TOWNSHIP DEVELOPMENT

0
359

TOWNSHIP  DEVELOPMENT

Perumahan Berskala Kota, (Seharusnya) Ringankan Beban Ibukota

Perumahan berskala kota yang tersebar di sub urban Jakarta, mampu berperan sebagai kota mandiri dan menjadi magnet bagi perputaran roda ekonomi di kawasan tersebut.

Pada banyak negara, kata “township” digunakan untuk merujuk pada istilah kawasan permukiman. Umumnya, istilah township dikaitkan dengan kawasan perkotaan, namun ada banyak pengecualian untuk aturan ini. Di Australia, Amerika Serikat, dan Kanada misalnya, township digunakan untuk kawasan permukiman yang maju, tapi ukurannya terlalu kecil untuk disebut kota.

Dilihat dari sisi pengembangannya, township kerap diistilahkan sebagai planned community (komunitas yang terencana) atau planned city (kota yang terencana). Planned city merupakan sebuah kawasan permukiman yang sejak awal direncanakan dengan hati-hati. Biasanya kawasan ini dibangun di daerah yang belum ter-develop, sehingga tak mengganggu tata ruang.
Dalam planned city, konflik penggunaan lahan jarang terjadi, lantaran sudah direncanakan dengan hati-hati sejak awal. Hal ini tentu bertentangan dengan pemukiman yang berkembang secara natural—tanpa perencanaan.

Sementara itu, planned city juga sering disebut sebagai kota baru (new town). Istilah ini populer di di Eropa, terutama Inggris Raya. Istilah ini juga umum digunakan di negara-negara koloni Eropa di benua Amerika, yang membangun kota baru terencana di atas lahan kosong atau di bekas reruntuhan kota yang dibangun masyarakat Indian.

Beberapa kota-kota besar di dunia yang termasuk dalam planned city adalah Canberra (Australia), Brasilia (Brazil), New Delhi (India), Valletta (Malta), Abuja (Nigeria), Astana (Kazakhstan), Naypyidaw (Burma), Islamabad (Pakistan), dan Washington (Amerika Serikat). Pusat administrasi federal Malaysia, Putrajaya, juga merupakan planned city.

Fasilitas dan Hunian, Mana Lebih Dulu?

Di Jakarta, seiring dengan makin tingginya beban penyangga kehidupan di ibukota, beberapa pengembang besar pun membangun proyek perumahan berskala kota(di atas 500 hektar) di kawasan sub urban sebagai wilayah penyangga.

Mega proyek ini dilengkapi berbagai fasilitas penunjang, seperti fasilitas pendidikan, kesehatan, keuangan, pusat belanja, hiburan, dan lain-lain. Dengan kata lain, kebutuhan manusia mulai lahir hingga meninggal tersedia di sini.

Di sisi permintaan, lantaran fasilitas yang lengkap dan potensi pengembangan yang tinggi di masa depan, proyek-proyek perumahan berskala kota pun kian diminati konsumen. Selain itu, fasilitas-fasilitas yang ada juga membuka lapangan pekerjaan bagi banyak orang, sehingga tak ayal proyek township ini menjadi tempat mencari nafkah bagi masyarakat dari luar kawasan. Alhasil, beban di ibukota (dalam hal ini Jakarta) bisa dialihkan ke tempat ini. Hal inilah yang membuat perumahan berskala kota ini kerap disebut sebagai kota satelit atau kota mandiri.

Jika dilihat dari konsep pengembangannya, perumahan berskala kota di kawasan penyangga Jakarta dilakukan dengan dua cara: pertama, mengembangkan hunian terlebih dahulu, kemudian membangun fasilitas; kedua, membangun fasilitas dulu, kemudian hunian.

Sebagai contoh, konsep pengembangan Bumi Serpong Damai (BSD City)—yang mengembangkan hunian terlebih dahulu—berbeda dengan konsep pengembangan Lippo Village, Karawaci yang membangun fasilitas publik terlebih dahulu.

Dari kedua kasus ini terlihat perkembangan Lippo Village lebih signifikan, sementara BSD City baru terasa gaungnya satu dekade terakhir. Padahal, BSD City dibangun lebih awal.

Dengan mengembangkan fasilitas terlebih dahulu—seperti kampus, mal, dan rumah sakit—Lippo berhasil menarik perhatian calon konsumen. Setelah komunitas terbentuk dan roda ekonomi berputar, Lippo mulai mengembangkan kawasan hunian. Hasilnya, pembeli pun berdatangan dan capital gain meningkat tajam.

Namun pengembangan dengan konsep Lippo Village merupakan pengembangan dengan resiko yang besar karena dari awal harus mengeluarkan modal yang tidak sedikit untuk membangun fasilitas yang ada. Konsep demand create supply yang umumnya diterapkan, dibalik oleh Lippo Village menjadi supply create demand sehingga butuh effort besar untuk menarik komunitas ke kawasannya.

Beberapa Township di Bodetabek :

1. BSD City, Serpong
Proyek besutan Sinarmas Land ini dibangun pada 1984 dan menjadi proyek kota baru pertama di Indonesia. Namun pembangunan fisik baru dimulai 1989. Dengan rencana pengembangan 6.000 hektar, BSD City tengah mengembangkan kawasan seluas 3.700 hektar.

2. Sentul City, Bogor
Terletak di Sentul, Bogor, perumahan dengan rencana total luas 3.100 hektar ini telah berkembang menjadi sebuah pusat pertumbuhan baru. Dikembangkan oleh PT Bukit Sentul sejak 1993 yang kemudian berubah menjadi PT Sentul City Tbk, pada tahun 2006.

3. Lippo Village, Karawaci
Pada 1993, Lippo Group melalui anak perusahaannya PT Lippo Karawaci Tbk. mengembangkan Lippo Village di Karawaci, Tangerang seluas 2.500 hektar.

4. Alam Sutera, Serpong
Proyek milik PT Alam Sutera Realty Tbk. ini mulai dikembangkan pada 1994 dengan luas 700 hektar di wilayah Serpong.

5. Kota Harapan Indah, Bekasi
Kota Harapan Indah (KHI) dikembangkan PT Hasana Damai Putera di atas lahan seluas 1.800 hektar dengan rencana tambahan 1.200 hektar. KHI merupakan kawasan perumahan terbesar dan terlengkap di gerbang Timur Jakarta yang dibangun sejak 1990.

6. Grand Wisata, Bekasi
Perumahan dengan rencana luas 1.100 hektar ini merupakan salah satu proyek Sinasmas Land yang terletak di Bekasi. Awal tahun ini, Grand Wisata menambah fasilitas rekreasi dengan membuka water park terbesar di Indonesia: Go!Wet.

7. Gading Serpong, Serpong
Gading Serpong awalnya merupakan kongsi antara Paramount Land (Batik Keris Group) dan Summarecon. Pada 2004, pecah kongsi dan berbagi lahan menjadi Summarecon Serpong (750 hektar), dan Paramount Land (750 hektar).

8. Lippo Cikarang
Selain Lippo Village, Lippo Group mengembangkan proyek kota mandiri di Cikarang dengan nama Lippo Cikarang. Proyek seluas 3.000 hektar ini kini menawarkan kawasan hunian terintegrasi dengan konsep 32-in1, yakni Orange County.(JKT,3/9/2015)

 

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here