Previous Next

SAWANGAN Menanti angan

User Rating: 0 / 5

Star InactiveStar InactiveStar InactiveStar InactiveStar Inactive
 

Pergerakan harga tanah di Depok, juga dirasakan  di wilayah Sawangan. Cinere yang telah lebih dulu berlari, mulai diikuti oleh Sawangan. Tidak sampai disini. Rencana beberapa ruas akses tol akan menambah catatan potensi lokasi di wilayah ini.

Sawangan adalah sebuah kecamatan di Kota Depok, Jawa Barat. Ada 2 versi asal kata Sawangan berdasarkan sumber wikipedia. Yang pertama, kata Sawangan berasal dari kata bahasa Sunda “Sawang” yang artinya melihat sehingga Sawangan diartikan sebagai tempat melihat. Hal ini diperkirakan karena pada masa lalu letak Sawangan lebih tinggi dari tempat-tempat di sekitarnya dan bisa dijadikan tempat melihat sekelilingnya. Yang kedua kata Sawangan berasal dari kata Minahasa Kuno yang berarti “Bersama-sama”. Hal ini diperkirakan karena dahulu banyak pekerja perkebunan dari Minahasa didatangkan oleh VOC ke daerah ini .

Sawangan terletak strategis melihat posisinya yang berbatasan langsung dengan wilayah Jakarta Selatan dan Tangerang Selatan yang telah lebih dahulu berkembang pesat. Pelebaran pergerakan pasar properti sangat dimungkinkan untuk melirik Sawangan sebagai salah satu alternatif utama arah perkembangan pasar properti. Secara umum Depok mulai menunjukkan pergerakan dengan potensi muncul dari arah Cinere dan Sawangan.

Namun isu klasik wilayah Depok secara umum adalah masalah aksesibilitas yang masih minim. Beberapa rencana akses yang dahulu masih berupa angan-angan, sedikit demi sedikit mulai menjadi kenyataan.

Sebagai kota urban penyangga DKI Jakarta, Depok terus menggeliat. Menurut data dari Badan Pusat Statistik (BPS), jumlah penduduk Kota Depok pada 2014 sebanyak 2.033.508 jiwa. Banyaknya jumlah penduduk Kota Depok yang rata-rata bekerja di wilayah Jakarta menjadi daya tarik tersendiri bagi pebisnis properti. Hal ini juga menjadikan permintaan hunian kelas menengah dan atas di Sawangan terus meningkat. Apalagi Sawangan juga mempunyai akses langsung ke wilayah Kota Depok yang telah terkoneksi dengan jaringan kereta listrik commuter line. Belum lagi dari Sawangan juga bisa langsung ke daerah Serpong, Ciputat (Tangerang Selatan), dan ke Jakarta, maupun ke Bogor.

Beberapa pengamat properti mengungkapkan bahwa Sawangan menjadi pilihan yang tak bisa diabaikan. Namun agaknya sarana transportasi dan akses yang ada tidak cukup mendukung pergerakan wilayah yang sangat cepat.

Prospek kawasan Sawangan akan semakin baik dengan adanya proyek tol yang sedang digarap pemerintah, yakni tol Depok-Antasari (Desari) maupun JORR 2 (Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta 2). Keberadaan jalan tol tersebut akan membuat kawasan Sawangan semakin mudah dicapai dan memiliki prospek investasi yang semakin menjanjikan. Menariknya juga, kawasan Depok termasuk Sawangan juga akan mendapat keuntungan dari pengembangan infrastruktur Mass Rapid Transit (MRT) dan Light Rail Transit (LRT). Alat transportasi dari dan ke tempat tujuan kegiatan, seperti tempat kerja dan sekolah juga mudah ditemui di Sawangan karena dilalui jalur kendaraan umum yang beroperasi 24 jam. Dengan kondisi yang seperti itu, Sawangan benar-benar menjadi kawasan yang sangat prospektif.

Sawangan merupakan salah satu lokasi yang menjadi pilihan masyarakat sebagai tempat hunian, sebab memiliki prospek properti yang menjanjikan. Rencana pembukaan ruas jalan tol yang membuka akses Sawangan punya dampak besar terhadap pertumbuhan properti di lokasi tersebut. “Kawasan ini layak menjadi incaran para pengembang perumahan. Khususnya sektor residensial yang memang tumbuh sangat pesat,” ujar Head of Research & Consultancy PT Savills Consultans Indonesia, Anton Sitorus kepada Property and The City.

