Jakarta VS Kuala Lumpur

Geografi dan Demografi

Dengan jumlah penduduk mencapai 10 juta tahun 2013, Jakarta memiliki luas sekitar 740,3 km2. Jakarta dikenal sebagai kota urbanisasi, pada siang hari diperkirakan penduduknya bertambah menjadi 2 – 3 juta orang yang sebagian merupakan kaum komuter yang bertempat tinggal di wilayah penyangga Jakarta (Tangerang, Bekasi, dan Bogor). Keterkaitan Jakarta dengan wilayah penyangganya, yang disebut sebagai Greater Jakarta yang berpenduduk sekitar 28 juta jiwa, menjadikannya sebagai metropolitan terbesar di Asia Tenggara atau urutan kedua di dunia.

Polulasi Jakarta sebagian besar merupakan pendatang yang pluralis, terdiri dari suku bangsa Jawa, Betawi, Sunda, Tionghoa, Batak, Minang, Melayu, dan lainnya.

Geografi dan Demografi

Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, adalah ibu kota dan kota terbesar di Malaysia. Kawasan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur meliputi wilayah seluas 244 km2, dengan penduduk sekitar 1,72 juta jiwa (2013). Wilayah metropolitan Kuala Lumpur atau yang juga dikenal sebagai Lembah Klang, merupakan wilayah metropolitan dengan pertumbuhan paling pesat di Malaysia, baik dalam jumlah penduduk maupun ekonomi. Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur adalah salah satu dari tiga buah Wilayah Persekutuan Malaysia (selain Wilayah Persekutuan Labuan dan Wilayah Persekutuan Putrajaya), dan juga sebuah enklaf dalam negeri Selangor, di pantai Barat tengah Semenanjung Malaysia.

Ekonomi

Perekonomian Jakarta dengan GDP Perkapita mencapai Rp47.933.300, terutama ditunjang oleh sektor perdagangan, jasa, properti, industri kreatif, dan keuangan. Pada bulan Mei 2013 Bursa Efek Indonesia (BEI) tercatat sebagai bursa yang memberikan keuntungan terbesar setelah Bursa Efek Tokyo pada bulan yang sama dengan kapitalisasi pasar mencapai 510,98 miliar dolar atau nomor dua tertinggi di kawasan ASEAN saat itu.

Ekonomi

Kuala Lumpur dan kawasan-kawasan sekitarnya merupakan kawasan yang paling pesat pembangunan ekonominya di Malaysia. Walaupun kantor pemerintahan pindah ke Wilayah Persekutuan Putrajaya, Kuala Lumpur tetap menjadi pusat ekonomi, keuangan, bisnis, asuransi, properti, media, kesenian negara dan badan-badan penting negara tetap berada di Kuala Lumpur. Bursa Efek Malaysia juga merupakan salah satu kegiatan ekonomi utama di Kuala Lumpur.

Pariwisata

Jakarta merupakan salah satu destinasi wisata di Indonesia. Demi meningkatkan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Jakarta, pemerintah mengadakan program Enjoy Jakarta yang diadakan di tempat pariwisata terkenal yang biasa dikunjungi oleh para wisatawan lokal maupun mancanegara dan program Jakarta Great Sale yang diadakan di pusat-pusat perbelanjaan yang terdapat di Jakarta.

Beberapa lokasi yang dijadikan pariwisata antara lain Monumen Nasional sebagai icon Jakarta, Taman Mini Indonesia Indah, Taman Impian Jaya Ancol. Selain itu tersedia wisata museum yang banyak tersebar di wilayah Jakarta. Wisata bahari di Kepulauan Seribu pun menjadi tujuan wisatawan lokal dan internasional.

Jakarta pun terkenal dengan pusat perdagangan grosirnya seperti Glodok, Mangga Dua, dan Tanah Abang, yang dipercaya sebagai pusat perdagangan grosir terbesar di Asia Pasifik.

