DUNIA MARKETING MENJADI TITIK BALIK

0
387
SINARTO DHARMAWAN WAKIL PRESIDEN DIREKTUR DAN CHIEF OPERATING OFFICER – PT INTILAND DEVELOPMENT TBK.

Kisah 40 tahun bersama PT Intiland Development Tbk. adalah bagian dari episode hidup Sinarto Dharmawan di dunia properti. Pria kelahiran Surabaya, November 1954 ini, menjadi bagian dari kisah sukses Intiland Development ikut membangun Surabaya dengan berbagai proyek-proyeknya. Entah kebetulan atau tidak, Sinarto, jebolan Teknik Sipil Universitas Parahyangan Bandung, dipercaya mengembangkan proyek Intiland di Kota Pahlawan ini hingga sekarang. Bisa dimaklumi kalau beliau yang juga lulusan IPMI Management bisa dengan fasih menceritakan pertumbuhan Kota Surabaya mulai dari dekade tahun 60-an.

Sudah menempati berbagai posisi di Intiland Development, Sinarto mengaku titik balik karirnya adalah ketika ditugasi oleh Hendro S. Gondokusumo, President Director and CEO PT Intiland Development Tbk. untuk kuliah di IPMI Management. “Sin, kamu masuk PPM buat belajar marketing,” ujar Sinarto menirukan ucapan Hendro waktu itu. Di IPMI Management ia menemukan banyak orang dari berbagai bidang usaha. Di situlah matanya menjadi terbuka tentang marketing dan menjadi titik balik perjalanan karirnya. Berikut petikan wawancaranya dengan Property and the City di ruang kerjanya Spazio Office, Surabaya Barat.

Bagaimana Anda melihat potensi pasar properti di Surabaya?

Sangat bagus karena Surabaya menjadi pusat imigrasi dari Indonesia Timur. Namun tentunya Jakarta lebih bagus lagi karena dari seluruh Indonesia orang datang ke Jakarta. Jadi, kalau kota-kota yang imigrasinya tinggi sangat bagus untuk properti.

Kalau dulu, developer (di Surabaya-red) sedikit. Sekarang developer-nya sudah banyak sekali, sehingga persaingan usahanya semakin sengit. Kadang-kadang saat ini sudah sampai pada taraf bagaimana penyediaannya lebih banyak daripada customer-nya. Supply-nya bisa lebih banyak daripada demand-nya, terutama untuk apartemen murah dan sebagainya. Jadi, tantangan developer-nya cukup berat. Untuk itu developer-nya dituntut untuk bisa lebih kreatif, bagaimana menciptakan nilai tambahnya daripada produk-produk tersebut.

SINARTO DHARMAWAN WAKIL PRESIDEN DIREKTUR DAN CHIEF OPERATING OFFICER - PT INTILAND DEVELOPMENT TBK. Potensi tersebut yang menjadi alasan Intiland menggarap pasar Surabaya?

Intiland Development masuk ke Surabaya sejak akhir tahun 1970-an. Saat itu semua masih landed yang dibangun. Yang kami kembangkan saat itu adalah kota satelit Darmo di Surabaya Barat seluas 600 hektar dan Intiland salah satu dari tiga developer yang mengembangkan kawasan tersebut. Jadi, saat itu Intiland mengembangkan sekitar 150 hektar untuk proyek landed. Kalau Gedung-gedung bertingkat, seperti hotel, saat itu masih terkonsentrasi di tengah Kota Surabaya, seperti di Jalan Basuki Rahmat atau Darmo, dan lainnya. Kalau di daerah pengembangan seperti Surabaya Barat waktu itu masih landed semua.

Bagaimana Anda melihat perkembangan Surabaya sejak saat itu?
Kota Surabaya ini berkembang dari utara ke selatan. Di sebelah utara lebih dulu karena ada seaport atau pelabuhan. Kemudian ke selatan karena ada daya tarik Kali Mas. Baru di tahun 60-an dan 70-an mulai berkembang ke timur dan barat ini. Di barat ada kota satelit dan di timur ada Galaxy dan lainnya.

