Purwakarta-SUBANG Siap Berlari Cepat

0
48

Timur Jakarta yang impresif karena dukungan infrastruktur dan basis kawasan industri membuat wilayah ini terus berpacu. Purwakarta-Subang ada di barisan terdepan walaupun butuh waktu.

Baca Juga

Menarik mengikuti pergerakan pertumbuhan kawasan timur Jakarta. nilah kawasan yang pergerakannya step by step, setahap demi setahap. Kawasan per kawasan. Timur Jakarta yang didominasi kawasan industri memperlihatkan pergerakan seperti ini. Begitu satu kawasan pertumbuhannya sudah stabil dan lahan cenderung hampir habis, kemudian bergeser ke sebelahnya, begitu seterusnya. Walaupun kita tidak mengatakan kawasan yang sebelumnya tidak lagi tumbuh atau stagnan. Tetap tumbuh tetapi mungkin tidak lagi agresif karena faktor ketersediaan lahan, harga lahan. Pertumbuhan akhirnya bergeser ke sebelahnya yang mulai naik panggung. Bila betul seperti ini, Inilah yang terjadi dengan pergerakan pertumbuhan di kawasan timur Jakarta.

“Dari Bekasi, Cikarang, Karawang, Purwakarta dan Subang. Jadi, pergerakannya ke sana,” ujar Joko Suranto, Ketua DPD REI Jawa Barat. Bila mengikuti alur pergerakan yang disampaikan oleh Joko Suranto rasanya tidak salah. Pasalnya, pergerakan kawasan industri yang menjadi motor pertumbuhan timur Jakarta kalau ingin ditarik dimulai dari kawasan industri Pulo Gadung, Jakarta Timur. Dari Pulo Gadung yang berjaya sebagai kawasan industri sejak era 70-an kemudian bergeser ke Bekasi, lebih spesifik lagi wilayah Kota Bekasi. Pergerakan ke timur Jakarta makin masif setelah pemerintah menetapkan kawasan-kawasan di timur Jakarta sebagai zona kawasan industri. Muncullah Cikarang, Cibitung sebagai pemain utama. Dua kawasan ini langsung melejit sebagai kawasan industri dengan hadirnya berbagai perusahaan otomotif kelas dunia seperti dari Jepang dan Korea Selatan.

Bahkan, seperti kita ketahui Cikarang dalam perkembangannya emainkan peranan penting dalam perekonomian Indonesia karena menjadi icon kawasan industri di Indonesia. Begitu pasokan lahan makin terbatas di Cikarang dan makin padat, Karawang mulai ambil peranan walaupun belum bisa disebut menggeser dua kawasan sebelumnya yaitu Cikarang dan Cibitung. Tetapi cepat atau lambat dari Karawang selanjutnya menuju Purwakarta atau Subang akan mengambil posisi penting kawasan industri. Jadi, tampak jelas pergerakannya seperti yang dikatakan Joko Suranto.

Pemaparan Sanny Iskandar, Ketua Umum Himpunan Kawasan Industri Indonesia, makin memperjelas apa yang dikatakan Joko ihwal arah pergerakan di timur Jakarta. Sanny tentu melihatnya dari pertumbuhan kawasan industri yang menjadi motor penggerak di timur Jakarta. Menurutnya, dilihat dari konstelasi pertumbuhan ekonomi khususnya untuk industri manufaktur, Karawang patut dipertimbangkan sebagai salah satu mungkin yang paling di depan di dalam laju pertumbuhan industrinya setelah Cikarang. Apalagi sekarang ini Kabupaten Bekasi relatif sudah jenuh, lahan juga semakin terbatas.

Saat ini, diakui Sanny, Cikarang dan Cibitung masih sedikit lebih unggul. Tetapi dalam waktu beberapa tahun ke depan dengan melihat ketersedian lahan untuk industri saat ini, mungkin dalam waktu 2-3 tahun ke depan Karawang bisa lebih maju, khususnya untuk industri manufaktur. Karawang menjadi pusat industri otomotif karena diapit oleh Bekasi dan Purwakarta. Purwakarta memang posisinya agak ke selatan. Sementara kalau mengikuti koridor Tol Cikampek hingga ke Tol Cipali, arahnya pergerakan ke Subang, Indramayu, Majalengka, Cirebon. Sanny memang tidak secara eksplisit arah selanjutnya ke Purwakarta atau Subang dulu, setelah Karawang. Tetapi yang jelas dua kawasan itu punya posisi strategis untuk melanjutkan pergerakan pertumbuhan di timur Jakarta.

