Market trap di proyek pengembangan properti seringkali atau perangkap pasar, khususnya tidak disadari namun dapat terlihat bila kita jeli dan memahami karakter pasar di sebuah wilayah.
baca juga, SPS Group Gandeng McDonald’s Buka Gerai di CINITY
Dalam sebuah survei proyek, kami menemukan pasar perumahan yang dipadati dengan proyek perumahan rumah menengah-bawah sampai segmen rumah subsidi di kisaran harga sampai Rp250juta. Semua bersaing ketat dan hampir semua membukukan penjualan yang cukup baik. Dalam perjalanannya, beberapa proyek mulai mencoba untuk menawarkan produk di segmen harga lebih tinggi sampai ada yang menawarkan
seharga Rp800juta di lokasi persaingan yang sama.
Terlihat segmen pasar wilayah tersebut mulai menjajaki segmen lebih tinggi, ditandai dengan mulai banyaknya proyek-proyek perumahan subsidi yang ‘naik kelas’ dan mulai membangun rumah komersial dengan harga yang tentunya lebih tinggi lagi.
Yang jadi pertanyaan, apakah dengan naiknya segmen harga, permintaan di segmen itu pasti ada? Riset ternyata mengindikasikan produk di segmen harga lebih tinggi ternyata tidak terserap dengan baik. Siapa yang salah? Artinya kemungkinan pasar segmen ini masih terlalu kecil untuk dapat menyerap pasar. Atau masih terdapat lokasi yang lebih baik di wilayah lain yang dirasakan lebih wajar oleh konsumen dengan patokan harga lebih tinggi. Lucunya lagi, banyak proyek-proyek baru yang ikutan mengembangkan proyek dengan segmen pasar yang lebih tinggi tersebut. Dan hasilnya kita tahu pastinya mereka tanpa disadari telah masuk dalam perangkap pasar properti. Proyek tersebut ikutikutan latah disaat pasar di segmen tersebut belum terbukti atau mungkin belum saatnya masuk ke wilayah tersebut.
Pentingnya data dan informasi yang benar menjadi keharusan di awal pengembangan proyek properti. Dalam wilayah yang price sensitive, kejelian membaca pasar yang sesuai menjadi faktor utama. Kemauan pengembang bisa saja menjadi faktor utama, namun yang terakhir kali menentukan adalah pasar itu sendiri. Dan menentukan pasar yang sesuai hanya dapat dilakukan dengan pemahaman yang mendalam terhadap peta persaingan pasar di suatu wilayah, tidak hanya menerka-nerka yang akan berakibat fatal bagi proyek.•
Ali Tranghanda
