Sejak awal tahun hingga penutupan perdagangan di pertengahan Maret 2021 (kuartal I/2021) bagaimana kondisi indeks sektor properti kita?
Indeks saham properti di akhir tahun 2020 ditutup di level 396.89 dan saat ini berada di level 404.06 pada pertengahan Maret (12 Maret 2021), atau mengalami kenaikan 2.06%. Dari awal tahun indeks properti bergerak naik seiring dengan naiknya Indeks Harga Saham
Gabungan (IHSG) akibat optimisme Vaksin Covid-19. Bahkan indeks properti sempat mencapai level 414.80 di 15 Januari 2021, walaupun setelah itu mulai terkoreksi seiring dengan turunnya IHSG akibat masalah investor ritel melawan hedge fund di USA, dan mulai naiknya yield obligasi pemerintah Amerika Serikat akibat potensi stimulus fiskal
jumbo di negara tersebut.
Seberapa besar pengaruh Vaksin Covid-19 terhadap pergerakan IHSG, khususnya di sektor properti?
Pengaruh Pandemi Covid-19 cukup besar pada pergerakan IHSG karena di akhir Desember 2019 atau tutup tahun menuju 2020, IHSG masih di level 6,299.54. Kala itu virus Corona sudah ada di China tapi relatif belum tersebar di banyak negara. Pelaku pasar masih optimis bahwa virus Corona tidak akan masuk dan menyebar di Indonesia. Sejak pertengahan Januari 2020 IHSG mulai terkoreksi seiring dengan naiknya kasus Covid-19 di berbagai negara. Pada awal Maret 2020 terdeteksi 2 kasus positif pertama Covid-19 di Indonesia dan bulan Maret 2020 IHSG mencatatkan level terendah tahunan.
Pada 24 Maret 2020, IHSG mencatatkan level terendah di level 3937.63 atau melemah 37,49% dari awal tahun. Pelemahan ini juga didorong oleh faktor lockdown ketat oleh banyak negara dan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang dilakukan oleh pemerintah Indonesia. Tetapi seiring dengan stimulus fiskal dan moneter yang dilakukan banyak negara termasuk Indonesia, membuat likuiditas pasar keuangan menjadi longgar. Dana mulai masuk ke pasar saham sehingga indeks mulai naik. Sektor properti di akhir tahun 2019 tutup di level 503,87 dan sempat naik terbatas di awal tahun 2020, sebelum turun seiring dengan pandemi Covid-19.
Secara umum siklus sektor properti di Indonesia selama beberapa tahun terakhir seperti apa?
Indeks sektor properti cukup dipengaruhi oleh siklus industri properti di pasar fisik. Indeks sektor properti sempat naik tinggi di 2013 sebagai puncak siklus pasar fisik. Kemudian masih sempat test level atas tersebut di tahun 2015, dimana pada tahun itu demand properti di pasar fisik juga masih ada akibat sisa-sisa booming sektor properti pasar fisik yang berakhir di tahun 2013-an seiring dengan turunnya harga komoditas dunia.
Jadi aturan pembatasan sosial cukup mengganggu pasar properti?
Betul. Tidak seperti IHSG yang mulai bangkit di minggu terakhir Maret 2020, indeks sektor properti baru mulai naik di akhir April 2020. Indeks properti sempat terjun sampai 286.84 atau melemah 43% sebelum mulai bergerak naik. Tentu, pembatasan sosial yang dilakukan telah mengganggu perekonomian nasional sehingga membuat tekanan pada penjualan di sektor properti.
Andai vaksin berhasil, prediksi Anda IHSG bergerak seperti apa?
Bila program vaksin berhasil di Indonesia dan dunia, maka kami perkirakan IHSG akan menyentuh level 7000 lebih. Jika itu terjadi, indeks harga saham properti tentu akan meroket karena pasar fisiknya stabil.
Seberapa optimis pasar properti kita akan pulih?