Tidak bisa terbantahkan, kawasan industri adalah motor penggerak pertumbuhan di timur Jakarta. Kawasan sepanjang jalan tol Cikampek hingga Cipali tidak akan ada artinya apa apa bila tidak ditetapkan sebagai kawasan industri. Begitu kawasan industri berjalan akan diikuti pertumbuhan properti. Ibarat “ada gula ada semut” kawasan industri akan mengundang tenaga kerja masuk di satu wilayah, lokal maupun ekspatriat. Di situlah bisnis properti mulai bermain. Jadi, tidak salah kalau kita berharap pengembangan kawasan industri dulu yang masuk ke Purwakarta dan Subang. Begitu sudah ramai, properti akan mengalir dengan sendirinya.

Kalau begitu patut kita sibak siapa saja yang sudah dan akan masuk ke Purwakarta dan Subang membangun kawasan industri. Dari mereka kita berharap begitu kawasan industrinya sudah berkembang, selanjutnya akan masuk ke properti di lokasi kawasan industrinya. Jababeka termasuk salah satu contoh terbaik soal ini, di luar korporasi yang lainnya di Cikarang dan Cibitung. Saat ini residensialnya tumbuh pesat di Jababeka. Ingat dulu Jababeka dimulai dengan membangun kawasan industri dulu. Sekarang residensial di Jababeka selalu jadi pembicaraan hangat investor properti maupun end user. Setiap kali acara groundbreaking proyek terbaru di Jababeka, produknya selalu dinanti investor maupun end user. Purwakarta dan Subang dipastikan akan mengikuti jejak kawasan sebelumnya. Tinggal masalah waktu saja untuk menuju ke sana.

Subang Kuat di Infrastruktur

Selama tiga hari Property and the City melakukan liputan Purwakarta dan Subang untuk mendapatkan informasi yang lengkap di dua kawasan ini. Tentu dengan luasnya wilayah dan waktu yang terbatas tidak semua ter-cover oleh Property and the City. Tetapi paling tidak Property and the City mendapatkan gambaran yang cukup, perkembangan terkini Purwakarta dan Subang, tidak hanya kawasan industri dan infrastrukturnya tetapi yang tidak kalah penting adalah properti residensial. Apakah permintaan residensialnya secepat pertumbuhan kawasan industri di dua kawasan ini.

Subang siap menerima satu kawasan industri baru di tahun 2019 ini dengan masuknya PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA), engembangkan kawasan industri bernama Subang City of Industry di atas lahan seluas 2 ribu hektar. Groundbreaking diperikarakan akan dimulai pada semester ke-2 tahun 2019. Tentu ada beberapa pertimbangan mengapa SSIA memilih Subang. Menurut Johannes Suriadjaja, Presiden Direktur PT Surya Semesta Internusa Tbk, Subang dinilai sangat strategis karena dekat dengan dua proyek infastruktur yang strategis yaitu bandara internasional Kertajati dan pelabuhan laut dalam Patimban. Ini alasan yang logis karena dua proyek ini menjadi magnet utama di Subang. Pengusaha yang ingin membangun kawasan industri tahu betul pelabuhan dan bandara adalah pintu masuk dan keluar barang produksi.

“Kami yakin, proyek infrastruktur ini juga akan memberikan dampak sangat positif untuk keberadaan Kawasan Industri Subang,” ujar Johannes Suriadjaja, dalam jawaban tertulis kepada Property and the City.

Johannes yakin infrastruktur akan menjadi magnet di Subang. Ini bisa dilihat dari Patimban sudah dijadikan sebagai pelabuhan otomotif. Sehingga diharapkan peminat dari perusahaan sektor otomotif akan tinggi. Bahkan, optimisme inilah yang mendorong SSIA telah menggandeng PT Jasa Marga Tbk. (JSMR) untuk menginisiasi ruas jalan tol Subang–Patimban, yang akan menghubungkan kawasan industri dengan industrial port berkapasitas 3,75 juta TEUs pada tahap I tersebut.

