×

Notice

There is no category chosen or category doesn't contain any items

ISU-ISU STRATEGIS

User Rating: 0 / 5

Star InactiveStar InactiveStar InactiveStar InactiveStar Inactive
 

ISU-ISU STRATEGIS

Beberapa kebijakan pemerintah di tahun 2015 mendapat sorotan dari berbagai pihak terkait perlunya relaksasi yang diperlukan pasar untuk dapat mendongkrak penjualan. Para pelaku bisnis properti termasuk investor harusnya mencermati indikator-indikator yang ada sebagai referensi atas investasi properti yang akan menjadi salah satu portofolio investasi mereka.

Berbagai isu bergulir menuntut adanya perbaikan dari pemerintah untuk pro bisnis. Tidak hanya isu dalam negeri, Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) 2015 pun diyakini akan memberikan tantangan sekaligus potensi untuk bisnis properti di tanah air yang lebih meningkat signifikan.

PERPAJAKAN PROPERTI

Pajak masih menjadi momok bagi para investor properti untuk melakukan pembelian properti. Aksi dirjen pajak untuk mencapai target penerimaan pajak menjadikan para investor properti sebagai incaran. Hal ini sedikit banyak telah membuat minat investor menjadi menurun drastis.

Beberapa pajak properti di Indonesia yang harus dicermati adalah sebagai berikut:

Pajak Penghasilan

Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak (WP) yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.

Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan, kecuali dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang.

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Pajak ini hanya dikenakan satu kali pada saat membeli properti baru, baik dari pengembang maupun perorangan. Jika membeli properti dari pengembang, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui pengembang.

PPN atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium, maupun jenis-jenis lainnya. PPN terutang pada saat pembayaran uang muka maupun pada saat pelunasan pembelian. PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak.

Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut. Khusus untuk kategori rumah sederhana, melalui PMK-113/PMK.03/2014 ditetapkan untuk bebas PPN dengan batasan tertentu, yaitu :
Luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 36 m2, dan Luas Tanah tidak kurang dari 60 m2.
Harga jual berdasarkan kombinasi zona dan tahun, dalam PMK ditetapkan 9 zona dan harga jual ditentukan sampai dengan tahun 2018.
Perolehannya secara tunai ataupun dibiayai fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Dalam perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah. Isu yang beredar mengenai penghapusan PBB pada dasarnya bukanlah benar-benar dihapus melainkan diganti dengan standar harga yang baru. Bila tidak hati-hati maka standar baru ini akan mengganggu tatanan pasar yang ada saat ini, karena dimungkinkan standar baru bisa lebih tinggi atau bahkan lebih rendah dari harga pasar yang ada saat ini.

Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)

Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Untuk properti yang diwariskan atau Hibah Wasiat pun ternyata harus membayar pajak BPHTB waris sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya.
PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)

Polemik mengenai properti yang terkena pajak barang mewah sementara selesai dengan diterbitkannya PMK206/PMK.0101/2015.

PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.
Aturan mengenai pengenaan PPnBM yang selama ini berpolemik, sementara telah usai dengan dirubahnya aturan mengenai PPnBM yang dulunya dengan batasan luas menjadi batasan harga. Sebelumnya pengenaan PPnBM ditetapkan sebesar 20% untuk rumah mewah atau townhouse dengan luas bangunan minimal 350 meter persegi atau apartemen, kondominium, dan townhouse berstatus strata title dengan luas bangunan 150 meter persegi atau lebih.

Sesuai aturan baru PMK206/PMK.0101/2015, maka batasan yang dipakai adalah harga jual. Rumah dan townhouse dari jenis non strata title dengan harga jual Rp 20 miliar atau lebih, dan apartemen, kondominium, townhouse strata title dengan batasan Rp 10 miliar atau lebih, dimana tarif tetap sama 20%.

Pajak Penghasilan Pasal 22

Dasar Pengenaan Pajak (DPP) adalah Harga Jual tidak termasuk PPN dan/atau PPN dan PPnBM dengan tarif 5%.
Kriteria yang terkena PPh 22 adalah :

Pesawat udara/helikopter pribadi;
Kapal pesiar, yacht dan sejenisnya;
Rumah > Rp5.000.000.000,00 atau luas bangunan > 400m2;
Apartemen, Kondominium, dll > Rp5.000.000.000,00 atau luas bangunan > 150m2;
Kendaraan bermotor roda empat < 10 orang berupa sedan, jeep, sport utility vehicle (suv), multi purpose vehicle (mpv), minibus dll > Rp2.000.000.000,00 atau dengan kapasitas silinder >3.000cc;
Kendaraan bermotor roda dua dan tiga > Rp300.000.000,00 atau dengan kapasitas silinder > 250cc.

