×

Notice

There is no category chosen or category doesn't contain any items

BOGOR: MELEBAR KE JALUR LRT DAN BORR

User Rating: 5 / 5

Star ActiveStar ActiveStar ActiveStar ActiveStar Active
 

Bogor yang pada era kolonial disebut Buitenzorg adalah kota tua yang sudah ada sejak era kolonial Belanda. Udaranya yang sejuk dan nyaman, tetapi tidak jauh dari Jakarta, menjadi pilihan petinggi Hindia Belanda untuk tempat beristirahat.
Ini bisa dilihat dari berdirinya Istana Bogor yang berdiri megah di tengah Kota Bogor, tempat peristirahatan gubernur Hindia Belanda. Bogor memiliki udara yang sejuk karena berada di ketinggian hingga 2.500 meter di atas permukaan laut (dpl), juga diberkahi curah hujan yang tinggi. Rata-rata curah hujan di Bogor setiap tahun sekitar 3.500 – 5000 mm, yang membuatnya dijuluki sebagai “Kota Hujan”.
Bogor juga mendapat julukan tidak sedap sebagai “Kota Seribu Angkot” karena banyaknya angkot yang berseleweran di jalan-jalan Kota Bogor maupun Kabupaten Bogor. Kroditnya Bogor oleh angkot bisa dibaca sebagai imbas dari terus tumbuhnya perumahan-perumahan baru di luar Kota Bogor, yang berada di kawasan Kabupaten Bogor. Makin melebarnya pertumbuhan landed house di luar atau di pinggir Kota Bogor, pada akhirnya mendesak kebutuhan transportasi masyarakat menuju pusat Kota Bogor untuk selanjutnya ke Stasiun KRL atau terminal bus. Angkot menjadi opsi paling cepat untuk pergerakan warga dari pinggir ke pusat Kota Bogor. Tidak heran ada puluhan trayek angkot di kota dan kabupaten Bogor.  
Makin melebarnya pertumbuhan kawasan perumahan ke luar Kota Bogor sudah diprediksi beberapa tahun yang lalu. Analis properti Ali Tranghanda dari Pusat Strategis Intelijen Properti (sekarang berganti nama menjadi Indonesia Property Watch) sudah mengalisa arah pertumbuhan properti hunian di Bogor di pertengahan tahun 2008. Menurutnya, perkembangan properti hunian seperti perumahan tidak lagi terjadi di tengah Kota Bogor, tetapi sudah ke kawasan yang terletak di antara Jakarta dan Bogor. Sebaliknya, perkembangan yang menonjol di tengah Kota Bogor justru properti komersial seperti ruko dan mal.
“Pertumbuhan properti residensial seperti perumahan banyak terdapat di pinggir Kota Bogor. Tetapi perkembangan perumahan di pinggir Kota Bogor juga tergantung pada lokasinya. Kalau kita lihat perkembangan perumahan mengarah di lokasi-lokasi antara Jakarta dan Bogor. Kawasan seperti Cimanggis, Cibubur, dan Sentul perkembangan properti hunian justru lebih bagus,” jelas Ali, seperti dikutip dari tabloid Transaksi Properti di edisi Agustus 2008.

Ditopang Infrastruktur
Analisa Ali sembilan tahun silam seakan mempertegas proyek pembangunan LRT (light rapid transit) di kawasan yang sedang tumbuh propertinya yaitu jalur Jakarta-Cimanggis-Cibubur-Sentul hingga ke Bogor. Proyek LRT yang saat ini tiang pancangnya sudah berdiri tegak di sisi Tol Jagorawi direncanakan beroperasi di 2019. Walaupun belum ada kepastian dimana persisnya titik stasiun LRT di Bogor, tetapi lokasi stasiun LRT sudah menjadi isu hangat di kalangan pengembang di Bogor dan sekitarnya. Maklum, masuknya LRT sampai Bogor menjadi magnet baru pengembangan kawasan di luar Kota Bogor.

Seperti kata Kris Banarto, GM Sales and Marketing Bukit Cimanggu City, kehadiran LRT dipastikan akan membuat orang makin tertarik untuk mencari hunian di pinggir Jakarta, seperti Bogor. Apalagi harga properti hunian di Jakarta sudah begitu tinggi mencapai miliaran rupiah. Sedangkan di pinggir Jakarta, seperti Bogor harga landed house Rp500 jutaan masih ada. “Harapan kita penjualan akan lebih meningkat dengan adanya LRT. Tidak didukung kehadiran LRT saja sudah naik (harga rumah-red), apalagi ada LRT (di Bogor-red),” ujar Kris Banarto.

