Dampak kenaikan harga properti yang luar biasa di kurun waktu 2009 sampai 2012 membuat banyak pembeli dan investor yang ketiban rezeki. Bayangkan, kenaikan harga saat itu bisa mencapai 40 persen bahkan ada yang sampai dua kali lipat dalam 1 tahun. Namun benarkah kenaikan itu dapat dinikmati sepenuhnya oleh pembeli atau investor?
Baca Juga :
Sebagai contoh terjadi transaksi pada tahun 2009 untuk sebuah rumah yang dijual sebuah pengembang seharga Rp2,7 miliar. Selang satu tahun kemudian harga price list dari pengembang naik menjadi Rp 3,7 miliar atau kira-kira 37 persen naiknya dari tahun 2008. Kenaikan ini dipicu oleh tingginya tingkat penjualan untuk rumah tipe tersebut. Layaknya hukum ekonomi, semakin banyak permintaan, maka harga semakin tinggi di tengah pasokan yang semakin terbatas. Dengan patokan harga dari pengembang maka seharusnya pembeli dapat kembali menjual rumah tersebut dengan harga pasaran. Namun apakah harga pengembang menjadi harga pasaran yang wajar? Ternyata tidak!
Rumah yang bernilai Rp3,7 miliar sesuai harga dari pengembang ternyata tidak sanggup menggambarkan harga pasar wajar. Di pasar seken rumah tersebut hanya ditawar paling tinggi Rp3 miliar. Bila dibandingkan dengan harga pengembang Rp3,7 miliar maka perbedaannya sebesar 23 persen lebih. Dengan kondisi ini diperkirakan pasaran harga rumah di daerah tersebut sudah over value. Artinya, harga yang ditawarkan oleh pengembang terlalu tinggi belum dapat mendongrak harga pasaran rumah seken.
Pengembang tanpa disadari terus menaikkan harga dengan asumsi pasar akan terus naik tapi tidak tahu atau tidak mau tahu kapan harga akan menyentuh batas psikologis pasar. Di sebuah proyek pengembangan yang harganya sudah terlalu tinggi membuat patokan harga pokok turut naik dan membuat pengembang akan sulit untuk menjual propertinya dengan patokan harga pokok yang baru. Meskipun sebenarnya pengembang masih bisa menggalang profit kalau harganya diturunkan. Namun, sebuah hal yang tabu bagi pengembang untuk menurunkan harga yang dapat menyebabkan gangguan psikologis bagi pasar.
Yang terjadi saat ini banyak wilayah yang masih terindikasi over value dengan koreksi harga di pasar seken. Nah, bagaimana di pasar primer yang dijual pengembang? Sebagian pengembang dengan patokan harga yang sudah terlalu tinggi, saat ini hanya menunggu dan malu-malu untuk menaikkan harga terlalu tinggi lagi. Dalam catatan Indonesia Property Watch, selama dua tahun terakhir ratarata kenaikan harga jual paling tinggi 3 persen. Sebagian lagi menjual rumah stok ddalam jumlah terbatas dengan iming-iming diskon untuk menyeimbangkan pasar.
Melihat fenomena ini, maka kenaikan harga yang terjadi tidak selamanya dapat dinikmati oleh pembeli ataupun pengembang. Karena selain menjadi pisau bermata dua juga dapat menjadi bumerang bagi pengembangan proyek ke depannya. Karenannya strategi harga dan produk harus menjadi pertimbangkan pengembang dalam jangka panjang dan tidak hanya berpikir strategi jangka pendek yang akan berimbas pada keberlangsungan proyek di masa depan. ● [IPW]
