THE GREATER TANGERANG, BASIS EKONOMI SEMAKIN MATANG

0
177
THE GREATER TANGERANG

Perkembangan wilayah The Greater Tangerang ternyata belum berhenti dan terus melebar dengan kekuatan basis ekonomi yang semakin matang didukung dengan rencana beberapa ruas tol yang akan menunjang pertumbuhan ekonomi wilayah.

Tol Tangerang
Jalan Tol Serpong – Bintaro: Akses jalan tol menjadi nilai lebih kawasan Tangerang
KRL Serpong
Stasiun Rawa Buntu: Commuter line jadi andalan mobilitas warga Serpong dan sekitarnnya

Ada sebagian orang menyebut Tangerang adalah kawasan yang nyaman untuk ditinggali. Kesan itu muncul bisa karena melihat pengembangan perumahan-perumahan skala kota dengan berbagai fasilitas pendukungnya tersebar di Tangerang. Ditambah dengan infrastruktur yang tertata baik. Nama-nama perumahan yang sudah familiar di telinga masyarakat seolah menjadi jaminan kehidupan yang nyaman di Tangerang. Sebut saja ada BSD City, Alam Sutera, Summarecon Serpong, Citra Raya, Paramount Land, dan masih banyak lainnya.
“Sudah ada prestisiusnya daerah sana, infrastrukturnya sekelas perkotaan, banyak fasilitas mulai dari retailer, sekolah, rumah sakit, hotel. Orang yang tinggal di sana, seperti di Serpong merasa tidak perlu ke daerah lain lagi. Tidak heran orang dari luar Tangsel kalau melihat Tangsel rasanya enak sebagai tempat tinggal. Secara suasana sudah nyaman banget,” ujar Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International.
Begitulah orang luar melihat Tangerang. Bicara Tangerang tentu kita harus bicara Tangerang yang secara administrasi dibagi menjadi tiga wilayah, yaitu Kabupaten Tangerang, Kota Tangerang dan Tangerang Selatan (Tangsel). Tangsel adalah anak bungsu yang memisahkan diri dari induknya, Kota Tangerang. Harus diakui Tangerang masih menjadi magnet utama pilihan tempat tinggal.
Contoh sederhana, generasi kedua yang lahir di Tangerang cenderung akan mencari tempat tinggal di sekitar rumah orang tuanya yang sudah tinggal puluhan tahun di Tangerang. Mereka mungkin tidak mampu membeli landed house seperti orang tuanya yang tinggal di BSD City karena harga yang sudah terlalu mahal. Akhirnya mereka memilih apartemen yang pertumbuhannya sama pesatnya dengan landed house di Tangerang. Sementara yang sebelumnya tinggal di luar Tangerang akhirnya memilih tinggal di Tangerang setelah perusahaannya pindah ke sana. Unilever adalah salah satunya yang memindahkan kantornya ke BSD City.
Menurut Mart Polman, Managing Director Lamudi, wilayah Tangerang punya potensi yang sangat menjanjikan, hal ini disebabkan faktor kedekatan wilayah antara Tangerang dan DKI Jakarta serta banyaknya sarana infrastruktur dibangun di sana. Sehingga membuat kawasan ini menjadi pilihan menarik bagi pencari properti selain di wilayah Bekasi dan Bogor.
Pesatnya pertumbuhan properti di Tangerang bisa terbaca dari tujuan investasi di Kabupaten Tangerang, dimana properti menjadi tujuan utama investasi. Di Propinsi Banten, Kabupaten Tangerang berada di urutan pertama menjadi tujuan investasi pada kuartal III 2017. Sektor properti selain industri pengolahan menjadi tujuan utama investasi di Kabupaten Tangerang, yang mencapai Rp1,8 triliun. Sedangkan di Kota Tangerang sendiri di kuartal yang sama tahun 2017 nilai investasi properti mencapai Rp640 miliar.
“Investasi di Kabupaten Tangerang ini lebih banyak berasal dari dana investasi dalam negeri, dengan sektor usaha terbanyak di bidang real estate dan industri pengolahan,” ujar Bupati Tangerang, Ahmed Zaki Iskandar dalam sebuah acara di Tangerang Selatan, akhir Januari 2018.
Pesatnya pertumbuhan properti di Tangerang, terutama di Kota Tangerang dan Tangsel tentu tidak lepas dari motor penggeraknya yaitu pengembang-pengembang besar yang menguasai lahan ratusan hingga ribuan hektar. Ada Citra Raya Tangerang yang berdiri di atas lahan 2760 hektar, sejak awal Citra Raya Tangerang dikonsepkan sebagai perumahan skala kota. Sampai saat ini masih aktif mengeluarkan produk-produk landed baru. Paramount Gading Serpong saat ini pengembangan lahannya sudah mencapai 1200 hektar. Summarecon Serpong pengembangan lahannya tidak kurang dari 500 hektar. Yang fenomena dari luas lahan tentu saja BSD City yang menguasai lahan 6 ribu hektar. Belum lagi pengembang-pengembang lainnya dengan lahan di bawah 500 hektar tersebar dari Kabupaten Tangerang sampai Tangsel.
Kini pengembang-pengembang besar yang ada di Tangerang masih terus mengincar kawasan-kawasan stratregis lainnya untuk mengejar cuan dari bisnis ini. Lippo Group, Ciputra Group, dan Alam Sutera di antaranya yang terus melakukan pengembangan daerah di Kabupaten Tangerang mulai dari central business district, Eco Park, hingga pengembangan perumahan baru.