Pada akhir tahun 2019 kawasan Subang City of Industry akan siap beroperasi. Saat ini saja sudah ada beberapa calon pembeli potensial, di antaranya perusahaan asing dari Jepang di sektor otomotif dan China di sektor costumer goods.

Salah satu BUMN yang ingin ikut membangkitkan Subang dengan kawasan industrinya adalah PT Rajawali Nusantara Indonesia (PT RNI). Dikutip dari kompas.com persiapan pembangunan kawasan industri tersebut sudah mulai dilangsungkan sejak awal tahun 2018. Kawasan yang akan digunakan sebagai kawasan industri adalah tanah milik RNI seluas 3.900 hektar. Kawasan bisnis ini akan digunakan oleh industri-industri dengan berbasis teknologi tinggi (high technology) dan industri pintar (smart industry) sesuai arahan dari Dewan Ekonomi Nasional.

Keberadaan bandara Kertajati dan pelabuhan Patimban kembali menjadi alasan RNI membangun kawasan industri di Subang. Kawasan Subang dipilih karena akan menjadi pusat-pusat pertumbuhan industri baru dengan hadirnya Kertajati dan Patimban. Target pasar kawasan industri milik RNI ini antara lain menyasar Jepang dan Korea Selatan. Di targetkan tahun 2020 sudah ada industri yang masuk ke kawasan ini.

Modal penting infrastruktur di Subang sebagai daya tarik juga diperkuat oleh Asmat Amin, Managing Director PT Sri Pertiwi Sejati Group. Menurutnya pergerakan kawasan industri ke Subang karena ada magnet Pelabuhan Patimban dan bandara Kertajati. Mau tidak mau Subang harus menjadi kawasan industri. Apalagi dengan adanya pelabuhan, infrastruktur tol, mendorong bergesernya kawasan industri. Daya tariknya lainnya adalah apabila pelabuhan Patimban kemudian terhubung dengan tol.

“Kalau Pelabuhan Patimban dan bandara Kertajati sudah terbangun, orang butuh tempat tinggal. Orang kemudian akan invest untuk kawasan industri karena dekat dengan pelabuhan dan bandara. Akhirnya akan bergerak sendiri,” ujar Asmat Amin.

Dengan penjelasan di atas dari korporasi yang membangun kawasan industri di Subang, tidak ada yang membantah nilai penting dari pelabuhan Patimban dan bandara Kertajati menjadi magnet pertumbuhan Subang dan sekitarnya. Pertanyaan seberapa cepat pelabuhan dan bandara mengerek Subang menjadi kawasan yang produktif untuk properti karena properti harusnya mengikuti pergerakan kawasan industri. Asmat Amin menyebut tergantung pelabuhan Patimban. Kalau Patimban sudah selesai, Subang langsung bergerak cepat. Kalau Subang sudah bergerak secara otomatis propertinya akan ikut bergerak.

“Kalau yang buka kawasan industri berasal dari Jepang, dan dipakai untuk sendiri, akan lebih cepat lagi perkembangan Subang karena akan langsung bangun, tidak menunggu menjual dulu,” ujar Asmat, yang memiliki kawasan perumahan bersubsidi di Subang.

Indra W. Antono, Vice President Director Agung Podomoro Group dan Agung Podomoro Land, tak membantah infrastruktur menjadi modal penting bagi Subang. Hanya saja ia menilai perlu waktu bagi Subang untuk mensejajarkan dengan kawasan industri yang sudah mapan seperti Cikarang dan Karawang. Pasalnya, pergerakan kawasan industri setelah dari Cikarang ke Karawang, baru berlanjut ke Subang. Sementara lahan di Karawang pun terbilang masih banyak.

Tetapi untuk berkembang lebih jauh, lanjut Indra, harus ada sesuatu trigger yang menarik untuk Subang. Di pelabuhan Patimban, misalnya, ada spot-spot yang menarik, sehingga ada kebutuhan yang bisa menarik orang untuk tinggal. “Begitu juga dengan pelabuhan Kertajati baru akan menarik kalau di sekitarnya dibuat satu kota seperti aerocity. Walaupun untuk menjadi aerocity butuh waktu yang lama,” ujar Indra.