Tentu pertumbuhan properti hunian juga menyebar di kawasan pinggir Kota Bogor lainnya, seiring bertambahnya pembangunan infrastruktur seperti jaringan jalan BORR (Bogor Outer Ring Road), Bogor Inner Ring Road (BIRR), jalan Poros Tengah Timur (jalur Puncak Dua), dan tol Bogor-Ciawi-Sukabumi (Bocimi). Termasuk rencana penambahan stasiun commuter line di jalur KRL di Kabupaten Bogor.
Untuk pembangunan Tol BORR sepanjang 11 km melingkari Kota Bogor, menghubungkan Sentul Selatan hingga Dramaga, dibagi dalam tiga seksi tahapan pengerjaan. Ruas R2, Sentul Selatan—Kedunghalang sepanjang 3,8 km sudah beroperasi. Kini dalam pengerjaan adalah Ruas R0, Kedunghalang—Simpang Yasmin, Kedungwaringin sepanjang 4 kilometer. Namun untuk ruas Kedunghalang-Kedungbadak (Seksi IIA) juga sudah beroperasi, sedangkan Seksi IIB dalam tahap pengerjaan sepanjang 2,6 km. Khusus untuk Seksi II ini dibangun dengan konstruksi jalan layang. Selanjutnya tahap Ruas R1, akan menghubungkan Simpang Yasmin, Kedungwaringin ke Dramaga sepanjang 3,2 km. Rencananya proyek ini akan rampung di 2018, bersamaan dengan pengerjaan Tol Bocimi.
“Tantu keberadaan tol lingkar luar ini akan mengurangi beban jalan inner ring road-nya. Kemacetan pun bisa lebih terurai sehingga lebih lancar dari wilayah Parung, Depok, atau Bogor Barat, dan Ciampea. Masyarakat bisa menggunakan Simpang Yasmin dan langsung akses ke jalan tol,” jelas pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti, Yayat Supriatna.
Tidak hanya itu, pengembangan jalan non tol, seperti Jalan Tegar Beriman yang merupakan akses utama ke Pemda Bogor, Cibinong, juga tengah digarap. Jalan Tegar Beriman ini akan melintasi wilayah Bojong Gede, Tajurhalang, Kemang, hingga Parung dan BSD. Nampaknya Pemkab Bogor cukup serius menyelesaikan proyek jalan yang kelak bakal menyatukan Kabupaten Bogor dengan Tangerang ini. Pengerjaan struktur beton ruas jalan dengan lebar mencapai 60 meter telah dilakukan di beberapa area.
Menurut Yayat, adanya infrastruktur jalan ini tentu akan semakin memacu pertumbuhan sebuah kawasan, terutama di sepanjang jalan tersebut. “Tapi ini juga tergantung adanya akses kendaraan menuju Kota Bogor, sehingga ada integrasi ke LRT atau commuter line,” jelasnya.
Pembangunan LRT yang menghubungkan Jakarta-Bogor yang diharapkan menjadi opsi moda transportasi selain commuter line, melahirkan wacana pengembangan sebuah kawasan dengan konsep transit oriented development (TOD). Menurut Yoga Adiwinarto, Country Director The Institute for Transportation and Development Policy (ITDP), pembangunan kawasan TOD harus berorientasi bagi pengguna angkutan umum, pejalan kaki dan pesepeda. Artinya, masyarakat cukup berjalan kaki dari tempat tinggalnya menuju stasiun LRT. “Setidaknya TOD harus berada 800 m dari stasiun angkutan massal tersebut,” ujar Yoga.