Baca juga

Tidak hanya itu, bahkan dalam kawasan kota mandiri semacam BSD City dan Alam Sutera pun masih saja ada pengembangan proyek-proyek baru, baik oleh investor asing maupun lokal. Ada Hongkong Land melalui NavaPark dan Tokyu Land dengan proyeknya Branz BSD.
Pada akhir tahun lalu pengembang asal China, Country Garden juga bersama Sinar Mas land meluncurkan Sky House BSD+, apartemen di Kawasan Ekonomi Terpadu BSD City. Proyek digarap di lahan seluas 8,3 hektar yang direncanakan akan terdiri dari 12 tower. ACT Holding dari Singapura juga sudah lebih dulu mengembangkan proyeknya di Serpong. Berkongsi dengan PT Graha Indah Semesta, dikembangkan apartemen di Alam Sutera bertajuk Cambio Lofts. Proyek tersebut sudah mulai dibangun sejak Mei tahun lalu.
Sementara di kawasan Gading Serpong dua pengembang besar, yakni Summarecon Serpong dan Paramount Land terus meluncurkan klaster-klaster baru. Bahkan nama terakhir cukup intens meluncurkan hunian-hunian berkelas di beberapa klaster existing. Sebelumnya Paramount Land menjual rumah seharga Rp1,5 miliar dengan jumlah terbatas di Latigo Village. Dan terbaru adalah hunian eksklusif Atlanta Village yang dihadirkan di tepi danau yang terletak di barat Kota Gading Serpong.
Harga tanah pun dipastikan terus mengalami kenaikan yang sangat signifikan sebagai imbas dari meningkatnya permintaan properti hunian di Tangerang. “Rata-rata kenaikan harga tanah di Tangerang 25 persen per tahunnya, sementara untuk di Tangerang Selatan kenaikannya mencapai 13 persen per tahun,” ujar Mart Polman.
Masih menurut data Lamudi, rata-rata harga tanah di wilayah Tangerang sepanjang tahun 2017 adalah berkisar Rp5 juta per meter perseginya, sementara di Tangsel rata-ratanya mencapai Rp10 juta per meter persegi.
Harga tersebut tentu tidak termasuk dalam kawasan elite atau kota mandiri, semacam di Bintaro Jaya, BSD City, Gading Serpong, serta Alam Sutera yang telah berkisar di atas Rp20-30 juta per meter persegi. Bandingkan dengan harga tanah di Kawasan Alam Sutera pada 2014 lalu yang berkisar Rp13,7 juta per meter persegi untuk residensial dan Rp12,5 juta per meter persegi untuk komersial. Sementara tahun 2016 di BSD City sudah berada pada level mulai Rp12 juta hingga Rp13 juta per meter persegi untuk perumahan. Sementara untuk bangunan komersial Rp18 juta hingga Rp20 juta per meter persegi.
“Kami mulai memasarkan TransPark Bintaro dengan harga Rp21 juta per meter persegi. Ini yang termurah, sementara tanah sekitar sini saja sudah berkisar 20-30 juta per meter persegi,” ujar Ronald Cassidy, Direktur Marketing Trans Property, beberapa waktu lalu.
Adapun proyek TransPark Bintaro mulai dibangun dan dipasarkan sejak Maret 2018 lalu. Proyek milik konglomerat Chairul Tanjung ini berada di Bintaro Sektor 7 yang dibangun dengan total investasi sekitar Rp2 triliun. Dua tower hunian tengah dibangun bersama SOHO (small office home office), yang juga bakal dilengkapi dengan modern retail (Transmart yang dilengkapi dengan department store), area kuliner, area bermain, juga Trans Studio.
Di sisi lain, Ferry Salanto menilai harga properti di Tangerang, khususnya di Tangsel yaitu Serpong tidak sefantastis dulu. Ketika terjadi booming properti di Tangsel harga landed tinggi karena ada istilah “digoreng” sampai pada level yang tinggi. Sekarang ketika market merasa harga sudah terlalu tinggi, harga tersebut sudah tidak bergerak lagi. “Tetap ada pergerakan naik tetapi tidak seperti dulu lagi karena sekarang harga sudah mencapai level tinggi,” ujar Ferry.
