riil juga cenderung lebih stabil, terutama jika didukung investasi jangka panjang, meskipun tetap dipengaruhi kondisi permintaan global,” ungkapnya.
Ferry juga memaparkan beberapa kemungkinan skenario yang dapat terjadi. Dalam skenario dasar, selama konflik tidak meluas dan tidak memicu lonjakan harga minyak global, dampaknya terhadap pasar properti Indonesia diperkirakan terbatas dan hanya berlangsung sementara.
Namun dalam skenario negatif atau bear case, eskalasi konflik yang lebih luas dapat memicu krisis energi global. Kondisi tersebut berpotensi meningkatkan inflasi secara signifikan, mempertahankan suku bunga tinggi dalam waktu lebih lama, serta memperlambat pertumbuhan pasar properti.
Sebaliknya, skenario positif atau bull case dapat terjadi apabila ketegangan geopolitik mereda dalam waktu relatif cepat. Dalam kondisi tersebut, sentimen pasar diperkirakan pulih dan aktivitas transaksi properti dapat kembali normal.
Bagi masyarakat yang berencana membeli rumah untuk kebutuhan tempat tinggal, keputusan tersebut masih dapat dipertimbangkan, terutama jika kondisi finansial sudah memadai serta tersedia promo atau skema bunga tetap yang kompetitif.
Sementara itu bagi investor, disarankan untuk lebih selektif dalam memilih properti, dengan fokus pada lokasi strategis atau premium yang memiliki fundamental kuat. Penggunaan leverage atau pendanaan berbasis utang juga perlu dijaga agar tetap sehat, serta memastikan likuiditas cukup untuk menghadapi kemungkinan perlambatan pasar.
“Properti bukan aset likuid, sehingga kemampuan bertahan dalam periode transaksi yang melambat menjadi kunci,” ujarnya.