Agung Podomoro Land sendiri, diakui Indra, saat ini tidak memiliki lahan di Subang. Hitung-hitungan Indra kalau memiliki lahan sekarang dinilai terlalu lama untuk menunggu Subang berkembang. “Kalau kita punya sekarang sementara pengembangan Subang baru 3-4 tahun lagi berarti agak panjang dari segi investasinya. Kita lihat pergerakan Subang dulu,” ujar Indra.

Bagaimana dengan Purwakarta. Banyak yang menilai Purwakarta lebih beruntung dari Subang karena kawasan industrinya lebih dulu tumbuh dibandingkan Subang. Itu sebabnya, Setelah Karawang pergerakan pertumbuhan selanjutnya mengarah lebih dulu ke Purwakarta. “Pasti pergerakannya ke Purwakarta dulu baru ke Subang. Dari Karawang baru ke Purwakarta karena kawasan industrinya sebagian sudah terbangun. Setelah itu baru ke Subang. Saya kira tidak lompat ke Subang dulu,” ujar Asmat Amin.

Lebih Advanced

Salah satu kawasan industri yang Property and the City sambangi di Purwakarta adalah Kota Bukit Indah (KBI). Berdiri sejak tahun 1997, KBI bisa dibilang salah satu kawasan industri pertama yang hadir di Purwakarta. KBI yang berdiri di atas lahan 2 ribu hektar dimiliki oleh dua perusahaan yaitu PT Besland Pertiwi menguasai 1300 hektar dan PT Indotaisei Indah Developlement memiliki 700 hektar.

Dengan berdiri sejak tahun 90-an tidak heran kalau KBI sudah banyak dihuni pabrik manufaktur berbagai otomotif. Beberapa pabrik besar yang sudah menempati KBI seperti Hino, Nissan dan ratusan pabrik pemasok spare part otomotif. “Ada seratusan pabrik dengan sebagian besar otomotif karena sekitar 70 persen lahan di Kota Bukit Indah untuk otomotif,” ujar Irwan Makinto, Marketing GM Kota Bukit Indah, dari PT Besland Pertiwi.

Tanpa bermaksud membandingkan dengan Subang, Irwan melihat Purwakarta lebih advanced daripada Subang. Selain kawasan industrinya sudah lebih dulu hadir, di Purwakarta banyak industri industri yang tumbuh di luar kawasan industri yang dikelola oleh korporasi. Pabrik-pabrik ini banyak bertebaran di luar area kawasan industri.

Di luar kawasan industri yang lebih dulu ada, Purwakarta punya banyak tempat wisata yang menjadi daya tarik orang untuk datang. Di Purwakarta ada tempat wisata Jatiluhur, Wanayasa, dan lebih dekat ke Lembang. Walaupun Purwakarta punya potensi untuk berkembang lagi menjadi lebih besar, tetapi diakui Irwan, masih membutuhkan waktu karena industri di Purwakarta belum sebanyak di Karawang.

Marak Rumah Subsidi

Sudah menjadi hukumnya, begitu banyak pabrik berdiri mengundang orang untuk datang bekerja. Para pekerja ini tentu butuh tempat tinggal mulai dari ekspatriat sampai buruh pabrik. Cikarang, Cibitung dan Karawang menjadi contoh bagaimana properti residensial mengikuti pergerakan pertumbuhan kawasan industri. Perumahan untuk MBR (masayarakat berpenghasilan rendah) tumbuh bak jamur di musim hujan di kawasan industri.

Tentu pasar properti residensial di Purwakarta dan Subang tidak bisa disamakan dengan, misalnya, Cikarang atau Cibitung. Diakui Joko, pasar residensial komersial di kedua kabupaten ini masih kecil, termasuk harga rumah primer Rp300 jutaan masih termasuk kecil. “Kalau Purwakarta ke barat, segmen Rp300 juta masih lumayan cukup tetapi kalau untuk di Subang segmen ini masih kecil sekali,” ujar Joko.