LOAN TO VALUE

Loan to Value merupakan kebijakan untuk mengatur pembelian properti secara KPR dengan mempertimbangkan besaran Loan to Value (LTV) dan pembatasan pembangunan properti dengan menggunakan Kredit Inden. Pergerakan harga properti yang signifikan pada periode 2010 – 2012 membuat Bank Indonesia harus menerapkan regulasi pengetatan Loan to Value dengan membatasi ruang gerak pengguna KPR Pertama, Kedua, dan seterusnya.

Motif spekulasi yang berkembang membuat banyak pembeli menggunakan KPR/KPA untuk membeli banyak properti. Secara umum kebijakan ini pada intinya bertujuan menjaga stabilitas sistem keuangan dan memperkuat ketahanan perbankan dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian dan menghindari resiko gagal bayar.

LTV/FTV adalah rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan bank terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan. Adapun ruang lingkup properti meliputi rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondominium dan griya tawang), rumah kantor, dan rumah toko (ruko).

Aturan mengenai pengaturan Loan To Value (LTV) dan KPR Inden yang baru sesuai PBI 2015 menggantikan SE BI 2013 dinilai banyak pihak masih memberatkan pergerakan sektor properti. Meskipun dalam aturan PBI 2015 yang baru telah merubah batasan LTV KPR Pertama dari 70% menjadi 80%, sehingga uang muka yang harus dibayarkan konsumen lebih rendah dari 30% menjadi 20%, hal ini relatif masih belum menggerakkan pasar. Apalagi kemudian diikuti dengan tambahan jaminan yang harus disediakan pengembang. Pastinya hal ini akan membebani khususnya para pengembang menengah sampai kecil.

Belum lagi dengan penggunaan Penilai Independen untuk menilai jaminan apabila Kredit/Pembiayaan secara keseluruhan pada proyek yang sama bernilai di atas Rp5.000.000.000 yang akan menambah beban biaya.

“Sebagian besar segmen pengguna KPR khususnya KPR pertama adalah end-user, dengan demikian maka perlu relaksasi yang tidak setengah-setengah di segmen ini. Kalau perlu aturan LTV untuk KPR Pertama dapat dibebaskan dan diserahkan kepada bank masing-masing,” kata Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch. Seperti diketahui Indonesia Property Waqtch sempat melansir sebuah riset bahwa yang menjadi hambatan pasar end-user dalam memiliki rumah adalah Pertama: Uang Muka, dan Kedua: Cicilan. Besaran uang muka inilah yang menjadi momok bagi pasar karena cukup memberatkan meskipun telah diturunkan dari 30% menjadi 20% dalam PBI 2015.

Dengan diserahkannya besaran uang muka kepada bank masing-masing, maka dipastikan gairah untuk membeli rumah pertama akan meningkat. Di segmen menengah banyak juga end-user yang harus diberikan akses ke KPR Pertama yang lebih bankable. Kekhawatiran akan terjadinya kredit macet, seharusnya tidak menjadi masalah, karena rumah berbeda dengan kredit konsumen yang lain seperti kendaraan bermotor. Bila memang terjadi kredit macet, maka bank dapat melelang aset yang ada dan harga tidak akan turun seperti kendaraan bermotor. Selain itu rumah tidak bisa dibawa kemana-mana sehingga sangat aman dari sisi jaminan. Karenanya Indonesia Property Watch mendesak pemerintah untuk mempertimbangkan usulan tersebut. Pasalnya hal ini akan menggerakan pasar perumahan di segmen menengah.

PROGRAM SEJUTA RUMAH

Program Sejuta Rumah yang dicanangkan pemerintah tanggal 29 April 2015 di Kabupaten Ungaran, Jawa Tengah merupakan program pemerintah untuk mempercepat penyediaan kebutuhan perumahan bagi MBR. Beberapa insentif disiapkan untuk menyukseskan program ini termasuk pengurangan besaran uang muka, pinjaman uang muka, dan bantuan fasilitas FLPP dengan bunga ringan selama masa cicilan.


