KONDOTEL (MASIH) MENGUNTUNGKAN ?

User Rating: 0 / 5

Star InactiveStar InactiveStar InactiveStar InactiveStar Inactive
 

KONDOTEL (MASIH)  MENGUNTUNGKAN ?

Belum lupa dari ingatan kita saat mendengar mengenai kasus penipuan penjualan kondotel yang mencapai ribuan orang dengan kerugian mencapai Rp 800 miliar lebih. Modus yang dilakukan adalah mengumpulkan calon konsumen untuk membeli sejumlah kondotel dari developer untuk dijual kembali ke konsumen. Pelaku memiliki kontrak dengan 12 developer untuk 12 proyek kondotel yang tersebar di Yogyakarta, Jakarta, Bali, Bandung, Serpong dan Tangerang. Penjualan kondotel yang ada ditaksir Rp 806 miliar lebih, namun, tersangka baru menyetorkan Rp 155 miliar ke pihak developer bahkan ada developer yang belum dibayar sama sekali.

Cara pembayarannya pun diatur sedemikian rupa tanpa melalui developer, sehingga ia bisa membuat strategi pembayaran sendiri dengan iming-iming cash back. Hebatnya lagi ia dapat menjual satu unit kondotel ke beberapa pembeli sehingga mendapatkan penghasilan dari uang tanda jadi sampai uang muka dengan berlipat-lipat untuk satu unit kondotel.

Kasus lain agak berbeda meskipun sama-sama melibatkan obyek kondotel disana. Kasus yang melibatkan dosen sebuah perguruan tinggi negeri di Yogyakarta ini, terjadi dalam transaksi lima unit kondotel yang ditawarkan dengan harga Rp4,2 miliar dimana uang muka yang telah dibayarkan sebesar Rp500 juta tidak kunjung sampai ke pemilik kondotel.

Beberapa kasus diatas sedikit banyak telah membuat para investor menjadi agak khawatir. Namun bila ditelaah lebih jauh sebenarnya hal di atas termasuk pada kasus penipuan murni dan tidak ada sangkut pautnya pada proyek kondotel itu sendiri. Masalah yang ada ternyata lebih mengarah pada modus penipuan akibat proses transaksi yang dilakukan. Tidak ada hubungan dengan tingkat keuntungan dari kondotel yang dimaksud.

Dalam investasi kondotel terdapat beberapa hal yang membuatnya berbeda dibandingkan investasi properti lainnya. Dan kondotel adalah murni sebagai obyek investasi dan bukan sebagai hunian, karena si pemilik tidak dapat menempati unit kondotelnya semaunya. Selain adanya pembagian dari pendapatan operasional yang umumnya dipatok sebesar 8 – 12% per tahun, pemilik juga dapat memperoleh kenaikan nilai kondotel dari waktu ke waktu. Belum lagi ada jatah beberapa hari yang bisa digunakan untuk menginap ‘gratis’ di kondotel yang dimilikinya.

Kehati-hatian Investor

Berkaitan dengan kasus di atas perlu kehati-hatian investor ketika berniat membeli kondotel dan ini berlaku juga untuk semua jenis properti atau bentuk investasi apapun. Selain beberapa aspek terkait perijinan proyek, nama besar pengembang, dan nama besar operator hotel, maka dalam proses transaksi seharusnya investor lebih waspada. Faktor kesalahan utama investor pada kasus-kasus di atas adalah terkadang mereka terlalu percaya dengan perantara penjual sehingga lupa untuk memperoleh bukti pembayaran langsung atas nama pengembang.

Sebagai perantara penjualan dari pihak pengembang, seharusnya semua transaksi tetap harus diketahui oleh penjual (pengembang) dan kwitansi asli dikeluarkan oleh pengembang yang bersangkutan dan tidak bisa dikeluarkan si perantara. Ketika terjadi penipuan maka pengembang sebenarnya tidak tahu menahu mengenai pembayaran dan kesalahan ada di pihak perantara dan pembeli yang kena batunya.

Faktor Berpengaruh

Dengan melihat kasus dan penjelasan di atas maka investasi kondotel tetap akan menguntungkan dengan tetap memerhatikan beberapa hal. Faktor utama yang harus dipertimbangkan seorang investor adalah ia harus memahami sedikit banyak mengenai kondisi pasar hotel di lokasi proyek berada. Bisnis kondotel sangat terkait dengan bisnis hotel. Bila dalam sebuah wilayah bisnis hotel sudah mulai menurun, maka artinya investor berisiko mendapatkan return yang rendah juga, karena sangat terkait tingkat pendapatan hotel tersebut. Namun investor perlu juga untuk membanding-bandingkan harga kondotel karena bisa saja ternyata harga yang ada kemahalan.

Dan jangan lupa, siapa operator yang akan me-manage hotelnya, karena akan sangat berpengaruh terhadap kualitas penerimaan yang akan dihasilkan. Banyak juga pengembang yang bisa membangun tapi tidak bisa memelihara proyeknya sehingga nilainya makin lama makin menurun.

Kondisi saat ini dimana bisnis hotel dan kondotel mulai menjamur maka investor harus lebih selektif memilih proyek kondotel yang akan dibelinya. Banyak juga pembeli kondotel yang trauma karena ternyata return yang diterimanya tidak sebesar janji pengembang. Perlu diingat bahwa bisnis hotel merupakan bisnis jangka panjang, jadi jangan melihat dalam jangka pendek. Bila ada tahun-tahun dimana terjadi penurunan tingkat hunian atau kondisi perang tarif hotel, maka kondisi ini biasanya hanya siklus yang bisa naik atau turun, bisa juga karena faktor musiman, namun yang pasti semua bisnis ada turun naik. Yang perlu diingat bahwa dengan mempunyai properti sejenis kondotel, maka kita telah mempunyai portfolio untuk passive income dalam investasi properti kita.

Nah, terpuruknya beberapa proyek kondotel di beberapa tempat saat ini bukan semata-mata gara-gara bisnis hotel yang tidak menguntungkan, namun lebih dikarenakan kondisi pasar yang sudah jenuh karena sudah terlalu banyak proyek kondotel dan para investor pun sudah mulai terbatas dan sebagian lagi menunda pembelian dikarenakan banyak hal karena perlambatan ekonomi dan sebagainya. Dengan kondisi saat ini dipastikan banyak pengembang yang berpikir keras untuk dapat merubah strategi dan berinovasi sebagai bagian dari transformasi sebuah kondotel menjadi bentuk yang lebih marketable. Seperti apa strategi itu ? (Jkt,30/7/2015)

You have no rights to post comments