Bila di Serpong harga tanah sudah belasan hingga puluhan juta rupiah, lain halnya di pelosok Kabupaten Tangerang. Di kawasan ini masih dijumpai harga tanah dengan kisaran ratusan ribu hingga jutaan rupiah per meter persegi. Namun di beberapa wilayah tertentu, seperti di kawasan Pasar Kemis dan Cikupa yang berjarak sekitar 30 kilometer dari pusat Kota Tangerang Selatan harga tanah sudah melonjak cukup tajam selama beberapa tahun belakangan ini. Penyebabnya adalah masuknya beberapa pengembang besar ke sana, seperti Alam Sutera, Ciputra, hingga Summarecon. Apalagi dengan BSD City melebarkan areanya hingga ke kawasan Cisauk dan Pagedangan. Dipastikan harga tanah terkerek naik.
Metland Puri di Kota Tangerang juga tengah gencar memasarkan unit apartemen dan WOHO (work office home office) yang diklaim punya konsep berbeda. Proyek joint venture antara Metland, Karyadeka Group, dan Ascendas-Singbridge yang berbasis di Singapura ini dipasarkan mulai dari Rp2,2 – 3,5 miliar per unit. “Sudah naik sekitar Rp1 juta per m2 dari tahun lalu,” kata Jisca, Head of Marketing and Sales One Parc Puri.
Infrastruktur
Tidak dipungkiri, perkembangan massif dan pesat wilayah barat Jakarta mengarah ke Tangerang ini didorong oleh ragam infrastruktur yang menopangnya, terutama commuter line dan beberapa ruas jalan tol. Beda dengan kawasan timur Jakarta yang baru memulai beberapa tahun belakangan ini. Kawasan Tengarang sudah terkoneksi dengan beberapa ruas tol, seperti Jalan Tol Jakarta – Tangerang yang merupakan bagian dari Jalan Tol Jakarta-Merak yang mulai dibangun sejak 1980. Bahkan pamor Alam Sutera benar-benar melejit ketika dibukanya akses langsung ke Kawasan itu pada 2009 melalui Tol Jakarta – Merak.
Belum lagi jalan Tol Ulujami – Serpong yang menghubungkan Jakarta dan Tangerang Selatan melalui Bintaro dan Pesanggrahan. Jalan tol Ini melintasi kota Jakarta Selatan dan kota Tangerang Selatan. Tol yang selesai dibangun tahun 2004 tesebut juga sering disebut sebagai ruas tol mengarah Bintaro Jaya dan BSD City, baik dari Jakarta Selatan, Jakarta Timur, Kota Bogor, Kota Depok, dan Kota Bekasi. Jalan tol ini juga terkoneksi dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta atau Jakarta Outer Ring Road (JORR).
Salah satu ruas Jalan Tol yang sedang dikembangkan adalah Tol Serpong – Balaraja sepanjang 39,8 kilometer yang akan menghubungkan Tangerang Selatan dan wilayah Barat Kabupaten Tangerang. Akses jalan bebas hambatan yang juga merupakan sambungan dari Tol Ulujami – Serpong tersebut ditargetkan rampung 2019 mendatang.
Bahkan rencana pengembangan jalan tol ini telah memantik pergerakan harga properti di sekitar kawasan Serpong, Legok, CitraRaya, juga termasuk Balaraja. Sejak dua tahun lalu, rata-rata harga melonjak 5-6 persen hanya karena faktor pengembangan jalan tol itu. Adapun pintu tolnya didesain berada di BSD City 1 (AEON Mall), BSD City 2 (kawasan industri), BSD City 3 (perumahan), Legok, Citraraya dan Balaraja.
Kemudian rencana PT Hanson International Tbk, untuk membangun Jalan Tol Serpong – Maja sepanjang 30 kilometer dengan perkiraan biaya investasi Rp3-5 triliun. Meski rencana ini masih dalam tahap verifikasi oleh Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT), namun dapat dipastikan akan segera mendongkrak potensi properti di sekitarnya. Dan yang tidak di kesampingkan adalah mulai beroperasinya kereta api ekspres Seokarno Hatta-Sudirman, yang tentunya juga punya dampak menggerek properti di wilayah Tangerang.
Tangerang, baik Kota Tangerang maupun Tangsel akan terus menjadi magnet bagi mereka yang ingin tinggal di barat Jakarta. Pesonanya masih akan menebar untuk waktu yang lama, dan orang luar Tangsel tidak lagi sekadar melihat kawasan yang nyaman tetapi sudah memutuskan untuk tinggal di sana. ● [Pius Klobor]

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here