Meski demikian, kata Anton, Sawangan masih kalah populer dengan BSD dan Alam Sutera, sebab kedua wilayah ini telah memiliki akses yang lebih terbuka dan lebih mudah dijangkau. Selain itu, sebut Anton, harga tanah di Serpong dan Bintaro Jaya sudah menyentuh Rp 25 juta/m2, jauh meninggalkan Sawangan. “Jadi Sawangan ini merupakan lokasi alternatif terbaik bagi penghuni yang tidak bisa memiliki hunian di BSD City, Serpong. Nantinya akan lebih banyak rumah tapak dan apartemen. Saat ini beberapa pengembang sudah mulai fokus menggarap hunian untuk kelas menengah dan atas,” tandasnya.

Staf Pengajar Tata Ruang Departemen Geografi, F-MIPA, Universitas Indonesia, Tarsoen Wiryono mengatakan, kawasan perkembangan akan berorientasi ke arah selatan, terutama ke Sawangan. Pasalnya, kata dia, kawasan ini terkoneksi dengan Parung dan Leuwiliang (Bogor) serta Serpong (Tangerang Selatan), dengan keunggulan masing-masing yang bisa dijalin secara sinergis. Aksesibilitasnya pun mudah dan memadai. Ketiganya terkoneksi dengan jalan utama dan lingkungan dengan kualitas baik. “Sawangan berpotensi menjadi kawasan terbuka, yang menghubungkan Depok Kota dengan ketiga kawasan tersebut. Betapa prospek ke depannya akan sangat cerah sekaligus dapat mengurangi beban kota yang terpusat di Jalan Raya Margonda. Lahan kosong non-produktif masih tersedia luas dan bisa dimanfaatkan sebagai permukiman sekaligus komersial,” tandasnya.

Melihat perkembangan Sawangan hingga saat ini, bukan tidak mungkin 5-10 tahun mendatang Sawangan akan menjadi kota baru, dengan simpul ekonomi yang semakin menggeliat. Bahkan sejak tahun 1990-an pengembang-pengembang besar sudah menancapkan bisnis propertinya di kawasan ini, seperti di sekitar Jalan Raya Sawangan, Jalan Raya Cinangka, hingga Jalan Raya Bojongsari. Beberapa perumahan yang sudah dikembangkan, antara lain Perumahan Telaga Golf Sawangan hunian berkonsep resor di atas lahan sekira 100 hektar, yang digarap oleh grup Sinar Mas Land di Jalan Raya Mukhtar Sawangan. Proyek perumahan ini sudah lengkap dengan berbagai fasilitas bernuansa alami, seperti danau dan telaga yang alami, city forest (hutan di dalam kawasan), jogging dan biking track, serta sekolah TK dan pre-school dan wahana rekreasi air berupa Aquatic Fantasy dan Aquatic Pool Garden. Bahkan tahun 2009 dan 2010 lalu Telaga Golf adalah salah satu kawasan hunian yang mendapatkan penghargaan Green Property Award 2009 dan 2010 untuk kategori perumahan yang sedang dikembangkan dan ditahun 2010 juga meraih Best Indonesia Green Award 2010 dari dua majalah berbeda.

Ada pula PT Wijaya Karya Realty (Wika Realty) yang agresif membidik segmen menengah atas dengan mengembangkan perumahan Tamansari Puri Bali. Perumahan yang dikembangkan oleh perusahaan pelat merah itu mengadopsi nuansa alam (resor) dari Pulau Dewata, Bali. Alam pegunungan Bali akan sangat terasa ketika memasuki area perumahan seluas 22 hektar tersebut. Bahkan diakhir Mei 2016 lalu, perumahan yang berada di Jalan Mawar atau sekitar 250 meter dari Jalan Raya Bojongsari itu melansir Cluster Aruna, setelah perusahaan berhasil membebaskan lahan seluas 3,5 hektar.

