MALANG RAYA SEMAKIN KENCANG

0
47
MALANG RAYA

Geliat bisnis propertinya makin menjanjikan. Apalagi dengan penambahan infrastruktur dan masuknya tidak kurang 40-50 ribu mahasiswa baru setiap tahun ke Malang Raya.

Dua tahun lalu, Majalah Property and The City menurunkan laporan utama tentang perkembangan properti dan infrastruktur di Malang. Termasuk ke wilayah Kabupaten Malang atau yang disebut Malang Raya. Bukan tanpa alasan kalau edisi ini Property and The City kembali membahas Malang. Inilah kota tersebesar kedua di Provinsi Jawa Timur, setelah Surabaya. Udaranya yang sejuk membuat Malang cocok untuk tempat tinggal. Di tambah lagi banyak perguruan tinggi besar yang mengundang mahasiswa dari luar untuk kuliah di Malang.

Hasil tinjauan Property and the City tampak nyata perkembangan Malang makin agresif, baik di Kota Malang maupun di Kabupaten Malang. Seperti ke wilayah barat Kota Malang di Kecamatan Karangploso dan ke daerah Kecamatan Singosari di sebelah utara Kota Malang. Termasuk juga ke wilayah Malang Timur. Sementara dalam Kota Malang mulai nampak pengembangan apartemen. Adapun pengembangan rumah tapak masih terlihat pada lahan existing dari perumahan yang sudah ada.

Tumbuhnya pasar properti di kota yang dijuluki Zwitzerlan Van Java, sejalan dengan tumbuhnya ekonomi kota di angka sekitar 5,6 persen. Melampaui pertumbuhan ekonomi nasional bahkan regional Jawa Timur pada tahun lalu. Dengan pertumbuhan ekonomi yang terbilang tinggi, memberi efek pada masuknya investasi ke Malang. Tercatat investasi yang masuk tahun 2017 mencapai Rp36 triliun. Sektor usaha perdagangan termasuk properti mendominasi investasi yang masuk ke Malang yang mencapai Rp10 triliun.

Menurut Kepala Bidang Pelayanan Perizinan DPM-PTSP Kota Malang, Iwan Rizali, nilai investasi tersebut diolah berdasarkan Izin Usaha yang Diterbitkan DPM-PTSP Kota Malang. “Izin-izin yang dikeluarkan memang banyak di sektor perdagangan dan jasa, termasuk perumahan, apartemen, dan hotel. Trennya juga makin naik,” kata Iwan dalam keterangannya kepada media massa.

Tingginya bisnis properti juga tidak lepas dari Malang yang dihuni perguruan tinggi yang terbilang “ngetop”. Mahasiswa dari berbagai pelosok tanah air masuk ke Kota Malang untuk menimba ilmu. Rata-rata setiap tahun berkisar antara 40 ribu hingga 50 ribu mahasiswa yang masuk ke Malang. “Jumlah yang begitu besar tentunya butuh hunian. Kalau bukan di kos-kosan rumah warga, ya ngontrak rumah atau di apartemen. Bayangkan, kalau terserap 10 persen saja, sangat luar biasa properti di Malang,” kata Suwoko, Wakil Ketua DPD Realestat Indonesia (REI) Jawa Timur Komisariat Malang, kepada Property and The City di Malang, beberapa waktu lalu.

Everyday Smart Hotel: Bisa disewakan seperti apartemen

Menurut Suwoko, para orang tua mahasiswa biasanya akan membeli unit apartemen untuk anaknya. Setelah anaknya tamat kuliah, apartemen tersebut disewakan sebagai bentuk investasi. Misalnya, hanya 500 unit apartemen saja yang dibeli. Ini di luar yang sewa atau kontrak. Jumlah ini tentunya akan memberikan keuntungan yang sangat besar bagi bisnis properti. Untuk landed house bahkan kecepatan pertambahan nilainya sangat luar biasa sekali di Malang Raya. “Kalau landed bisa menyerap di kisaran 400-an unit per tahun,” ujarnya.

