Mixed-Use Development

User Rating: 3 / 5

Star ActiveStar ActiveStar ActiveStar InactiveStar Inactive
 

Mixed-Use Develoment

mixuse02

Tingginya aktifitas bisnis dan perdagangan di perkotaan membuat kemacetan semakin merajalela. Pengembangan properti dalam bentuk campuran menjadi rujukan pengembangan untuk memberikan tingkat produktifitas yang tinggi dengan menggabungkan hunian, belanja, dan bisnis dalam jangkauan walking distance.

 

Pengembangan properti saat ini lebih mengarah pada mixed-use development sebagai sebuah tuntutan dalam perkembangan suatu kota. Keunggulan jenis pengembangan ini lebih pada sinergi antar peruntukan yang ada di dalamnya, dimana dalam pengembangan mixed-use terdapat minimal dua atau lebih jenis peruntukan yang saling berhubungan dalam sebuah massa bangunan yang saling terhubung. Sebenarnya bentuk mixed-use development yang paling ‘kuno’ adalah sebuah ruko (rumah toko) atau rukan (rumah kantor) yang menggabungkan hunian dengan komersial. Kemudian berkembang dengan menggabungkan ruko/rukan dengan apartemen di atasnya seperti konsep-konsep yang dipelopori oleh Sinarmas Land (d/h PT. Duta Pertiwi) dengan brand ITC-nya. Semakin jauh lagi mulai banyak bervariasi mixed-use development yang ada.

Sebutan untuk pengembangan mixed-use sering disamaartikan dengan superblock yang sebenarnya berbeda dalam konteks jumlah massa bangunan dan luas area pengembangan.

Umumnya superblock dikembangkan di atas lahan lebih dari 10 ha dengan kavling-kavling bangunan yang saling terpisah. Ada juga yang menyebut superblok sebagai sebuah CBD (Central Business District) kecil. Berbeda dengan mixed-use development yang merupakan gabungan peruntukan namun dengan massa bangunan yang menjadi satu kesatuan. Karenanya dalam sebuah superblock dimungkinkan terdapat beberapa mixed-use development.

 

Pengembangan mixed-use sering disama artikan dengan superblock yang sebenarnya berbeda dalam konteks jumlah massa bangunan dan luas area pengembangan. 

Diilhami Gagasan Ville Radieuse

Bila kita melihat konsep superblock yang ada, seharusnya kehadiran sebuah superblock dapat mengurangi kemacetan yang ada selama ini. Aktivitas yang ada di dalamnya hanya perlu dijangkau dengan jalan kaki. Namun demikian melihat kondisi pengembangan superblock yang ada saat ini malahan semakin mengundang kemacetan. Mengapa demikian ?

Kemacetan selalu dihubungkan dengan lalu lintas kendaraan antara orang yang datang dan pergi menggunakan mobil pribadi atau alat transportasi umum. Jakarta sebagai pusat pertumbuhan ekonomi nasional, akan selalu menjadi penumpukan pekerja dan karyawan yang setiap hari mencari nafkah. Berapa banyak karyawan - yang umumnya kalangan menengah - bekerja di perkantoran khususnya di CBD. Namun sampai saat ini mereka pergi dan pulang ke luar Jakarta atau daerah penyangga Botabek. Mereka tidak mempunyai kemampuan untuk membeli hunian di pusat kota. Bisa dibayangkan seberapa berat beban jalan yang ada di ibukota untuk menampung mereka sebagai kaum komuter. Dan faktanya sangat sedikit superblock yang menyediakan hunian untuk kalangan menengah di dalam proyeknya.

Sebuah superblock yang baik harusnya mengakomodir kebutuhan tersebut. Sehingga karyawan menengah dapat bertempat tinggal yang tidak jauh dari kantornya. Karena konsep superblock adalah penataan ruang di perkotaan yang memaksimalkan fungsi  lahan.
Para ahli tata ruang menyebut konsep ini merupakan salah satu solusi pengembangan kota secara lebih efisien, baik energi maupun penggunaan lahan. Di lahan yang terbilang cukup terbatas tersebut, dibuat beberapa fungsi, seperti fungsi permukiman, bisnis dan perdagangan, pendidikan, jasa, rekreasi, dan lain-lain.

Tinggal di sebuah superblock, para penghuni dapat memenuhi kebutuhan hidupnya di satu kawasan kecil, sehingga tingkat mobilisasi ke tempat yang jauh dapat dikurangi secara signifikan. Hal ini membuat kualitas hidup lebih baik, efisien, dan tentu saja hemat waktu, uang, dan energi.

Superblock mulai populer pada awal dan pertengahan abad ke-20. Konsep ini muncul dari ide-ide modernis dalam arsitektur dan perencanaan kota. Perencanaan arsitektur di era tersebut didasarkan pada perbandingan jarak dan waktu tempuh menggunakan mobil, berjalan kaki, dan sepeda.

Gagasan awal superblock dikemukakan oleh seorang arsitek dan urbanis asal Perancis, Le Corbusier pada 1924. Konsep tersebut dituangkan dalam sebuah proyek Ville Radieuse atau Radiant City. Dalam konsep ini, Le Corbusier ingin mempersatukan kembali manusia dengan lingkungan. Desain kota ini didasari oleh bentuk tubuh manusia seperti kepala, tulang belakang, lengan, dan kaki. Di kota impiannya ini, Le Corbusier menyatukan hunian-hunian vertikal dengan sirkulasi udara yang baik, serta ruang hijau yang banyak. Namun sayang dalam kenyataannya konsep ini tidak pernah terealisasi, akan tetapi telah mengilhami pengembangan superblock di berbagai negara.