Tidak ketinggalan, Ciputra Group dengan CitraLake Sawangan yang terletak persis di simpang pertemuan Jalan Raya Sawangan dan Jalan Raya Cinangka yang menghubungkan antara Ciputat (Tangsel), Jakarta Selatan dan Bogor. CitraLake dikemas dengan sentuhan konsep ramah lingkungan plus sentuhan modernisasi. Konsep besar ini dituangkan di atas lahan lebih kurang 13 hektar. Keberadaan pengembang besar sekelas Ciputra sejak 2013 lalu itu tentu menjadi ‘magnet’ bagi pengembang lain, termasuk investor dan end-user yang juga semakin berani masuk dan berinvestasi di wilayah tersebut. Sebut saja pengembang menengah PT Multi Hokkido Addji atau Ben Hokk juga sudah masuk sejak setahun lalu di wilayah Sawangan. Masuknya Ciputra membuka jalan pengembang ini untuk lebih berani menggarap Perumahan Aliva Priva Jardin untuk pasar kelas menengah. Komplek perumahan yang terletak di Jalan Pahlawan, Kelurahan Cinangka, Sawangan, Kota Depok ini dibangun dengan luas minimum setiap unitnya 120m2 (8m x 15m). Aliva Priva Jardin menawarkan konsep antara lain smart zen design building, eco-friendly, stylish contemporary look, smart space, dan private garden di setiap unitnya.

Demikian halnya dengan PT HK Realtindo yang membidik potensi emas di Sawangan. Bagian usaha dari PT. Hutama Karya (Persero) ini pun telah melihat rencana strategis pengembangan infrastruktur jalan oleh pemerintah pusat. Pada awal tahun ini, HK membangun perumahan kelas menengah Cendana Regency at H City di yang terletak persis di Jalan Raya Parung No 27, Bojong Sari Lama, Depok. HK membangun sebanyak 707 unit hunian eksklusif dan 79 uni ruko (rumah toko) di atas lahan seluas 17 ha dengan total investasi sekitar Rp 440 miliar. Terdapat tiga tipe hunian, yakni tipe 45/81 (250 unit), 51/105 (238 unit), dan 72/120 (210 unit). Sementara ke-79 unit ruko dengan dua tipe, yakni ukuran tanah 128 m2 (24 unit), dan 75 m2 (55 unit). Harga ruko dipasarkan mulai Rp 900-an juta hingga Rp 1,5 miliar. Hingga saat ini sudah lebih dari 200-an unit rumah laku terjual dengan pembeli terbanyak (75%) adalah user.

Letak perumahan ini memotong jalur JORR 2, persisnya di Exit Tol Pengasinan, sekitar 1,5 km dari lokasi Cendana Regency atau 3 km menuju rencana Exit Tol Gaplek. Perumahan ini juga strategis ke selatan Jakarta dengan akses dua ruas tol, yaitu tol Depok – Antasari dan tol Cinere – Jagorawi. Direktur Utama PT. HKR Muhammad Fauzan sangat optimis perumahan tersebut akan diserap pasar dengan cepat. Pasalnya, kata dia, lokasi perumahan berpotensi menjadi sunrise area karena memiliki akses langsung menuju Kota Bogor, Depok, kawasan BSD, Tangerang dan Jakarta Selatan. “Cendana Regency at H City dirancang khusus bagi keluarga muda yang ingin memiliki hunian di kawasan eksklusif dengan harga terjangkau. Kami berharap dapat diserap oleh masyarakat kelas menengah, seperti kalangan profesional muda dan keluarga baru yang menginginkan hunian berkualitas di kawasan yang strategis,” kata Fauzan.

Akses Jalan Tol

Melihat potensi yang gemilang wilayah Sawangan, pemerintah pun terus menggenjot pembangunan infrastruktur dan sarana prasarana penunjangnya. Baik Pemkot Depok maupun pemerintah pusat mengupayakan terbuka lebarnya akses dari dan menuju Sawangan. Ya, perkembangan Sawangan memang sedikit lebih lambat jika dibandingkan dengan beberapa wilayah penyangga Jakarta. Maka salah satunya solusinya adalah menyelesaikan pembangunan Jalan Tol Desari sepanjang 18,2 km yang diyakini mampu meningkatkan potensi pertumbuhan di sepanjang wilayah Depok-Sawangan-Cinere.