Program Sejuta Rumah terkait kebijakan :

  1. Suku bunga KPR FLPP dari 7,25% menjadi 5%
  2. Bantuan Uang Muka Rp 4 juta bagi MBR tertentu
  3. Uang Muka dari 5% turun menjadi 1 %
  4. Bantuan Pinjaman Uang Muka PNS/ TNI/ POLRI
  5. Pinjaman Uang Muka bagi Pekerja Peserta Jamsostek
  6. Bantuan Stimulan PSU

Dalam implementasi Program Sejuta Rumah ternyata mendapat kendala di lapangan. Indonesia Property Watch menilai Program Sejuta Rumah yang segera diluncurkan oleh pemerintah seharusnya bisa lebih terkonsep dan mempunyai visi yang jelas dan tidak hanya sekedar menggelontorkan program perumahan. Pasalnya program ini belum memperlihatkan sebuah mekanisme dan sistematika kerja yang terencana dengan baik. Beberapa program berkaitan dengan penurunan 5% suku bunga FLPP, besaran uang muka 1%, dan bantuan uang muka Rp 4 juta akan sangat membantu, namun itu saja tidak cukup karena hanya memperhatikan sisi permintaan yang bisa membuat daya beli konsumen naik.

Namun demikian, isu ini membuat potensi yang luar biasa untuk para pengembang rumah sederhana untuk menggerakan sektor rumah sederhana, karena permintaan di segmen ini tetap tinggi, meskipun ketersediaan lahan harus cepat diantisipasi.

LAND BANKING

Ketersediaan bank tanah akan sangat berperan dalam pengendalian harga tanah khususnya yang berkaitan dengan public housing. Mengingat adanya perbedaan dalam pendekatan public housing dengan rumah komersial. Pendekatan public housing dalam hal penyediaan tanah tidak dapat diserahkan pada mekanisme pasar karena akan menyebabkan kenaikan harga tanah yang tidak terkendali. Karenanya diperlukan sebuah instrumen seperti bank tanah yang dikuasai pemerintah untuk dapat diproteksi dan dijamin harganya untuk dibangun perumahan public housing yang sesuai dengan daya beli masyarakat MBR.
Peningkatan harga properti karena terjadinya mekanisme pasar akan menyebabkan tanah-tanah yang tadinya layak dibangun perumahan menengah bawah menjadi tidak layak karena harga tanah yang ada ikut terdongrak naik. Tidak adanya land banking milik pemerintah mengakibatkan pengembang swasta tidak mempunyai ‘pesaing’ di pasar dalam menentukan harga properti. Supply driven relatif masih terjadi di Indonesia dimana pasar ditentukan oleh pengembang.

 

Bank tanah pada hakikatnya adalah proses pengumpulan tanah melalui pembelian atau bukan yang dikuasai oleh negara untuk dibangun sesuai dengan kebutuhan negara khususnya untuk penyediaan rumah rakyat, sehingga pemerintah dapat mengontrol harga tanah.

 

Konsep bank tanah melalui kasiba dan lisiba sebenarnya telah dapat diakomodir pada konsep hunian berimbang untuk pemenuhan ketersediaan lahan. Konsep kasiba dan lisiba ini seharusnya dapat disinkronkan dengan aturan Hunian Berimbang 1:2:3 dalam hal penyediaan tanah yang sulit dilakukan oleh pengembang untuk membangun porsi 3 unit rumah sederhana tersebut.

 

Kawasan Siap Bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

 

Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kavling tanah matang. Selain itu, terdapat pula Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.

HDB di SINGAPURA

Di beberapa negara seperti Singapura, terdapat Housing Development Board (HDB) yang disebut juga Lembaga Pembangunan dan Perumahan, berada dibawah Kementerian Pembangunan Nasional Singapura yang bertugas di bidang perumahan di Singapura.

HDB didirikan pada 1 Februari 1960, selama krisis perumahan. Pada saat itu, banyak yang tinggal di daerah kumuh yang tidak higienis dan liar. Hanya 9% dari penduduk Singapura tinggal di flat pemerintah. Mengambil alih dari pendahulunya, the Singapore Improvement Trust, HDB bertugas memecahkan krisis perumahan. Saat ini, lebih dari 80% dari populasi penduduk Singapura tinggal di HDB flat.

Karena terbatasnya ketersediaan perumahan di Singapura, kepemilikan rumah HDB diatur dengan ketat dan harus melalui proses yang panjang. Syarat-syarat kepemilikan diatur menurut kewarganegaraan, umur, jumlah anggota keluarga, dan pendapatan maksimal. Selain itu, warga dengan pendapatan keluarga melebihi batas tertentu tidak boleh memiliki rumah HDB. Tujuannya adalah memprioritaskan perumahan publik untuk warga yang lebih membutuhkan. Pendanaan HDB selain dari pemerintah, juga dari program Central Provident Fund (CPF) di Singapura di bawah Dewan CPF, di bawah Kementerian Sumber Daya Manusia.