● Griya Lima Garuda, Subang

Ini adalah salah satu rumah subsidi di Subang yang dikembangkan oleh PT Bumi Runting Lestari. Rencananya Maret ini Griya Lima Garuda akan dilaunching di atas lahan 15 hektar. Menurut Agus Riyadi, General Manager PT Bumi Runting Lestari, pihaknya ingin membantu masyarakat MBR dengan membangun rumah sehat sederhana (RSH). itu sebanya sejak tahun 2015 owner perusahaan terpanggil untuk mengembangkan sayap bisnis ke properti.

Rencananya sebanyak 480 unit rumah dan 12 unit kios akan dibangun. Saat ini sudah terbangun sekitar 100 unit RSH, dan satu unit komersial tipe 45/90. Dengan UMK (upah minimum Kabupaten) Subang mencapai Rp2,6 juta per bulan dan cicilan rumah subsidi Rp800 ribu per bulan, masih masuk bagi para pekerja untuk membeli rumah RSH. “Kami targetkan tahun ini penjualan rumah subsidi selesai terjual,” ujar Agus Riyadi.

● Bumi Purwa Raya Dangdeur, Purwakarta

Berlokasi Cikopak Dangdeur Bungursari, Purwakarta, Bumi Purwa Raya Dangdeur dikembangkan oleh PT Panenarta Niaga Persada. Menurut Ria, marketing Bumi Purwa Raya Dangdeur, properti di Purwakarta sedang tumbuh cukup agresif sejak tahun 2018. Ada dua proyek yang dikembangkan di atas lahan 5 hektar yang menjadi tahap awal yaitu subsidi dan komersial.

Menurut Ria, Target pasar yang diincar adalah karyawan pabrik, dan mereka cukup antusias membeli rumah di sini. Saat ini pihaknya sudah bekerjasama dengan Bank Mandiri, BTN dan BNI untuk akad kredit rumah subsidi. Dengan besaran cicilan mulai Rp1,6 jutaan hingga Rp2,4 jutaan per bulan, Ria yakin para pekerja yang minimal penghasilannya Rp6 jutaan, mampu mencicil rumah di Bumi Purwa Raya Dangdeur. Beberapa fasilitas juga akan kami bangun, seperti rumah ibadah, taman, termasuk juga ruko 2 lantai,” ujar Ria.

Saat ini, lanjut Ria, mengembangkan beberapa tipe rumah yaitu komersial dan subsidi. Pihaknya adalah adalah pengembang pertama yang membuka perumahan di area jalur jalan ini. Setelah Bumi Purwa Raya Dangdeur, bermunculan banyak pengembang, termasuk rumahrumah klaster dengan lahan di bawah 5 hektar. “Dengan kondisi saat ini, rata-rata kami bisa menjual antara 3-5 unit per bulan,” ujar Ria.

● Pesona Permata Hijau Subang

Diakui oleh Heri, Marketing Pesona Permata Hijau, untuk penjualan rumah subsidi di Subang relatif lebih mudah dibandingkan rumah komersial yang agak sulit penjualannya. Walaupun demikian, para pengembang perumahan di Subang biasanya tetap menggabungkan antara rumah subisidi dan komersial. Ini juga yang dilakukan Pesona Permata Hijau. “Target pasar kami memang fokus di Subang, terutama kepada karyawan pabrik termasuk perkantoran pemerintah,” ujar Heri di lokasi proyek.

Menurut Heri, di ring Kota Subang ada sekitar 10 developer yang mengembangkan perumahan, dan hampir semuanya adalah rumah subsidi. Dengan UMR Subang baru Rp2,5 juta diakui sulit bagi mereka untuk menjangkau harga rumah komersial. Yang gajinya di atas Rp6 juta ada tetapi tidak banyak. Untuk rumah komersial rata-rata tertinggi di kisaran Rp350 juta. Itu pun tidak banyak.