Ibarat ada gula ada semut, pangsa pasar yang besar akan mengundang pengembang-pengembang nasional masuk ke Malang Raya. Belum lagi pengembang lokal yang tidak kalah agresifnya menggarap “rumah sendiri”. Paling tidak ada 80 perusahaan anggota REI Malang yang sudah ada di Malang. Transaksi jual beli proeprti di Malang pun kian bergairah. Tidak perlu heran kalau di pusat-pusat perbelanjaan di Kota Malang selalu diramaikan oleh pameran properti yang digelar secara rutin.

Pada tahun 2017 saja, ada sekitar delapan hingga 10 proyek properti landed house baru yang dikembangkan di Malang Raya. Sedangkan apartemen ada sekitar empat proyek yang masuk ke Malang. “Pengembangan properti di Kota Malang saat ini sangat berkembang, sehingga pilihan hunian juga sangat beragam. Pengembang harus menonjolkan keunggulan proyeknya, baik dari segi kualitas juga konsep yang dibangun,” kata Hendra Hartanto, Presiden Direktur Bumi Nusantara Megah Group, pengembang Green Orchid Residence, Malang.

Green Orchid Residence dengan luas 100 hektar berada di tengah Kota Malang dibangun dengan konsep mixed-use. Perpaduan antara hunian, komersial, perkantoran dan hotel. Ciputra Group tentu tidak ingin melewatkan Malang begitu saja. Lewat PT Ciputra Residence, Ciputra Group menggarap proyek CitraGarden City seluas 100 hektar di Malang Timur.

Pengembang lain yang mengembangkan proyeknya di Malang Raya adalah Araya Group dengan proyeknya The Araya Malang di atas lahan 1000 hektar. Selanjutnya adalah PT Panorama Agro Tirta dengan proyeknya Villa Puncak Tidar dan AustinVille dengan luas masing-masing 200 dan 10 hektar.

The OZ, Australian City of Malang juga salah satu proyek prestisius di daerah Tidar, Malang. Proyek ini dikembangkan oleh Podo Joyo Masyur (PJM) Group dengan luas 35 hektar. Ada pula proyek Green Stone oleh PT Notojoyo Nusantara memiliki lahan 30 hektar, The Lavender Town House Malang, Perumahan Permata Jingga mengembangkan lahan 20 hektar dan Griyasanta Eksekutif, serta Karangploso Townhouse yang dibangun oleh Mughnii Land di lahan 12 hektar.

malang raya
Malang City Point: Apartemen terus tumbuh

Apartemen kini mulai merambah masuk ke Kota Malang. Seperti di Jalan Raya Dieng, ada proyek apartemen baru, yakni Malang City Point yang menggabungkan hunian, kondotel, citywalk dan shophouses. Kemudian Nayumi Sam Tower yang dibangun oleh PT Malang Bumi Sentosa. Proyek ini berada di Jatimulyo, Lowokwaru, Kota Malang dengan luas lahan 4.900 meter persegi.

Beberapa pengembang properti nasional juga sudah ada di wilayah Malang Raya. Sebut saja PP Properti yang masuk pada 2017 lalu dengan proyeknya Begawan Apartment di lahan 1,4 hektar. Apartemen yang menyasar mahasiswa ini berada dekat dengan beberapa perguruan tinggi di Kota Malang. Tidak dipungkiri sebagian besar pembelinya adalah investor yang berasal dari Bandung, Surabaya, Malang dan Jakarta. Kemudian Adhi Persada Properti yang akan membangun apartemen Taman Melati Malang Dinoyo di lahan seluas 4.841 m2.

Infrastruktur Terus Dibenahi

Berkembang pesatnya properti di Malang Raya juga tidak lepas dari pembenahan dan pembangunan infrastruktur, baik dalam kota, maupun dari dan menuju Malang. Bahkan Pemerintahan Kota Malang, Kota Batu dan Kabupaten Malang akan berkolaborasi untuk mengembangkan infrastruktur bersama.

Salah satunya adalah pemanfaatan Bandara Abdul Rachman Saleh yang nantinya akan menjadi ikon wisata di tiga daerah tersebut. Selain itu, ruas jalan dalam kota di tiga wilayah tersebut juga terus dibenahi, baik dengan pelebaran, perbaikan, hingga perubahan status jalan yang ada.

