×

Notice

There is no category chosen or category doesn't contain any items

BINTARO Masih Bisa Lebih!

User Rating: 0 / 5

Star InactiveStar InactiveStar InactiveStar InactiveStar Inactive
 

BINTARO Masih Bisa Lebih!

Prospek wilayah Bintaro masih menyimpan potensi besar. Meskipun saat ini pertumbuhan harga telah bergerak baik, namun dirasakan masih belum optimal.

awasan Bintaro mulai dikenal dengan munculnya perumahan skala kota Bintaro Jaya yang dikembangkan oleh PT. Jaya Real Property Tbk. sejak tahun 1979. Kawasan mandiri seluas 2.000 hektar ini menjadi icon di Selatan Jakarta. Kawasan Bintaro saat ini dikenal tidak hanya sebatas perumahan Bintaro Jaya melainkan mulai melebar ke daerah-daerah sekitarnya termasuk berkembangnya sektor komersial dan bisnis.

Perumahan Bintaro Jaya yang sebagian juga termasuk wilayah Tangerang Selatan menjadikannya berpotensi sebagai sebuah pusat pertumbuhan. Namun demikian ternyata perjalanannya tidak secepat yang diperkirakan. Kawasan ini sebenarnya sempat naik dengan adanya tol yang menghubungkan Bintaro dengan Pondok Indah tahun 2005. Namun aktifitas pembangunan saat itu tidak terlalu signifikan. Kawasan Serpong-Tangerang yang bertetanggaan dengan Bintaro lebih dulu unjuk gigi dengan perkembangan harga jual propertinya yang fantastis beberapa tahun lalu. Bintaro saat ini seakan menjadi wilayah yang menunggu limpahan pasar dari Serpong-Tangerang.

Bila diperhatikan seharusnya posisi Bintaro sangat menguntungkan dan berada pada dua wilayah pertumbuhan yaitu Pondok Indah di Jakarta dan Serpong di Tangerang Selatan. Kejenuhan harga tanah yang ada di wilayah Serpong akan membuat pasar bergerak ke wilayah-wilayah dengan harga yang masih lebih rendah. Karenanya sejak tahun lalu pergerakan pasar properti telah mulai bergerak ke Bintaro. PT. Jaya Real Property pun memperkokoh visi kotanya dengan membangun pusat perbelanjaan yang diberi nama Bintaro Jaya Xchange Mall (BXc Mall) yang memberikan efek komersial yang tinggi di wilayah ini. Hal ini ikut mendorong proyek-proyek perumahan disekitarnya. Saat ini dengan banyaknya komunitas yang ada di wilayah ini, maka sektor komersial seharusnya sudah mendapatkan porsinya untuk ditingkatkan. Tiga peritel besar : Carrefour, Giant, dan Lotte Mart pun telah ada di Bintaro. Bagi yang suka belanja di pasar tradisional, di kawasan CBD Bintaro juga telah beroperasi Pasar Modern Bintaro Jaya 3.

Bila diamati memang perbedaan harga rumah di perumahan Bintaro Jaya sangat jauh dengan proyek perumahan di luar Bintaro Jaya. Di Bintaro Jaya mungkin sudah sulit menemukan rumah dengan harga dibawah Rp 1 miliar, namun bila keluar Bintaro Jaya sedikit masih terdapat rumah-rumah dengan harga Rp 500 jutaan bahkan dibawah itu dengan konsep klaster. Harga tanah di Bintaro Jaya telah mencapai Rp 15 juta/m2 dibandingkan dengan harga tanah di luar Bintaro Jaya sebesar Rp 5-7 juta/m2. Bahkan ke arah Jalan Jombang lebih rendah lagi berkisar antara Rp 2,7 – 3 juta/m2. Pergerakan harga rumah di Bintaro Jaya pun bergerak 25% - 30% lebih tinggi dibandingkan diluar Bintaro Jaya yang naik 15% - 20%.

Pasar Landed Masih Lebih Kuat

Pesatnya pertumbuhan properti di Bintaro sepertinya telah membuat pengembang lain untuk masuk juga di pasar hunian vertikal atau apartemen, termasuk PT. Jaya Real Property sendiri yang mengembangkan Bintaro Plaza Residence di kawasan perdagangan Bintaro Plaza, sektor 3 Kota Satelit Bintaro Jaya. Selain itu hadir juga Bintaro Park View oleh Duta Putra Land yang transformasi dari rusunami ke apartemen menengah. Cowell Development pun ikut mengembangkan Lexington Park dengan lokasi lebih ke Jakarta. Grup Lippo dengan Embarcadero dan Grup Gapura Prima dengan Bintaro Icon mengembangkan apartemen ke arah Jalan Jombang di Barat dari Bintaro Jaya.

