THE SLEEPING GIANT KEMAYORAN

0
200

THE SLEEPING GIANT KEMAYORAN

Pelebaran CBD Jakarta pun tidak dapat dihindari dari segitiga emas Thamrin-Sudirman-Gatot Subroto telah melebar ke arah Rasuna Said, Jalan Satrio, dan saat ini mulai melebar lagi ke arah MT Haryono dengan banyaknya pembangunan-pembangunan proyek properti di sepanjang koridor ini. Bahkan, perkembangan CBD telah “loncat” ke arah TB. Simatupang.

Kemayoran nyaris dilupakan meskipun mempunyai posisi yang tidak kalah strategis dengan pusat-pusat bisnis yang ada. Prospek yang ada membuatnya akan menjadi the new CBD bila dikelola secara baik. The Sleeping Giant sangat tepat untuk julukan kawasan Kemayoran saat ini !

Central Business District (CBD) merupakan pusat komersial dan bisnis yang dibangun atau dikembangkan di sebuah lokasi dan menjadi magnet bisnis bagi pebisnis maupun investor. Sebuah CBD biasanya ditandai dengan pesatnya pembangunan dan aktivitas bisnis di kawasan itu. Sebut saja properti ritel, gedung-gedung perkantoran, hotel, perbankan, biasanya akan mengisi kawasan CBD tersebut.

Kawasan Kota sepanjang Jalan Gajah Mada dan Hayam Wuruk merupakan CBD pertama di Jakarta sebelum CBD segitiga emas Jakarta saat ini dengan berdirinya kantor-kantor pusat bank disana. Namun, seiring waktu dengan dibukanya area baru dengan memperbolehkan bangunan-bangunan tinggi di sepanjang koridor Thamrin-Sudirman, CBD pun ‘berpindah’ ke wilayah ini dan bertahan sampai saat ini, yang mencakup koridor Sudirman, Gatot Subroto, dan Thamrin.

Pelebaran CBD juga tak terhindarkan di sekitar Jalan Rasuna Said, Jalan Satrio, dan saat ini semakin melebar lagi ke arah MT Haryono yang ditandai dengan banyaknya pembangunan proyek-proyek properti di sepanjang koridor ini. Bahkan, mulai ‘loncat’ ke arah TB Simatupang.

Beban CBD saat ini memerlukan kawasan lain sebagai penunjang aktifitas bisnis dan jasa disana, dan harus dipikirkan pula kawasan-kawasan lain yang berpotensi menjadi CBD baru. Salah satunya yang diprediksi bakal mampu berkembang menjadi pesaing CBD segitiga emas saat ini adalah kawasan Kemayoran. Letaknya strategis, tidak jauh dari pusat pemerintahan, juga dari golden triangle. Kemayoran dikelilingi oleh beberapa pusat perdagangan, seperti Mangga Dua, Pasar Baru, Senen, Kelapa Gading, dan Sunter. Belum lagi, Kemayoran juga pernah menjadi lokasi Bandara Internasional Kemayoran dengan infrastruktur dari eks landasan pacu pesawat yang sangat memadai.

“Sebuah CBD terbentuk, diawali dengan masuknya sektor perbankan, keuangan, dan jasa. Kemayoran harusnya fokus pada sektor itu bila ingin menjadi CBD”- Ali Tranghanda

Perkembangan kawasan Kemayoran sempat pesat pada periode tahun 2002-2004 yang ditandai dengan banyaknya pembangunan apartemen. Sayangnya, tidak dilanjutkan dengan pembangunan pusat-pusat perkantoran menuju terbentuknya sebuah CBD. Rencana besar Cyber City Kota Kemayoran pun kandas. Salah satu faktor yang disebut memengaruhi lambannya pengembangan kawasan itu, yakni status kepemilikan lahan yang masih bersifat HPL (Hak Pengelolaan), tanah milik Sekretariat Negera (Sekneg). Namun Ali Tranghanda (CEO Indonesia Property Watch) melihat bahwa hal tersebut tidak sepenuhnya benar. Kemayoran tidak akan dapat menjadi CBD bila pembangunan sektor perbankan dan keuangan tidak ada di kawasan ini. “Sebuah CBD terbentuk, diawali dengan masuknya sektor perbankan, keuangan, dan jasa. Kemayoran harusnya fokus pada sektor itu bila ingin menjadi CBD”, jelas Ali Tranghanda.
HPL Lebih Nyaman Investasi

Dalam sebuah diskusi yang diselenggarakan oleh Ciputra Group, awal Juli lalu, Direktur Pengelolaan dan Pengadaan Tanah Pemerintah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, M. Noor Marzuki, menegaskan investasi di atas lahan HPL justru memiliki banyak keistimewaan. Menurut dia Hak Guna Bangunan (HGB) di atas HPL juga dapat diperpanjang, diperbaharui, serta dijaminkan, sama seperti HGB Murni (Hak Milik). “Istimewanya HGB di atas HPL, jika suatu saat terjadi permasalahan di lapangan, yang bertanggung jawab langsung adalah pemegang Hak Pengelolaan (HPL) dalam hal ini pemerintah, bukan pemilik HGB,” jelasnya.