Betul. Tidak seperti IHSG yang mulai bangkit di minggu terakhir Maret 2020, indeks sektor properti baru mulai naik di akhir April 2020. Indeks properti sempat terjun sampai 286.84 atau melemah 43% sebelum mulai bergerak naik. Tentu, pembatasan sosial yang dilakukan telah mengganggu perekonomian nasional sehingga membuat tekanan pada penjualan di sektor properti.
Andai vaksin berhasil, prediksi Anda IHSG bergerak seperti apa?
Bila program vaksin berhasil di Indonesia dan dunia, maka kami perkirakan IHSG akan menyentuh level 7000 lebih. Jika itu terjadi, indeks harga saham properti tentu akan meroket karena pasar fisiknya stabil
Jadi aturan pembatasan sosial cukup mengganggu pasar properti?
Betul. Tidak seperti IHSG yang mulai bangkit di minggu terakhir Maret 2020, indeks sektor properti baru mulai naik di akhir April 2020. Indeks properti sempat terjun sampai 286.84 atau melemah 43% sebelum mulai bergerak naik. Tentu, pembatasan sosial yang dilakukan telah mengganggu perekonomian nasional sehingga membuat tekanan pada penjualan di sektor properti.
Andai vaksin berhasil, prediksi Anda IHSG bergerak seperti apa?
Bila program vaksin berhasil di Indonesia dan dunia, maka kami perkirakan IHSG akan menyentuh level 7000 lebih. Jika itu terjadi, indeks harga saham properti tentu akan meroket karena pasar fisiknya stabil.
Seberapa optimis pasar properti kita akan pulih?
Sektor properti tahun ini sangat berpeluang pulih seiring dengan vaksin dan rendahnya suku bunga. Ditambah dengan pemulihan ekonomi di dunia dan Indonesia setelah dimulainya program Vaksin Covid-19. Naiknya harga komoditas yang merupakan salah satu
penyumbang pendapatan negara berpotensi mendorong sektor properti lebih bullish. Pemerntah dan Bank Indonesia serta Otoritas Jasa Keuangan juga telah memberikan stimulus untuk mendorong sektor properti agar bangkit di awal tahun 2021 ini. Mulai dari
kebijakan LTV 100% sampai kebijakan PPN 0% untuk rumah di basah Rp2 miliar. Kebijakan ini diharapkan mampu mendorong demand property di sektor riil.
Pasca Bank Indonesia mengumumkan suku bunga acuan di 3,5% disusul pelonggaran uang muka dan pajak 0%, bagaimana kondisi mayoritas saham emiten properti di bursa?
Sejumlah saham properti seperti BSDE, SMRA, CTRA, PWON dan ASRI mulai mengalami kenaikan dari awal Februari 2021, seiring rendahnya suku bunga. Selain itu, aturan yang muka dan pajak 0% di akhir Februari 2021 juga mendorong kenaikan beberapa saham tersebut. Fundamental yang kuat, landbank yang masih banyak, dan kebijakan pajak 0% jelas menguntungkan emiten properti besar yang cenderung masih punya inventori siap jual.
Sebetulnya faktor yang paling mengganggu bisnis properti itu apa?
Yang menekan pasar properti utamanya adalah bila suku bunga mulai naik seiring dengan naiknya yield obligasi pemerintah Amerika Serikat. Kenaikan yield USA telah mendirong naiknya yield obligasi dalam negeri, sehingga berpotensi menaikkan biaya pinjaman dalam
negeri. Selain itu, kenaikan yield USA herpotensi terjadinya capital outflow sehingga dapat memperlemah nilai tukar Rupiah terhadap Dollar Amerika. Ingat, sebagian komponen membangun rumah dipengaruhi oleh nilai tukar.
Jadi, jika pasar properti masih tetap prospek di tahun ini, maka suku bunga harus rendah, harga komoditas harus terkerek naik, serta kebijakan strategis dari pemerintah termasuk komitmen dengan stimulus LTV dan Pajak nol persen. Sentimen positif berupa kebijakan moneter yang longgar untuk mendorong ekonomi keluar dari krisis pandemi Covid-19 dan stimulus-stimulus tersebut di atas bakal membuat daham properti tetap terkendali.