Pengembangan hunian vertikal mulai bergerak meskipun belum terlalu banyak, menyusul masih banyaknya harga-harga tanah yang relatif murah di Bintaro. Artinya hanya apartemen menengah yang masih mungkin dapat menangkap pasar di Bintaro. Dengan mencermati pasaran harga rumah yang ada di luar Bintaro Jaya, maka keberadaan apartemen harus bersaing dengan pasar rumah tersebut. Sehingga bila berbicara hunian vertikal, maka pasar di Bintaro belum sepenuhnya terbentuk dari permintaan pasar murni, namun demikian dengan pasaran harga rumah landed yang semakin tinggi memungkinkan meningkatnya permintaan apartemen ke depan, menunggu pergerakan arah pertumbuhan wilayah Bintaro.

Hadirnya sekolah-sekolah bertaraf internasional di Bintaro pun menjadikan terbentuknya komunitas para ekspatriat disini. Diperkirakan ada peningkatan ekspatriat 10% - 20% setiap tahunnya yang berasal dari Asia dan sebagian Amerika dan Eropa.Setiap tahunnya, besar presentasi pertumbuhan ekspatriat di Bintaro cenderung mengalami peningkatan 10-20%, bahkan lebih. Ekspatriat yang mendominasi umumnya berasal dari Asia, sebagian lainnya dari Amerika dan Eropa.

Belum Maksimal

Meskipun secara posisi cukup menguntungkan, namun ternyata aksesibilitas yang ada belum sepenuhnya dapat membuat Bintaro lebih kinclong lagi. Aksesibilitas kereta api yang banyak digunakan kaum profesional yang kerja di Jakarta sedikit banyak membuat Bintaro mempunyai tingkat aksesibilitas yang tinggi. Belum lagi dengan terhubungnya JORR W2 sehingga poros Barat dan Selatan dapat lebih terbuka dalam arus perdagangan dan bisnisnya.
Yang menjadi pertimbangan lain adalah mengenai dibangunnya proyek MRT (Mass Rapid Transit) antara Kota-Lebak Bulus yang sedikit banyak akan memberikan dampak positif bagi perkembangan Bintaro.

Yang perlu dicermati ternyata selain PT. Jaya Real Property Tbk. belum ada pengembang besar lainnya dengan proyek skala besar yang hadir di kawasan ini yang membuat pergerakan Bintaro tidak secepat Serpong-Tangerang. Geliat aktifitas properti komersial pun masih kurang dibandingkan dengan komunitas yang ada disana. Permintaan pasar Bintaro sepertinya bukan berasal dari TB. Simatupang, melainkan dari arah Serpong, Tangerang, dan Pondok Indah. Karenanya potensi di Bintaro masih sangat besar dan tentunya akan menguntungkan dalam jangka panjang. Kita tunggu seberapa cepat perkembangan Bintaro ke depan.

Rute MRT Jakarta (Mass Rapid Transit Jakarta)

MRT Berbasis rel  rencananya akan membentang ± 110,8 km, yang terdiri dari Koridor Selatan – Utara (Koridor Lebak Bulus - Kampung Bandan) sepanjang kurang lebih ± 23,8 km dan Koridor Timur – Barat  sepanjang kurang lebih ±87 km.

 

Pembangunan koridor Selatan - Utara dari Lebak Bulus – Kampung Bandan dilakukan dalam 2 tahap:

 

- Tahap I yang akan dibangun terlebih dahulu menghubungkan Lebak Bulus sampai dengan Bundaran HI sepanjang 15.7 km dengan 13 stasiun (7 stasiun layang dan 6 stasiun bawah tanah) ditargetkan mulai beroperasi pada 2018.

 

- Tahap II akan melanjutkan jalur Selatan-Utara dari Bundaran HI ke Kampung Bandan sepanjang 8.1 Km yang akan mulai dibangun sebelum tahap I beroperasi dan ditargetkan beroperasi 2020. Studi kelayakan untuk tahap ini sudah selesai.

 

Koridor Timur - Barat saat ini sedang dalam tahap studi kelayakan. Koridor ini ditargetkan paling lambat beroperasi pada 2024 - 2027.

Jakarta,22/4/2015

You have no rights to post comments