Namun demikian, dalam kondisi tertentu tanah HPL dapat diambil alih oleh pemerintah. Beberapa alasan terjadinya hal tersebut, yakni pihak ketiga secara sukarela mengembalikan hak penggunaan lahannya meski jangka waktu yang disepakati belum berakhir. Atau juga ketika pihak ketiga melanggar perjanjian yang telah disepakati.

Di tempat terpisah, Associate Director Springhill Group, Gede Widiade pun menegaskan minimnya risiko berinvestasi di atas tanah HPL. “Di sini relatif lebih kecil jika ada orang yang menuntut ganti rugi. Tanah bekas lapangan terbang, siapa yang mau menuntut, apalagi ke negara?” ujar Gede.

Secara administrasi, sambung Gede, tanah HPL juga lebih tertib sehingga sangat memudahkan pemegang HGB-nya. “Bedanya, harus mendapatkan rekomendasi dari pemegang HPL untuk setiap penerbitan hak, peralihan hak, dan penjaminan. Jadi boleh dibilang di sini justru lebih tertib.” Dengan begitu, investasi properti di kawasan ini pun dipastikan jauh lebih aman dan menjanjikan.

Persepsi negatif oleh sebagian masyarakat, menurut Gede lantaran minimnya sosialisasi. Hal inilah yang menjadi salah satu kendala lambannya pengembangan kawasan Kemayoran, seperti pada periode 2005-2007. Namun demikian, perlahan kawasan ini mulai bergairah. Raksasa yang tadinya tertidur itu bangkit dan mulai berjalan lagi.

Menggeliat

Pada tahun 1985 kawasan yang sebelumnya dikelola oleh Perum Angkasa Pura tersebut diserahkan ke Sekneg yang kemudian dikelola oleh BPKK (Badan Pengelola Komplek Kemayoran) – kini berganti menjadi PPKK (Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran). Lahan di bawah ‘penguasaan’ PPKK tersebut seluas 454 hektar. Lahan ini memiliki empat sertifikat HPL tahun 1987, dengan wilayah HPL, sebagai berikut:

HPL No. 1 : Pademangan Timur (186,8 Ha)
HPL No.1 : Gunung Sahari Utara (98,4 Ha)
HPL No. 1 : Gunung Sahari Selatan (94,7 Ha)
HPL No. 1 : Kebon Kosong (39,1 Ha)

PPKK telah berkomitmen untuk mewujudkan Kawasan Kemayoran sebagai kawasan bisnis internasional yang hijau dan bersifat one stop service (Green International Business District – GIBD). Apalagi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, Melalui Gubernur Joko Widodo saat itu telah menyetujui Panduan Rancang Kota (Urban Design Guidelines) untuk pengembangan kawasan Kemayoran ini. Wilayah tersebut pun telah dipetakan dengan tata guna lahan yang dibagi dalam empat zona, yakni:

KDB Zona Hunian (30-45%)
KDB Zona Komersial (30-40%)
KDB Zona Perkantoran (40%)
KDB Zona Hijau (5%)

Sementara pembagian menurut blok, maka Blok A diperuntukan bagi perumahan menengah dan menengah bawah, Blok B untuk perkantoran, perdagangan, dan perkantoran pemerintah. Sedangkan Blok C digunakan untuk perkantoran, perdagangan, pusat pameran (JIExpo), dan perumahan kelas atas, serta Blok D untuk hutan kota, perumahan, dan sekolah. Dengan begini, kawasan Kompleks Bandar Baru Kemayoran akan terbangun menjadi sebuah CBD baru yang lebih tertata.

“Dari identifikasi terakhir, lahan yang akan digunakan untuk kementerian/lembaga pemerintah seluas 70,46 hektar, fasos/fasum dan ruang terbuka hijau seluas 158 hektar (34,9%). Sementara yang lainnya untuk pembangunan yang dikerjasamakan,” ujar Joko Sukamto, Kepala Divisi Pengembangan Usaha PPKK. Menurut dia, master plan pembangunan kawasan Kemayoran itu akan semakin detail.