Menurut pakar tata kota Danisworo, ada enam keuntungan yang didapat dari konsep superblok:

  1. Mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai.
  2. Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis.
  3. Memperbaiki sistem sirkulasi.
  4. Mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel.
  5. Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sistem roda transportasi.
  6. Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan.

Di Indonesia sendiri, konsep superblock mulai dikembangkan pada medio 1990-an, sebut saja Rasuna Epicentrum, Mega Kuningan, dan SCBD Jakarta. Kemudian berkembang banyaknya superblock di Jakarta termasuk Kalibata City, Podomoro City, dan lainnya.

Satu Gedung, Beragam Fungsi

Berbeda dengan konsep superblock yang menawarkan beragam fungsi di satu area—namun berbeda gedung—proyek mixed-use merujuk kepada bangunan multi-fungsi yang mampu mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus, seperti hunian, pusat belanja, perkantoran, pendidikan, rekreasi, dan sebagainya.

Sedikit menengok ke belakang, pembangunan proyek berkonsep mixed-use dipicu oleh faktor industrialisasi serta teknologi gedung pencakar langit. Zonasi (zoning) diperkenalkan untuk mengatur pemisahan fungsi yang berbeda.

Kendati mulai dikenal pasca Perang Dunia II, konsep mixed-use kembali menjadi tren di Amerika Serikat pada dekade 1990-an. Konsep multi-fungsi ini banyak dipilih karena memiliki beberapa kelebihan:

  1. Dapat menciptakan hunian (vertikal) dengan jenis dan tingkat kepadatan yang lebih besar.
  2. Dapat menciptakan hunian (vertikal) dengan jenis dan tingkat kepadatan yang lebih besar.
  3. Bangunan yang lebih kompak dan hemat lahan.
  4. Menciptakan lingkungan yang lebih berkarakter.
  5. Lingkungan yang ramah pejalan kaki dan pesepeda.

Penerapan bangunan jangkung dalam konsep mixed-use di lokasi strategis—seperti di pusat kota—diutamakan. Hal ini dilakukan untuk memaksimalkan pembangunan di lahan yang relatif terbatas.

Dengan kondisi kota yang makin padat dan lahan kosong yang makin menyusut, konsep mixed-use dianggap sebagai konsep pembangunan yang tepat. Di sisi lain, kemacetan yang makin parah membuat warga kota yang memerlukan efisiensi waktu—menuju kantor atau pusat perbelanjaan—memilih hunian di dalam proyek mixed-use.

 

Di Jakarta khususnya, bangunan mixed-use biasanya mengakomodasi hunian (apartemen) dan komersial (mal). Namun di beberapa proyek dengan skala lebih besar, bangunan jenis ini mengakomodasi beberapa fungsi lain, seperti perkantoran, hotel, bahkan sarana rekreasi.

Beberapa jenis pengembang mixed-use di Jakarta antara lain : Bellezza di Permata Hijau, Pacific Place di SCBD, Kuningan City dan Ciputra World di Jalan Satrio, Grand Indonesia dan Plaza Indonesia di Jalan Thamrin, Plaza Senayan dan Senayan City di Senayan, St Morizt di Puri Indah, serta Taman Anggrek, Central Park, dan Citraland di Jalan S. Parman. Lebih jelasnya dapat dijelaskan bahwa kita melihat kawasan Podomoro City dengan banyaknya massa bangunan di dalamnya, maka kawasan itu disebut sebagai Superblock. Namun demikian bila kita merujuk hanya pada Central Park sebagai bagian dari Podomoro City, maka Central Park merupakan pengembangan mixed-use.

Dalam perkembangan selanjutnya pengembangan mixed-use dan superblock tidak hanya dikembangkan di kota-kota besar seperti Jakarta melainkan melebar ke daerah-daerah penyangga Jakarta seperti Bogor, Bekasi, dan Tangerang. Di wilayah-wilayah ini mulai muncul proyek-proyek mixed-use baru, menyusul pendahulunya Metropolitan Mall di Bekasi Barat. Rencana pengembangan BTC City di Bekasi Timur dapat dikatakan sebagai pelopor mixed-use development di wilayahnya. Selain itu proyek Grand Dhika yang juga di Bekasi Timur - bila rampung sepenuhnya - dapat dikategorikan sebagai superblock pertama di Bekasi.

Ke arah Serpong muncul proyek mixed-use Intermark besutan PT. Merdeka Ronov Indonesia di Jalan Lingkar Timur Tangerang Selatan, yang dapat dikatakan sebagai pelopor dan satu-satunya pengembang mixed-use di kawasan Serpong dengan rencana pengembangan apartemen, perkantoran, hotel, bahkan convention.

Optimalisasi lahan dengan konsep mixed-use development akan menjadi pilihan utama dalam perkembangan sebuah perkotaan disertai dengan potensi peningkatan nilai properti yang tinggi.

Munculnya proyek-proyek mixed-use development di daerah-daerah penyangga Jakarta, sebagai dampak melebarnya aktifitas bisnis dari Jakarta ke daerah-daerah tersebut. Perkembangan harga tanah yang sudah tinggi pun ‘memaksa’ pengembang harus mengoptimalkan lahan yang ada dengan konsep pengembangan mixed-Use.

Optimalisasi lahan dengan konsep mixed-use development akan menjadi pilihan utama dalam perkembangan sebuah perkotaan disertai dengan potensi peningkatan nilai properti yang tinggi.

 

{vsig}/artikel/Mei2014/MixedUse/{/vsig}

Baca Juga artikel dibawah ini

JANGAN MENEMBAK BURUNG DENGAN MERIAM

Medan Perang Bekasi

Daniel Kundjono Adam

You have no rights to post comments