Pariwisata

Sektor pariwisata berperan penting dalam ekonomi Kuala Lumpur. Berbagai hotel didirikan di kota ini. Kuala Lumpur juga berkembang menjadi tujuan belanja internasional. Berbagai macam pusat perbelanjaan dan mal berdiri di kota ini. Pariwisata konferensi juga semakin berkembang pada tahun-tahun terakhir dan menjadi komponen penting dalam industri pariwisata. Tujuan wisata penting di Kuala Lumpur adalah  acara-acara seperti Pusat Kebudayaan Melayu, Perayaan Kebudayaan Cina “Tokong Thean Hou”, dan Perayaan Thaipusam Kuil Sri Maha Mariamman. Selain itu, di Kuala Lumpur berdiri “menara kembar tertinggi di dunia”, yaitu Petronas.

Transportasi

Jaringan transportasi masal di Jakarta belum terlalu berkembang sehingga kemacetan kerap terjadi. Pada tahun 2013 Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah memulai pembangunan Mass Rapid Transit (MRT) dan Monorail. MRT jalur Lebak Bulus – Bundaran Hotel Indonesia sepanjang 15,7 km ditargetkan beroperasi pada tahun 2017 yang akan terintegrasi dengan dua moda transportasi lain yakni KRL Commuter Line dan Monorail.

Jalur kereta monorail juga sedang dipersiapkan melayani jalur Semanggi – Roxy yang dibiayai oleh swasta, sementara jalur Kuningan – Cawang – Bekasi – Bandara Soekarno-Hatta dibiayai oleh pemerintah pusat. Untuk lintasan kereta api, pemerintah pusat sedang menyiapkan double track pada jalur lintasan kereta api Manggarai – Cikarang.

Transportasi

Kuala Lumpur dihubungkan dengan dua bandar udara, Bandar Udara Internasional Kuala Lumpur (KLIA) yang terletak di Sepang merupakan bandara utama, kemudian Bandar Udara Sultan Abdul Aziz Shah di Subang. Transportasi publik di Kuala Lumpur terdiri dari layanan bus, taksi, dan kereta api. Sistem rapid transit di Kuala Lumpur terdiri dari tiga transportasi rel yang berbeda: RapidKL RAIL, KL Monorail, dan KTM Komuter. Stasiun KL Sentral berperan sebagai hub utama transportasi rel dan juga menjadi hub bagi jalur kereta antar kota yang dioperasikan oleh KTM Intercity. Operator kendaraan umum terbesar di Kuala Lumpur dan Lembah Klang adalah RapidKL. Kuala Lumpur dihubungkan ke jalur pelayaran internasional melalui Pelabuhan Klang yang merupakan pelabuhan terbesar dan tersibuk di Malaysia.

Properti

Saat ini Jakarta merupakan kota dengan tingkat pertumbuhan harga properti mewah yang tertinggi di dunia, mencapai 38,1% (2013, Knight Frank Global Cities). Pertumbuhan tersebut membuat harga-harga naik tidak terkendali. Penyediaan hunian untuk menengah bawah terbatasi. Program 1.000 Menara Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) tahun 2007 untuk penyediaan public housing tidak berjalan lancar dan diperkirakan hanya memasok 39.751 unit namun tidak semua juga sebagai public housing. Harga standar sebuah unit pemerintah di patok di harga maksimum Rp216 juta atau Rp6 juta/m2 untuk luas maksimum 36 m2. Sedangkan apartemen menengah di Jakarta berkisar antara Rp15 – 25 juta/m2. Di segmen apartemen mewah harga sudah berkisar diatas Rp35 juta/m2 bahkan menyentuh Rp60 juta/m2.

Pasar hotel Jakarta mempunyai tingkat hunian hotel rata-rata 60,23% dengan jumlah kunjungan internasional sebanyak 8,8 juta orang tahun 2013. Tahun 2011-2012 Jakarta dibanjiri hotel kelas budget dengan harga Rp300 – 500 ribu/malam.

Di sektor pusat perbelanjaan, Jakarta memiliki 4.250.000 m2 ruang belanja atau dengan rasio kecukupan 0,42 atau berarti setiap orang memperoleh porsi ruang 0,42 m2. Meskipun relatif masih sedikit namun Pemprov Jakarta telah mengeluarkan moratorium untuk menghentikan sementara pembangun mall di wilayah DKI Jakarta.