Pada awal tahun 1990-an, masih banyak pengembang yang ‘menghindari’ kawasan Kemayoran. Tender pertama saat itu, tanah dijual hanya dengan Rp 125 ribu per meter. Adanya master plan rencana pengembangan kawasan Kemayoran yang diikuti dengan hijrahnya event Jakarta Fair ke wilayah ini, turut membawa angin segar dengan naiknya harga tanah pada tender kedua, yakni Rp 400 ribu per meter. Dan, setelah akses mulai terbuka dengan dibangunnya jalan utama, harga tanah pada tender ketiga pun naik menjadi Rp 1,2 juta per meter. Harga tanah tersebut pun terus naik seiring gencarnya pembangunan ke kawasan itu, baik oleh BUMN maupun swasta hingga berkisar di antara Rp 12-18 juta per meter, saat ini.

Hingga saat ini, sekiranya sudah lebih dari 50 pengembang dan pelaku bisnis lainnya yang telah terdaftar untuk menancapkan lini usahanya di kawasan ini. Bahkan gedung-gedung pencakar langit sebagai tempat hunian, pusat bisnis dan perkantoran, rumah sakit, hotel, fasilitas umum, dan perumahan pun telah menyebar. “Di sini sudah ada masjid, gereja, hotel, rumah sakit sudah mulai masuk, sudah ada empat hotel, gedung pameran, pasar dan beberapa fasilitas lain yang terus dipersiapkan,” kata Joko. Sementara lahan tersisa yang siap digunakan sekitar 12,5 hektar.

Next CBD

Setidaknya ada tiga unsur utama yang dapat menjadikan sebuah wilayah dapat disebut sebagai CBD. Unsur utama, yakni pusat jasa dan bisnis dengan prioritas perusahaan keuangan dan finansial. Selanjutnya yakni berkembangnya pusat perdagangan, dan hunian dari semua segmen. Melihat ketiga unsur tersebut, maka kawasan Kemayoran sangat potensial untuk dikembangkan menjadi sebuah CBD baru.

Lokasinya yang strategis didukung dengan jaringan dan infrastruktur jalan yang relatif bersaing dengan jalan-jalan protokol yang ada saat ini. Sementara status lahan yang masih HPL sejatinya tidak menjadi masalah besar bila pemerintah dapat memberikan jaminan dan kebijakan insentif untuk dapat menggerakkan sektor properti lebih cepat lagi di kawasan Kemayoran.

“Harusnya sudah jadi CBD sejak dulu. Memang kami tidak seleluasa swasta, sehingga beberapa hal sering menjadi kendala. Kemudian orang juga melihat bahwa tanah Kemayoran bukan tanah kelas satu,” kata Joko.

Terlepas dari itu, Kemayoran tetap merupakan sebuah kawasan yang sangat menjanjikan. Sejumlah pengembang besar pun sudah ‘curi start’, dan mulai menghiasai kawasan itu dengan berbagai konsep propertinya. Bahkan diprediksi, lima hingga 10 tahun mendatang Kemayoran bakal mengubah konstelasi bisnis dan industri properti Jakarta.

Tercatat beberapa pengembang kelas kakap sudah menguasai lahan-lahan di dalam kawasan ini, khususnya dalam area Kota Bandar Baru Kemayoran. Pengembang besar tersebut, antara lain Agung Sedayu Group, Pikko Group, Central Cipta Murdaya Group, Ciputra Group, Springhill Group, dan lainnya. Para pengembang tersebut telah mempunyai sejumlah rencana besar yang bakal mengubah wajah Kemayoran sebagai sebuah pusat bisnis baru. Bahkan, Central Cipta Murdaya yang sudah sukses membangun gedung perkantoran World Trade Center (WTC) di bilangan Sudirman, Jakarta Selatan ini bersiap dengan CBD Kemayoran-nya. Pusat bisnis baru itu akan diwujudkan di atas lahan seluas 44  hektar. Tidak tanggung-tanggung, perusahaan pemilik Mal Pondok Indah, Puri Indah, dan Jakarta International Expo (PRJ) ini bakal mepersiapkan dana investasi lebih dari Rp 80 triliun untuk membangun kawasan yang hampir menyerupai Marina Bay – kawasan properti terpadu di Singapura. Dalam kompleks itu juga akan dibangun apartemen, hotel bintang lima, fasilitas hiburan, dan rekreasi.

