PropertyandTheCity.com, Jakarta – Tidak membumi adalah penyakit sebagian kita orang Indonesia. Gengsi sering diutamakan tanpa mengukur kemampuan. “Banyak konsumen maksa ambil rumah tipe 75 atau 90 dua lantai, padahal mampunya tipe 54 dan itu sebenarnya sudah cukup buat dia,” kata seorang pengembang di koridor Jalan Raya Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat, di perbatasan dengan wilayah Tangerang Selatan, Banten, kepada PropertyandTheCity.com, belum lama ini.
Pendapat serupa diutarakan bankir Nixon L.P. Napitupulu. “Gaji Rp6 juta dibilang Rp10 juta supaya bisa beli rumah yang lebih gede. Padahal, itu akan menyulitkan debitur sendiri membayar cicilan kredit rumah (KPR)-nya,” ujarnya.
Asal tahu saja, bank sudah memiliki standar rasio cicilan kredit maksimal yang aman bagi debitur. Yaitu, 1/3 dari penghasilan bersih yang dibawa pulang (take home pay). Ini standar umum. Di Bank BTN misalnya, standar itu diterapkan untuk penyaluran KPR bersubsidi. Untuk KPR komersial atau nonsubsidi, standarnya 70 persen dari net income.
Misalnya, anda bergaji Rp10 juta/bulan. Sebanyak Rp6 juta habis untuk biaya hidup sehari-hari, sehingga tersisa Rp4 juta. Inilah net income. Itu berarti anda hanya bisa mengambil KPR dengan angsuran maksimal Rp2,8 juta/bulan (70% x Rp4 juta). Sementara Bank BNI mematok rasio cicilan maksimal 35-40 persen dari take home pay untuk semua segmen debitur. Jadi, kalau gaji Rp10 juta, anda bisa mendapat KPR dengan cicilan Rp3,5-4 juta/bulan.
Standar itu diadopsi bank berdasarkan survei biaya hidup. Dari survei itu diketahui, seseorang cukup menggunakan 50–60 persen penghasilannya untuk memenuhi kebutuhan pangan, sandang, pendidikan dan kesehatan. Sisanya untuk cicilan rumah. Tentu saja berisiko kalau seluruh net income dihabiskan untuk rumah. Sekitar 10 persen tetap perlu disisihkan sebagai tabungan untuk mengantisipasi pengeluaran tak terduga. Karena itu rasio cicilan rumah direkomendasikan hanya 30-an persen dari income.
“Dari data statistik bank terbukti, rasio angsuran sepertiga penghasilan itu paling kecil kredit macetnya,” kata Budi Hartono, Direktur Utama Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PPDPP Kemenpupera), yang sebelumnya juga seorang banker senior. Jadi, bila membeli rumah dengan fasilitas KPR, pastikan anda mengacu pada standar itu.
“Jangan memanipulasi data gaji karena akan menyulitkan bank dan anda sendiri (membayar cicilan). Bisnis bank itu berbasis kepercayaan. Jadi, satu sama lain harus jujur,” kata Nixon yang baru menjalani tugasnya sebagai Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BBTN) itu.
Ia menjelaskan, membeli rumah harus direncanakan dengan seksama sejak dini. Mulai dari depe-nya, biaya-biaya, bea dan pajak, sampai besaran cicilannya setiap bulan. Pasalnya, rumah adalah soal serius dalam hidup seseorang, karena menuntut pengeluaran paling besar. Rumah juga akan menjadi basis kehidupan keluarga dalam jangka panjang. Untuk itu hitung benar kemampuan mencicil dengan membuka simulasi KPR di situs bank, setelah itu baru pilih rumah yang sesuai.
Realistis Saja
Jangan dibalik. Memilih rumah dulu baru datang ke bank minta kredit. Kalau gaji tidak mencukupi, permohonan kredit anda akan ditolak. Besaran cicilan kreditnya pun sejak awal harus dihitung menurut bunga pasar efektif floating (mengembang), bukan bunga promo. Jadi, kita tidak kaget saat masa bunga promo berakhir dan harus mulai mencicil menurut bunga pasar. Bunga promo rendah yang fixed (tetap) selama beberapa tahun pertama yang kerap ditawarkan bank itu anggap saja bonus.
Menurut EVP Consumer Loan BCA, Welly Yandoko, kemampuan keuangan memang perlu dihitung betul sebelum membeli rumah. Apalagi, selama tahun-tahun awal sampai pertengahan periode (tenor) kredit, cicilan KPR akan terasa berat. Setelah itu baru lebih ringan karena penghasilan sudah meningkat, sementara cicilan rumah tetap.
“Di sini pentingnya realistis memilih rumah, disiplin mengatur pengeluaran, dan selalu menyisihkan sebagian gaji untuk ditabung,” katanya dalam diskusi Mini Studio KPR: Cerdas Sebelum Memilih KPR, Tidak Melulu Soal DP dan Bunga, di Tangerang, Februari lalu.
Kalau ada bonus-bonus sebaiknya disetor ke tabungan, guna mengantisipasi kenaikan bunga dan kemungkinan anda kehilangan pekerjaan. Dengan demikian dalam situasi apapun cicilan tetap lancar. “Jangan pernah menunggak, karena sekali menunggak cicilan berikutnya akan sangat berat,” ucap Welly.
Bila keadaan ekonomi begitu sulit, kemukakan persoalannya kepada bank secara jujur. Bank akan mencarikan solusi mulai dari restrukturisasi, perpanjangan tenor (periode) kredit, keringanan pembayaran, sampai take over atau pengalihan kredit kepada pihak lain.