Tidak hanya itu, infrastruktur jalan tol pun terus dibangun. Di antaranya, Jalan Tol Pandaan-Malang yang ditargetkan akan selesai pada tahun ini. Keberadaan jalan tol ini dinilai semakin meningkatkan pamor properti di Malang Raya. Bahkan diprediksi akan tumbuh mencapai 20 persen lebih, begitu jalan tol ini beroperasi. Pasalnya, akan memangkas waktu signifikan jika melalui jalan tol tersebut. Seperti jarak tempuh Surabaya-Malang yang biasanya hingga tiga jam, bahkan saat week end bisa mencapai enam jam.

“Saya dari Surabaya kota ke Pandaan sekitar setengah jam. Tapi dari Pandaan ke Malang bisa 1-1,5 jam karena macet. Tetapi kalau tol itu sudah benar-benar jadi, maka Surabaya-Malang bisa hanya 1-1,5 jam saja,” kata Suwoko.

Adapun Jalan Tol Pandaan-Malang menghubungkan Kabupaten Pasuruan ke Kota Malang sepanjang 37,62 kilometer. Jalan tol ini terbagi dalam lima seksi, yakni Seksi I Pandaan-Purwodadi (14,92 kilometer), Seksi II Purwodadi-Lawang (8 kilometer), Seksi III Lawang-Pakis (7,5 kilometer), Seksi IV Pakis I-Pakis II (4,1 kilometer), dan Seksi V Pakis II-Malang (3,1 kilometer).

Nantinya exit tol akan ada di beberapa titik, seperti Karanglo dan Ampeldento Kabupaten Malang, serta exit terakhir di wilayah Madyopuro yang berdekatan dengan Velodrome di Kecamatan Kedungkandang, Malang Timur. Selain itu, Pemerintah Kota Malang pun berencana membangun Jalan Lingkar timur (JLT) dan Jalan Lingkar Barat (JLB).

Termasuk jalan layang Kedungkandang yang juga merupakan akses jalan pendukung tol karena tersambung dengan Jalan Kiageng Gribik. Sedangkan di Kabupaten Malang, akan dibangun jembatan layang di sepanjang jalur Lawang-Singosari. Jembatan mulai dari Lawang hingga pertigaan Karanglo itu nantinya akan memperlancar jalur ke berbagai tujuan, mulai dari Surabaya-Malang, Surabaya-Batu lewat Karangploso atau sebaliknya.

Harga Naik

Beberapa waktu lalu portal properti Lamudi merilis lima kota teratas yang paling banyak diincar pemburu tanah. Malang berada di posisi keempat, bahkan berada di atas Surabaya. Sepanjang Januari lalu ada sebanyak 1.393 orang yang berminat untuk membeli tanah di Malang. Adapun rata-rata harga tanah di Malang berkisar sekitar Rp1.851,852 per meter persegi. Sedangkan harga rumah di Malang rata-rata dijual dengan sekitar Rp7.575.758 per meter persegi.

Harga tersebut tentunya merata di seluruh wilayah Malang Raya. Namun jika dipetakan maka beberapa daerah telah mengalami lonjakan yang cukup tinggi, terutama yang berada di sekitar poros jalan utama. Sebagai contoh di sekitar Jalan Mayjen Sungkono, dimana proyek CitraGarden City Malang berada. Pada tahun 2012 lalu masih dijual dengan harga sekitar Rp1 juta per meter persegi.

“Tahun 2015 kami mulai mengembangkan proyek di Malang. Saat itu harga tanah sekitar Rp2,77 juta per meter persegi. Tahun 2018 ini, kami jual klaster baru The Valley yang rencananya mulai kami pasarkan September 2018 ini dengan harga Rp4,5 juta per meter persegi. Jadi ada kenaikan 63 persen,” kata Yance Onggo, GM Marketing PT Ciputra Residence.