Menurut Yayat, melihat Jakarta yang sudah terlalu padat, maka TOD harus didorong ke wilayah penyangga, seperti Tangerang, Bekasi, Depok, dan Bogor, termasuk area pengembangan di BSD City, Alam Sutera, Summarecon Serpong, Lippo Karawaci, Jababeka, dan Sentul City.  
Pemkab Bogor pun telah merencanakan pembangunan TOD di beberapa area, seperti TOD Susukan dan Pabuaran, TOD Gunung Putri, Sirkuit Sentul, Sentul City, dan Cibinong. Bahkan Cibinong Raya sebagai ibukota Kabupaten  Bogor digadang-gadang akan menjadi “Little Venesia” melalui konsep Situ Front City (SFC). Wilayah Cibinong Raya ini mencakup Kecamatan Cibinong, Citeureup, Bojonggede, Tajurhalang, Sukaraja, dan Babakan Madang.
Pemerintah Kota Bogor pun memfokuskan pembangunanya ke arah barat Kota Bogor yang berbatasan langsung dengan Kabupaten Bogor. Dua wilayah yang menjadi fokus pembangunan tersebut, yakni Bubulak dan Situ Gede. Bahkan Bubulak telah direncanakan sebagai kawasan berbasis TOD.
Pasar Properti Bogor
Berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch di Q4/2016, jumlah unit terjual di wilayah kota dan Kabupaten Bogor mengalami kenaikan tertinggi sebesar 34,7 persen. Penjualan ini didominasi oleh segmen menengah di kisaran harga Rp300 jutaan sampai Rp1 miliaran. Adapun pertumbuhan harga tanah di Bogor yang relatif menurun sampai tahun 2014, mulai menunjukkan kenaikan di tahun 2015 sebesar 16,89 persen.
Seperti sudah disebutkan di atas, arah perkembangan wilayah Bogor terletak pada Kabupaten Bogor dengan ibukotanya Cibinong. Perkembangan yang ada sebagai dampak melebarnya perkembangan wilayah di Tangerang Selatan, Depok dan Jakarta. Karakteristik pengembangan wilayah ini selain akses tol, jaringan commuter line, masih sebagai moda utama khususnya dari arah selatan Depok dan Cibinong.
Beberapa titik pengembangan seperti Sentul, Dramaga, Tajurhalang, Parung dan Jonggol diperkirakan akan terus meningkat. Sentul akan menjadi wilayah pertumbuhan yang lebih cepat karena posisi lokasi yang lebih dekat dengan Jakarta. Tentu saja lintasan LRT diperkirakan akan memperkuat kawasan Sentul sebagai pusat pertumbuhan baru penyangga Jakarta.
Di luar jalur LRT, tidak bisa dikesampingkan kawasan yang dilewati oleh BORR dipastikan pertumbuhan properti hunian akan sama bergairahnya. Saat ini saja di wilayah Bogor Utara telah lebih dahulu bertumbuh dan terus mengarah ke kawasan perumahan Bukit Cimanggu City, Taman Yasmin dan Dramaga. Kawasan yang rencananya akan dilalui tol Bocimi (Bogor-Ciawi-Sukabumi) yang akan melintasi Perumahan Rancamaya, dipastikan akan mendongkrak pasar properti hunian di kawasan ini.
Pertumbuhan  properti di Bogor didominasi oleh berkembangnya kawasan-kawasan perumahan di Kabupaten Bogor yang posisinya relatif dekat dengan Jakarta. Bahkan sudah terlihat sejak awal tahun lalu. Survei penjualan perumahan yang dilakukan oleh Indonesia Property Watch (IPW) menunjukkan hanya Bogor wilayah satu-satunya yang mengalami kenaikan, yakni sebesar 11,8 persen, khususnya di segmen menengah yang naik mencapai 70,3 persen. Hal senada disampaikan Yayat. Menurutnya, pengembangan kawasan perumahan pada akhirnya harus mengarah ke kabupaten. “Lahan kabupaten masih mencukupi. Jadi kalau pengembang besar masuk, sebaiknya di kabupaten,” ujar Yayat.
Kabupaten Bogor dengan lahan yang masih luas paling menjanjikan untuk pengembangan kawasan perumahan termasuk yang berskala kota. Beberapa wilayah potensial mengarah ke sebelah barat Bogor, seperti ke daerah Semplak, Dramaga, termasuk juga mengarah ke wilayah Parung. Apalagi adanya pengembangan ruas Jalan Tol BORR Seksi IIB, Kedung Badak–Simpang Yasmin.


“Kota Bogor sudah tidak memungkinkan lagi untuk expand, seperti Bogor Utara dan Tengah. Kalaupun ada pasti tanahnya sangat mahal. Jadi memang keluar ke kabupaten,” ujar Nany Budihardjo, Principal Top Agent Property, kepada Property and the City. Sementara untuk area potensial di Kabupaten Bogor tersebar di hampir semua wilayah, seperti di Sentul City, Cibinong, Bojong Gede, hingga ke Cileungsi. Bahkan para pencari rumah lebih berkonsentrasi di area-area ini ketimbang masuk ke Kota Bogor.
Menurut Nany harga tanah tertinggi dalam Kota Bogor masih berada di sekitar Jalan Padjajaran yang berkisar antara Rp 20 – 40 juta per meter. Ini lantaran Padjajaran menjadi akses jalan utama dan pusat keramaian di Bogor.  Harga tanah di perumahan di daerah elite seperti di Villa Duta, Baranangsiang dan Villa Indah Padjajaran, harganya sudah cukup tinggi, sekitar Rp 12 – 15 juta per meter persegi. Kenaikan besar terjadi di tahun 2015 ke 2016, dari sekitar Rp 6,5 juta per meter langsung naik ke Rp 12 jutaan per meter. “Padjajaran masih menjadi pusat keramaiannya, sehingga wajar kalau harga melejit tinggi, apalagi lahan juga sudah sangat terbatas,” ungkap Nany.
Kemudian di Jalan Baru Sholeh Iskandar juga sudah meningkat tajam. Tahun 2010 masih sekitar Rp 1 juta per meter, sekarang sudah di Rp 12-20 juta per meter. Kenaikan tersebut lantaran pengembangan jalan Tol BORR yang melintasi area itu. Dan pastikan akan terus naik lantaran pengerjaan lanjutan tol BORR Seksi IIB ke Simpang Yasmin.  
Di wilayah kabupaten pun saat ini sudah sulit menemukan lahan dengan harga di bawah Rp 500 ribu per meter. Menurut Nany di Ciampea yang areanya sedikit  terpencil pun sudah naik. Termasuk di Bojong Gede yang sudah bergerak di atas Rp 500 ribu per meter. Melihat kondisi seperti ini dipastikan momentum kebangkitan properti di Bogor ada di kabupaten. [Pius, Hendaru, Wawan]

You have no rights to post comments