Tidak ketinggalan, pemerintah juga terus mengupayakan pembangunan Jalan Tol Antasari-Cinere sepanjang 6,8 km. Selanjutnya, Cinere-Sawangan sepanjang 6,3 km dan Sawangan-Bojonggede sepanjang 9,4 km, serta Cinere-Bogor-Jagorawi (Cijago) sepanjang 14,6 kilometer. Tol Desari diharapkan rampung dan bisa digunakan pada 2017, namun saat ini masih terkendala pembebasan lahan di beberapa titik. Tapi jika sudah terbuka, maka akan semakin mempercepat perputaran ekonomi dan pembangunan di wilayah-wilayah yang dilalui, seperti di Cinere, termasuk Sawangan ini.

Adapun JORR 2 yang merupakan jalan tol penghubung Jakarta dengan Tangerang, Tangerang Selatan, Bogor, Depok, dan Bekasi juga terus dirampungkan. Untuk sisi barat antara ada ruas tol Cengkareng-Kunciran sepanjang 15,2 km, Kunciran-Serpong sepanjang 11,2 km, Serpong-Cinere 10,1 km, Cinere-Jagorawi sepanjang 14,6 km. Kemudian sisi timurnya ada tol Cimanggis-Cibitung sepanjang 25,4 km, Cibitung-Cilincing sepanjang 34,5 km. Saat ini yang sudah selesai dibangun dan dioperasikan adalah tol Jagorawi-Cimanggis sepanjang 3,4 km. Nantinya jika semua ruas jalan tol sudah dioperasikan, maka sangat memudahkan pengendara dari Jabodetabek yang akan menuju Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta, termasuk yang dari wilayah sekitar Sawangan.

Tidak dipungkiri, dampak pembangunan akan langsung terasa. Sawangan akan semakin menjanjikan bagi para investor pun pengembang properti dan konsumen yang memilih lokasi tersebut. Lihat pula harga tanah dan rumah di Perumahan Bukit Rivaria Sawangan, Sawangan Permai, Bukit Regency. Harga tanah di sana dihargai tidak kurang dari Rp 1,4 juta/m2. Dalam komplek Cendana Regency harga tanah kini berada di level Rp 2,5 – Rp 3,5an juta/m2. Demikian halnya di komplek perumahan Telaga Golf Sawangan yang dibandrol sekitar Rp 2,5 – Rp 3,5 juta/m2 (harga pertengahan tahun lalu). Sementara harga di luar komplek perumahaan untuk saat ini berkisar diantara Rp 750.000 - Rp 3 juta/m2. Ini tentunya akan meningkat drastis bila semua ruas tol sudah terealisir.

Protes Perda

Melambatnya pertumbuhan ekonomi juga berdampak langsung pada menurunnya permintaan produk properti. Beberapa pengamat properti memprediksi fluktuasi pasar properti akan berlangsung sekira empat hingga lima tahun sekali. Namun, turun-naiknya harga properti ini ternyata tidak terjadi pada semua segmen. Setidaknya segmen bawah masih tetap bertahan, bahkan cenderung meningkat dibandingkan dengan properti kelas menengah dan atas. Peluang ini pula kemudan dimanfaatkan oleh beberapa pengembang untuk meningkatkan kuantitas rumah menengah ke bawah. Bahkan beberapa pengembang yang sejatinya berkiblat pada bisnis hunian kelas menengah dan atas pun mulai mengadakan rumah-rumah murah untuk masyarakat kelas bawah. Tidaklah heran, hampir seantero wilayah di sekitar Ibukota Jakarta ini dipenuhi oleh rumah-rumah murah, termasuk rumah subsidi.

Namun, nampaknya hal ini tidak berlaku di wilayah Kota Depok. Pasalnya, Pemerintah Kota (Pemkot) Depok melalui Walikota H. Nur Mahmudi Ismail telah mengeluarkan sebuah peraturan daerah (Perda) yang justru menghambat penyediaan rumah murah. Perda Kota Depok No. 13/2013 tentang Bangunan dan Izin Mendirikan Bangunan beserta produk turunannya tersebut mengharuskan luas minimal setiap kavling/unit perumahan minimal 120 m2. Perda ini pun diikuti dengan disahkannya Peraturan Daerah (Perda) Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Depok Nomor 1 Tahun 2015 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Depok Tahun 2012-2032 yang juga mempertegas aturan sebelumnya. Perda kontroversial ini pun menghambat beberapa pengembang yang ingin membangun rumah murah di wilayah ini.

Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Kota Depok pun telah mengajukan keberatannya terhadap Perda tersebut. Aturan tersebut, sebut Apersi, justru membebani pengembang properti untuk merealisasikan program sejuta rumah yang telah digagas pemerintah pusat. Dengan demikian, pengembang sudah tidak bisa lagi membangun rumah murah di wilayah Depok, termasuk Sawangan.

Sebagaimana diketahui, ukuran tanah rumah murah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) adalah mulai dari 60 m2, atau dengan rata-rata 86 m2/kavling dengan harga jual sekitar Rp 125-Rp 130 juta. Sementara di Kota Depok, untuk bisa membangun rumah minimal harus menyiapkan dana Rp 500 juta jika mengacu pada aturan dalam Perda tersebut.

Protes yang sama juga sudah dilakukan oleh Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) Jawa Barat. Bahkan pihaknya mempertanyakan landasan dasar penetapan perda tersebut. REI Jabar pun tengah mempertimbangkan pengajuan judicial review atas diberlakukannya perda itu.
Pengembang properti PT Megapolitan Development Tbk, yang telah sukses mengembangkan produknya di kawasan Cinere pun mengakui kesulitan membangun rumah murah di wilayah Kota Depok. Managing Director perusahaan, Ronald Wihardja mengaku dengan adanya peraturan tersebut, maka pihaknya tidak bisa membangun perumahan dengan ukuran tanah di bawah 120 m2. “Artinya rumah dengan harga yang lebih terjangkau memang tidak bisa kami bangun di wilayah Kota Depok ini,” ujar Ronald kepada Property and The City di Cinere Parkview, Cinere, Depok, beberapa waktu lalu.

Menurut Ronald, permintaan rumah murah di wilayah Kota Depok, terutama yang mengarah ke selatan Depok, seperti di Sawangan, masih sangat tinggi, bahkan terus meningkat. Namun dengan adanya aturan daerah tersebut, ketersediaan rumah murah pun sudah tidak ada lagi. “Kita hitung saja, kalau harga tanah di Sawangan saat ini 1-2 juta/m2 yang masih reasonable. Maka kalau dengan luas 120 m2, harga tanah saja sudah mencapai Rp 120 juta – Rp 240 juta. Belum harga bangunannya. Pada akhirnya pengembang maupun konsumen akan beralih ke wilayah Kabupaten Bogor,” tegas Ronald. Meski demikian, ia mengakui bahwa pihaknya tetap mengikuti aturan yang ada. Namun dia berharap agar segera ditemukan solusi tepat guna mengatasi persoalan tersebut.
Savills Indonesia juga menilai Perda Kota Depok tersebut sangat tidak ideal untuk diterapkan di sebuah kawasan yang sedang berkembang. Bagi Savills, aturan tersebut justru bisa berdampak pada stagnasi pertumbuhan properti di Sawangan. “Kecuali jika pemerintah juga mematok harga rumah yang akan dijual kepada konsumen,” ujar Anton Sitorus. Menurut dia, Pemkot juga harus memikirkan pengembang yang berminat berinvestasi di Sawangan untuk membangun proyek perumahan bagi kelas menengah bawah, termasuk program sejuta rumah dari pemerintah pusat. “Jadi Perda ini memang layak untuk ditinjau kembali dengan melihat harga tanah dan rumah di Sawangan yang perlahan terus naik,” tegas Anton.

Namun Kepala Dinas Tata Ruang dan Permukiman (Distarkim) Kota Depok, Kania Parwanti membantah bahwa Perda RTRW tersebut menghambat pembangunan Kota Depok. Menurut dia aturan tersebut sengaja dikeluarkan guna menyelamatkan Ruang Terbuka Hijau (RTH) di wilayah Depok yang minim luas wilayah yakni hanya sekitar 20 km2 saja. “Perda ini sudah berlaku jadi harus dipatuhi pengembang,” tegas Kania kepada media massa. Lebih lanjut, peraturan ini juga dibuat untuk menyelamatkan Kota Depok dari serbuan warga pendatang atau urbanisasi. Namun demikian, kata dia, aturan tersebut tidak berlaku bagi warga Depok yang hendak membangun rumah milik pribadi. [Wawan/Pius] 

 Rencana tol Cijago yang saat ini masih belum terkoneksi ke ruas Cinere disertai akses Depok-Antasari diperkirakan akan menjadi momentum emas kawasan Sawangan, meskipun bukan menjadi satu-satunya faktor penentu.

Tags:

You have no rights to post comments