Dari sisi income banyak kaum milenial yang usahanya lumayan. Sepanjang punya pekerjaan dengan income yang sustain (berkelanjutan), mereka bisa dapat pembiayaan dari bank. Begitu juga dengan pekerja informal atau freelancer, mereka bisa ambil kpr bank. Mereka hanya perlu menunjukkan kedisiplinan menabung. Nantinya bank akan melihat properti yang dibeli dan kedisiplinannya menabung itu. Misalnya, anda terbukti konsisten mencicil depe, paling tidak selama sembilan bulan, itu bisa dapat permatakpr. Bunga kreditnya sama dengan kpr yang diambil pekerja formal.
“Masalahnya, banyak milenial belum menempatkan rumah sebagai preferensi paling atas. Preferensinya masih jangka pendek seperti traveling, beli gadget, nonton konser. Jadi, walaupun secara income banyak yang bisa dapat kpr, mereka belum menjadikan rumah sebagai preferensi utama. Jadi, saran saya, mereka harus lebih dulu menjadikan rumah sebagai kebutuhan dan investasi baru bicara bagaimana mendapatkan kpr-nya,” terang Welly.
Kini Lebih Mudah
Dan, mengambil kredit rumah itu bisa tanpa harus menganggu alokasi mereka untuk jalan-jalan, beli gadget baru, nonton konser, atau apapun, kalau penghasilan di-manage dengan baik. Apalagi, sekarang situasinya lebih enak. Persyaratan uang muka rumah jauh lebih ringan, karena developer banyak melansir program-program menarik. Jadi harusnya tidak perlu waktu lama mengumpulkannya.
Bahkan, membeli rumah di sejumlah proyek developer anda tidak perlu lagi menyiapkan dana untuk biaya kpr, karena biaya-biaya itu bisa diangsur selama 12-24 bulan. Besaran biaya kpr itu lumayan. Untuk uang muka rumah Rp800 juta, biaya kpr-nya bisa Rp150-200 juta. Ditambah biaya lain (seperti legalitas, bea dan akta, dan lain-lain) bisa sampai Rp40 juta. Belum lagi setelah itu berlaku bunga pasar efektif floating yang dipatok bank pemberi KPR.
“Membeli rumah memang harus agak nekat, tapi bukan berarti jadi bonek, tidak realistis dan tanpa modal. Gaji Rp5 juta mau ambil rumah yang cicilannya Rp4 juta, ya tidak bisa. Bank tidak boleh memberi kredit yang membuat orang tidak bisa makan atau nyolong,” tegasnya.
Sebab itu, jika anda ingin lebih hemat lagi agar biaya bisa dipangkas, pilah dan pilih proyek-proyek yang dikembangkan developer yang bekerja sama dengan bank-bank besar, karena umumnya di proyek-proyek itu banyak ditawarkan insentif yang sangat meringankan konsumen membeli rumah.
Developer-developer besar dengan produk rumah multisegmen skala kota biasanya rajin memberikan kemudahan cara bayar bagi para calon konsumen. Penguatan kemitraan strategis perusahaan developer dengan bank-bank diwujudkan melalui penandatanganan MoU yang dilakukan, sehingga memberikan kepastian biaya-biaya yang harus disiapkan konsumen di depan, sekaligus membantu konsumen menakar kemampuannya membeli rumah dengan cara mengangsur.
“Dengan bertambahnya opsi mitra perbankan tentunya dapat memberikan lebih banyak pilihan bagi konsumen guna mendapat promo sesuai yang diinginkan,” imbuh Welly.
Pilih juga rumah siap huni. Ini karena pembelian rumah secara kredit sekarang tidak semudah dulu. Kalau dulu membeli rumah inden atau masih berupa gambar bisa mendapatkan insentif dari bank, sekarang tidak bisa lagi. Bank Indonesia (BI) hanya mengizinkan bank memberi banyak insentif kepada rumah yang sudah selesai dibangun.
Satu diantaranya ialah insentif PPN (Pajak Pertambahan Nilai) untuk produk properti. PPN sebesar 10 persen dari harga jual yang seharusnya dibayarkan konsumen ke negara ini diberikan diskon 100 persen untuk produk properti siap huni (ready stock) harga maksimal Rp2 miliar, sedangkan untuk property ready stock di atas Rp2 miliar hingga Rp5 miliar mendapatkan diskon 50 persen. Selain dapat dicicil, konsumen yang membeli rumah yang fisiknya sudah terbangun juga mendapatkan program pembebasan biaya-biaya pajak dan lainnya.
Paramount Land, pengembang perumahan Paramount Gading Serpong seluas 1.200 ha di Gading Serpong, bersiap menghadirkan promo yang dikemas dengan tema menarik. Belum dijelaskan secara gamblang, namun proyek hunian skala kota ini cocok untuk anda yang mendambakan rumah siap huni dengan fasilitas seabrek.
Paramount Gading Serpong sebagai salah satu kawasan kota mandiri terletak di tengah-tengah kawasan pengembang besar seperti Lippo Karawaci, BSD City, Alam Sutera, dan Puri Indah, dan memiliki akses langsung dari tol Jakarta-Merak dan tol JORR. Fasilitas umum yang sudah ada di antaranya Bethsaida hospital, hotel seperti Atria, ARA dan Fame, mal, supermarket, kampus, sekolah-sekolah internasional dan lainnya.
Kawasan ini mengalami pertumbuhan sangat pesat dalam satu dekade terakhir. Oleh karena itu kebutuhan hunian dan ruang usaha pun terus meningkat. Untuk memenuhi permintaan ruang usaha itu, Paramout Land meluncurkan kawasan bisnis baru Manhattan District seluas 22 ha dan Pasadena Central District seluas 40 ha.