● Griya Prapatan Asri, Subang

Griya Prapatan Asri adalah perumahan subsidi yang dibangun oleh PT Casa Cipta Mandiri. Rencananya sekitar 470 unit rumah akan dibangun di lahan 4,8 hektar. Menurut Rian, Manager Proyek Griya Prapatan Asri, pihaknya sengaja memilih lokasi yang dekat dengan banyak pabrik. Di Kalijati, lokasi Griya Prapatan Asri, ada sekitar 7 pabrik dengan satu pabrik paling tidak memiliki sampai 15 ribu karyawan. Inilah pasar yang menjanjikan. Umumnya perusahaan yang di sekitar lokasi perumahan adalah perusahaan asal Korea Selatan.

Diakui Rian, menjual rumah subsidi di Subang gampang-gampang susah karena yang menjadi target pasar adalah para pekerja yang penghasilannya maksimal Rp4 juta. Termasuk karyawan pabrik dengan penghasilan sekitar Rp3 jutaan. Masalah budaya lokal juga memengaruhi penjualan rumah subsidi. Banyak penduduk lokal yang lebih mengharapkan rumah warisan dari orang tua ketimbang membeli sendiri. “Rumah FLPP begini menyasar karyawan yang rata-rata dari luar Subang. Seperti pembeli kami ini juga semuanya pendatang, bukan orang Subang,” ujar Rian.

● Buana Subang Raya, Subang

Salah satu perumahan komersial dan subsidi terbesar di Kabupaten Subang yang dikembangkan oleh Buana kassiti Group. Buana Subang Raya yang dimulai sejak tahun 2017 memiliki total rumah subsidi 1259 unit dan rumah komersial sebanyak 398 unit. Menurut Suci, Marketing Buana Subang Raya, lahan yang dimiliki mencapai 25 hektar dan dijual baru dua tipe yaitu subsidi dan komersial tipe 45/84.

Untuk rumah subsidi, harga Rp130 juta dan tipe komersial 45/84 harga yang ditawarkann Rp370 juta. Beberapa bank yang sudah diajak kerjasama seperti untuk rumah komersial seperti BJB, BTN, Mandiri dan BNI dengan lama masa kredit mulai 10 hingga 25 tahun. Menurut Suci, perumahan ini dimulai sejak 2017 dan sampai saat ini untuk yang sudah akad hampir 700 unit. Untuk komersial pasarnya masih cukup bagus di Subang.

Buana Subang Raya ini adalah proyek ke-5 di Subang dan terluas dari proyek kami sebelumnya, seperti di Buana Subang Kencana I dan II. Perumahan ini juga di lengkapi dengan berbagai fasilitas, seperti sarana ibadah (masjid), danau buatan, gedung serbaguna, klinik kesehatan, plaza, ruko dan taman bermain.

● Sri Pertiwi Sejati Group

Inilah jawaranya pengembang perumahan subsidi yang proyek rumah MBR tersebar mulai dari Cikarang, Karawang, Subang hingga Purwakarta. Tidak heran kalau Sri Pertiwi Sejati (SPS Group) kerap mendapat penghargaan dari berbagai lembaga keuangan maupun media sebagai pengembang yang paling agresif membangun rumah subsidi. Bahkan, kehadiran SPS Group di satu daerah biasanya menjadi barometer keberhasilan penjualan rumah subsidi.

Luas lahan Grand Subang Residence ada 30 hektar, rencananya total ada 2800 unit yang akan dibangun. Sedangkan Grand Purwakarta Residence yang baru saja dibuka memiliki lahan 300 hektar. Dengan lahan seluas ini bisa 30 ribu unit rumah subsidi yang dibangun, tetapi rencananya tidak semua lahan diisi rumah subsidi. Mungkin sekitar 20 ribuan unit untuk rumah subsidi.

Grand Subang Residence penjualan sudah dilakukan sejak setahun yang lalu. Ketika SPS Group membuka di Subang sambutannya luar biasa karena bisa menjual 500 unit dalam sebulan. Bahkan, mengadakan akad kredit massal sebanyak 200 unit yang belum pernah ada sebelumnya di Subang. “Untuk di Subang tahun ini kita targetkan 2 ribu unit harus habis tahun ini. Kalau sekarang sudah 700 unit yang terjual, berarti 1300 unit lagi harus habis tahun ini,” ujar Tuti Mugiastuti, GM Marketing Sri Pertiwi Sejati Group. ● (Hendaru, Pius Klobor)

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here