Seiring dengan itu, Agung Sedayu Group juga mengembangkan apartemen dengan nilai jual panorama lapangan golf Kemayoran yang dinamakan The Mansion @ Dukuh Golf Kemayoran. Selanjutnya adalah Hutama Karya Realtindo yang meneruskan konsesi pengelolaan Apartemen Rajawali. Pengembang ini mengakuisisi menara kembar Chrysant, dan akan membangun menara kembar kedua sebanyak 3.000 unit. Demikian halnya dengan PT Pikko Land Development Tbk. Perusahaan ini pun akan berkontribusi menjadikan Kemayoran sebagai destinasi investasi favorit baru.

Tidak hanya itu, kompetisi pun semakin marak dengan kehadiran Citra Tower yang digarap oleh Ciputra Group. Groundbreaking proyek perkantoran yang menelan dana investasi Rp 2 triliun ini sudah dilakukan pada November 2014 lalu. Proyek di atas lahan 1,8 hektar dengan status Hak Pengelolaan Lahan (HPL) selama 30 tahun ini diperkirakan memakan waktu 4 tahun. Akan ada dua menara yang masing-masing dengan ketinggian 25 lantai dan 1 mezzanine, lengkap dengan fasilitas lifestyle commercial area.

Sementara Springhill Group yang telah masuk sejak 2004 boleh dibilang menjadi pengembang swasta yang paling banyak membangun unit hunian di kawasan itu. Di atas lahan seluas 16 hektar tersebut, grup usaha itu telah membangun town house, landed house, apartemen menengah dan mewah, serta hotel yang lengkap dengan jogging track, taman bermain, dan fasilitas pendukung lainnya. Bahkan, harga rumah di Springhill yang pada awalnya dipasarkan dengan harga di bawah Rp 5 miliar, kini harga secondary-nya telah mencapai Rp 10-12 miliar, bahkan Rp 24 miliar. Sementara harga apartemen berkisar mulai Rp 1,3-5 miliar.

Tidak hanya itu, Hermina Group yang belum lama ini merampungkan pembangunan 2 menaranya sebagai pusat perkantoran & bisnis dan rumah sakit pun siap menyambut geliat CBD baru di kawasan itu. Hermina Tower yang dibangun di atas lahan seluas 11.510 m2 akan mulai mengoperasikan RS Hermina Kemayoran pada April 2016, yang merupakan perpindahan dari RS Hermina Sunter Podomoro. “Akhir tahun depan office keseluruhannya juga sudah selesai,” kata President Director One Property Group, Ismet Natakarmana mewakili Hermina Group.

Saat ini, unit perkantoran Hermina Tower dipasarkan dengan harga Rp 24,2 juta per meter. Harga tersebut diperkirakan naik menjadi Rp 35-40 juta per meter saat handover tahun depan. Next CBD adalah alasan utama sebagaimana diungkapkan Ismet. “Pengembang besar semakin gencar di sini. Rencana LRT (light rail transit) ke bandara juga semakin mematangkan CBD tersebut. Dan Hermina hadir bukan hanya sebagai office tetapi juga sarana untuk melayani dan membantu masyarakat Kemayoran, nantinya.”

Tidak ketinggalan Messiah Cathedral (Katedral Mesias) yang disebut sebagai salah satu ikon di Kemayoran pun bakal turut menggairahkan geliat bisnis di kawasan itu. Tidak kurang dari 3.500 umat hadir setiap minggu dalam kegiatan kebaktian dalam gereja yang didirikan oleh Pdt. Stephen Tong dan mulai dibuka pada 2008 lalu itu. Selain gereja, Reformed Millennium Center Indonesia juga menyediakan fasilitas pelayanan dan kebudayaan lainnya, seperti perguruan tinggi Teologi, museum, perpustakaan, juga concert hall yang mampu menampung hingga 1.200 orang.

Tidak hanya swasta, perusahaan plat merah seperti Perumnas pun berkomitmen memajukan kawasan itu. Belum lama ini, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) tersebut berkongsi dengan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) PT Jakarta Propertindo (Jakpro) untuk menyediakan kawasan terpadu rumah susun. Rusun terbesar di Indonesia ini juga masuk dalam program sejuta rumah. Di atas lahan 22 hektar tersebut nantinya akan dibangun sebanyak 40 menara yang terdiri dari 10 menara rusunawa, 20 menara rusunami, dan 10 menara apartemen sederhana milik beserta fasilitas penunjang lainnya. Sementara total hunian yang akan dibangun adalah sebanyak 18.000 unit.

Dalam kerja sama dengan PPKK sebagai pemegang HPL, Perumnas memiliki HGB di atas HPL dengan masa 25 tahun dan dapat diperpanjang. Warga pun bisa membeli rusunami dengan satuan rumah susun di atas HGB yang usianya sesuai masa HGB yang juga bisa diperpanjang. (Jkt,23/11/2015)

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here