Adapun perumahan di CitraGarden City Malang sudah berkisar di atas Rp500 jutaan hingga lebih dari Rp2 miliar. Sementara untuk Ruko Maisonette Boulevard mulai dijual perdana dengan harga di atas Rp2 miliar. Harga ini tentu akan meningkat seiring dengan akan rampungnya akses Jalan Tol Pandaan-Malang dengan exit tak jauh dari proyek tersebut.
CitraGarden City Malang sudah membangun dan memasarkan tiga klaster hunian dengan jumlah lebih dari 500 unit. Lebih dari 90 persen sudah terjual. Sebanyak 60 persen adalah end user, sisanya investor. Pembeli asal Surabaya dan Malang berbagi porsi yang sama, 45 persen. Sisanya 10 persen dari wilayah lainnya di Jawa Timur bahkan luar Pulau Jawa, seperti dari Papua. “Sasaran kami adalah mereka dengan penghasilan Rp15-30 juta per bulan. Tiap bulan mereka mencicil dengan besaran mulai Rp5-10 juta per bulan,” tambah Yance.

Sementara untuk apartemen, sebagai gambaran pada Q4 2016, median harga apartemen di Malang sempat berada di kisaran Rp15 juta per meter persegi. Harga ini disebut berada pada titik terendah. Namun di Q1 2018 median harganya menjadi Rp16,31 juta per meter persegi. Menariknya, pada Q1 2017 lalu, angka tertinggi apartemen di Malang pernah mencapai Rp21,43 juta per meter persegi.

Begawan Apartment yang mulai memasarkan unit pada Mei 2017. Sebagai apartemen mahasiswa dengan lokasi yang strategis diapit beberapa perguruan tinggi, pada penjualan perdana tersebut langsung terjual 568 unit dari total satu menara sebanyak 948 unit. Pada penjualan perdana dipatok mulai Rp350 jutaan. Dengan tipe yang sama, pada April 2018 sudah di harga Rp450 jutaan. Apartemen degan harga mulai Rp300-Rp600 jutaan ini pun menjadi produk investasi yang sangat menjanjikan. Pasalnya, untuk sewa kos-kosan premium di sekitar kampus sudah berkisar Rp1,5-2 juta per bulan.

Sementara Very Day Smart Hotel Malang selain melayani sewa harian sebagaimana hotel pada umumnya, di sini juga dapat disewa tinggal dalam waktu tertentu. Layaknya apartemen, harga sewa bulanan dipatok mulai sekitar Rp3 juta per bulan.
Lebih rinci, Suwoko menambahkan, beberapa tahun lalu, apartemen masih dijual dengan harga Rp160 juta, sekarang sudah berkisar antara Rp300-425 juta. “Rata-rata dalam lima tahun terakhir sudah naik tiga kali lipat atau sekitar 300 persen. Demikian juga dengan rumah tapak,” katanya.

Bergeser ke wilayah Kabupaten Malang, persisnya di Karangploso yang juga disebut sebagai segitiga emas (triangle) Malang Raya – poros utama penghubung antara Surabaya dan Batu – juga sudah terjadi pergerakkan harga yang massif. Lahan mentah di sini masih ditemui dengan harga Rp250 ribu per meter persegi, namun rata-rata sudah sekitar Rp500 ribu per meteri persegi. Beberapa pengembang juga sudah mengembangkan kawasan ini dengan harga rumah berkisar 100 jutaan.

PT Mahakarya Evelyn-Almeera Mughnii Development (Mughnii Land) melalui proyeknya, Karangploso Townhouse sejak tahu lalu memasarkan rumah seharga Rp141 juta. Harga rumah di lahan seluas 12 hektar ini pun sudah meningkat menjadi Rp172 juta dan terkini Rp185 juta per unit.

Bahkan, potensi menjanjikan sebagai poros perlintasan kawasan wisata menuju Kota Batu juga turut mendongkark value perumahan ini. Kota Batu saja sepanjang 2017 lalu tercatat jumlah wisatawan meningkat hingga 4,7 juta orang, melampaui target 4,3 juta orang. Faktor inilah yang mendasari pengembang mulai menjajaki pasar hunian resort atau villa di kawasan yang sama. “Konsumen cukup antusias dengan rencana pembangunan villa ini. Sehingga untuk rumah sederhana kami batasi dulu,” ujar Djoko Purwoko, Owner Mughnii Land di Malang belum lama ini. ● [Pius Klobor]

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here