MASYARAKAT EKONOMI ASEAN

MASYARAKAT EKONOMI ASEAN (MEA) 2015

Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) 2015 adalah sebuah integrasi ekonomi ASEAN dalam menghadapi perdagangan bebas antar negara-negara ASEAN. Seluruh negara anggota ASEAN telah menyepakati perjanjian ini. MEA dirancang untuk mewujudkan Wawasan ASEAN 2020.

Masyarakat Ekonomi ASEAN akan memiliki sistem yang dapat memantau pergerakan barang dalam perjalanannya ke negara-negara ASEAN. Izin barang ekspor pun akan lebih cepat. Ini akan menghemat waktu dan biaya ekspor.

Adanya Sistem Self-Certification yang merupakan sistem yang memungkinkan pengekspor menyatakan keaslian produk mereka sendiri dan menikmati tarif preferensial di bawah skema ASEAN-FTA (Free Trade Area). Tanggung jawab utama dari sertifikasi asal dilakukan oleh perusahaan yang ikut berpartisipasi dengan menyertakan faktur komersial dokumen seperti tagihan, delivery order, atau packaging list.

Meski masih belum ditetapkan seperti apa standar dari masing-masing jenis produk, namun ASEAN akan memberlakukan sistem yang meminta masing-masing industri agar sesuai dengan standar kualitas mereka.

Menghadapi era Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) yang secara resmi diberlakukan pada akhir tahun 2015, akan mempengaruhi bisnis properti secara umum. Melihat potensi pergerakan produk barang, jasa, permodalan/investasi dan tenaga kerja secara bebas antar negara, akan menggerakan sektor properti tidak hanya bidang komersial dan perkantoran, namun juga hunian sekaligus bergeraknya sektor industri.

Masyarakat Ekonomi Asean tidak hanya membuka arus perdagangan barang atau jasa, tetapi juga pasar tenaga kerja profesional, seperti dokter, pengacara, akuntan, dan lainnya. Karenanya kesiapan profesionalise para pekerja akan sangat memengaruhi kesiapan nilai jual sebuah industri.

Di sektor properti, daya saing lokal seharusnya tidak kalah bersaing dengan pengembang dari ASEAN lainnya, bahkan memiliki keunggulan pemahaman atas karakteristik pasar lokal yang lebih baik. Arus kapital akan memburu negara-negara yang sangat berprospek ke depan, sehingga pengembang dan investor akan lebih mudah memperoleh dana pinjaman untuk mengembangkan bisnis propertinya.

Selain itu, MEA juga dapat berpengaruh dalam mencari pengusaha asing untuk berinvestasi di sektor bisnis properti Indonesia. Dengan harga lahan yang relatif masih murah dibandingkan dengan negara lainnya akan membuat harga properti di Indonesia juga menjadi lebih murah, sehingga ketertarikan untuk membeli properti Indonesia akan semakin meningkat. Apabila MEA sudah berjalan dengan baik, maka properti Indonesia pun diharapkan akan mampu bersaing dengan negara-negara ASEAN.

Menurut analis Vibiz Research Center, Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) pada 2015 akan mampu memberikan dampak yang positif bagi sektor industri properti di Indonesia. MEA sangat berpotensi sekali untuk mendongkrak jumlah masyarakat luar negeri masuk ke Indonesia. Kondisi ini diperkirakan akan melonjak signifikan pada tahun-tahun ke depan sudah dipastikan akan memicu animo kebutuhan akan hotel, guest house, resort ataupun apartemen untuk disewakan. Selain itu sektor lain seperti gudang, kawasan industri, dan perkantoran juga akan ikut terdongkrak oleh MEA, tenaga kerja yang dibutuhkan juga akan semakin meningkat karena akan banyak investor yang melakukan ekspansi usaha di Indonesia.

Pengaruh dampak positif MEA terhadap sektor properti diperkirakan akan mencapai jangka waktu 2 sampai 4 tahun ke depan. Namun Indonesia masih memerlukan waktu untuk bisa menjadi MEA competitive economic region. Beberapa hal yang masih perlu diperbaiki di Indonesia, yaitu infrastruktur, hak kekayaan intelektual, kebijakan kompetitif, sistem perpajakan, dan perdagangan dunia maya. Jika semuanya sudah diperbaiki, Indonesia akan menarik banyak tenaga kerja asing dan otomatis akan mendongkrak subsektor hunian dan properti. Potensi Indonesia terbuka lebih di sektor properti. Para pelaku agaknya harus bersiap sedini mungkin. (JKT,30/12/2015)

You have no rights to post comments