Properti

Di Malaysia terdapat standar harga rumah untuk Low Cost (Dibawah RM42,000) tergantung lokasi, Low Medium Cost (RM42,001-RM60,000), Medium Cost (RM60,001-RM100,000), dan High Cost (Diatas RM100,001). Sedangkan untuk apartemen seharga Rp145 – 345 juta. Untuk pasar apartemen komersial harga unit di Malaysia mencapai Rp25,9 – 61 juta/m2.

Di sektor perkantoran, Malaysia mempunyai pasokan 4.487.215 m2 sedangkan mal seluas 4.162.054 m2. Dibandingkan dengan jumlah penduduk yang ada, rasio pusat perbelanjaan adalah 2,42 m2/orang, yang berarti setiap orang ‘jatah’ mempunyai 2,42 m2 bangunan mal.

Untuk sektor hotel relatif tidak terlalu berbeda dengan Jakarta dengan kapasitas room night 34.700 unit dan dengan tingkat hunian rata-rata 69,5%.

Perpajakan Properti

Tingkat suku bunga kredit pemilikan properti di Indonesia berkisar antara 10% – 12%, namun saat ini diperkirakan akan meningkat sampai 14%, menyusul kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia menjadi sebesar 7,75%. Jangka waktu kredit maksimal 20 tahun. Terdapat program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk rumah murah dengan bunga 7,25% fixed selama 20 tahun.

Dalam pembelian properti dikenal biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang masing-masing dikenakan 5% untuk penjual dan pembeli. Pajak lain adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang hanya dikenakan satu kali pada saat membeli properti baru, baik dari developer maupun perorangan. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Tapi jika membeli dari perorangan, pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi. Pajak ini dikenakan juga terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara sendiri oleh orang pribadi atau badan dengan batasan tertentu.

Untuk pembelian properti mewah terdapat Biaya Pajak dan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPn BM) sebesar 20% untuk rumah dengan luas 350 m2 atau lebih dan untuk apartemen, kondominium, dan townhouse strata title dengan luas 150 m2 atau lebih.

 Perpajakan Properti

Di Malaysia dikenal dengan pajak properti seperti The Assessment Tax on Residential Property yaitu pajak daerah berdasarkan nilai sewa tahunan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah yang umumnya dikenakan tarif tetap 6% untuk properti residensial dan dibayarkan dalam dua kali cicilan. Selain itu terdapat Quit Rent yang merupakan pajak daerah yang dikenakan untuk semua rumah yang dibayarkan tahunan dengan tarif 1 sen (US$0.003) sampai 2 sen (US$0.006) per square foot, dimana MYR1 (US$0.31) sama dengan 100 sen. Pajak untuk pembelian properti di Malayisa dikenakan sebesar maksimum 1% secara progresif dan stamp duty 1% – 3%. Untuk mengekang praktik spekulatif, Pemerintah Malaysia membuat sejumlah skema untuk meningkatkan pasokan sekaligus akses pembiayaan bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) seperti PR1MA, MyHOme, dan My First Home.

Pemerintah tidak menutup peluang bagi warga asing untuk memiliki properti di Malaysia. Justru pihak asing bebas membeli properti, baik itu jenis kondominium, landed house, tanah industri dan sebagainya. Pemerintah juga membebaskan pajak atas capital gain properti di tahun ke-5. Sebelum periode itu, pemilik properti termasuk asing dikenakan pajak 5% per tahun. Pemerintah membatasi harga minimal yang bisa dibeli orang asing yakni RM 500 ribu dan jumlah unit antara 20%-50% pada setiap proyek, untuk menjaga agar jangan sampai terjadi  kecemburuan warga lokal.

Namun demikian saat ini Malaysia berencana melakukan pengetatan untuk pembelian properti oleh warga negara asing dimana properti yang dijual dalam tiga tahun pertama pembelian akan dikenakan pajak sebesar 30 persen, lebih tinggi dari aturan sebelumnya yang hanya 15 persen untuk properti yang dijual dalam dua tahun pertama pembelian serta 10 persen untuk properti yang dijual antara tahun ketiga dan kelima. Selain itu, orang asing hanya bisa membeli properti senilai di atas 1 juta ringgit (Rp 3,5 miliar).