Banyak pengembang besar masuk ke Surabaya Barat. Seperti apa sebetulnya pengembangan kawasan barat sejak dulu hingga saat ini?

Kalau kita lihat peta Surabaya, di bagian atas sudah ada pelabuhan yang perkembangannya sudah lama sekali. Yang di bawah perkembangannya sekitar tahun 50-an dan 60-an, karena di sana ada Kali Mas. Yang di timur perkembangannya baru start akhir 60-an dan awal tahun 70-an. Untuk yang di timur ini punya kendala. Kendalanya adalah laut sehingga tidak bisa berkembang lebih besar lagi.

Kalau ke selatan sudah agak padat karena pengembangannya sudah lama sekali. Sedangkan yang di barat ini pengembangannya masih bisa terus, bahkan bisa sampai ke Gresik. Sehingga punya kesempatan untuk menata dengan lebih baik. Jadi, kalau semuanya di development country ini, membangun baru lebih gampang daripada menata yang sudah ada. Jadi, kadang-kadang di city juga density-nya masih rendah. Tetapi kalau mau ditinggikan tantangannya juga luar biasa. Nah, di barat ini masih ada yang kosong sehingga kita masih bisa menata dengan lebih baik. Kita mau density berapa, mau KLB (koefisien lantai bangunan-red) berapa, lebih mudah mengaturnya.

Lantas apa nama proyek perdana Intiland di Surabaya itu?

Saat itu ada tiga brand yang kami bawa. Pertama, Darmo Baru. Kedua, Darmo Indah dan Darmo Harapan menjadi proyek ketiga. Semua ini bagian dari kota satelit Surabaya yang luasnya 600 hektar. Pengembangan kawasan kota satelit ini gabungan dari beberapa pengembang yang berbeda, ada Intiland yang waktu itu masih bernama Dharmalaya, kemudian ada grupnya Darmo Permai dan Darmo Satelit Town.

Artinya saat ini sudah banyak proyek Intiland di Surabaya?

Proyek kami di Surabaya tidak hanya residensial dan office saja. Kami memiliki industrial estate, rumah sakit, lapangan golf dan sebagainya. Tetapi kalau kita lihat, sebenarnya developer itu produknya apa sih? Developer kan produknya adalah space. Apakah space itu untuk residensial, hunian, office atau lainnya. Nah, di dalam membuat space itu kita berlomba dengan orang lain yang juga membuat space. Bagaimana space kita lebih bisa dinikmati daripada kompetitor-kompetitor kita.

Ada berapa proyek Intiland di wilayah barat Surabaya ini?

Proyek landed house yang besar 80 hektar di Graha Natura tetapi yang highrise building nanti banyak. Jadi, kita mengembangkan commercial area di barat ini. Ada sekitar 10 hektar sehingga menjadi pengembangan yang lama, mungkin bisa 10-15 tahun. Tetapi perencanaan secara total sudah kita lakukan supaya nanti pada waktu pengembangan satu persatu menjadi lebih baik.

Apa persisnya rencana dan konsep baru yang akan dikembangkan di sini?

Rencananya kita akan membuat suasana belanja yang lebih enak dengan membangun street mall. Karena mal-mal yang ada sekarang dengan konsep one big box mall kendalanya ada dua, yakni pertama, fleksibilitasnya kurang karena jam 10 malam sudah tutup semua. Sedangkan kalau di street mall kalau ada satu toko tutup, yang di sebelahnya mau buka sampai tengah malam pun nggak masalah. Kemudian kedua, kendala energi. Kalau one big box mall semua memakai AC dan semakin lama semakin mahal energi yang digunakan. Kalau street lebih terbuka. Jadi, ini solusi orang belanja yang akan datang, yakni street mall. Lokasinya di sini, termasuk bangunan ini juga akan menjadi bagian dari street mall.

Bagaimana Anda mengamati pola konsumen Surabaya?

Konsumen ada dua, ada investor dan end user. Kalau investor sudah punya rumah tapi beli lagi untuk disewakan atau diinvestasikan, baik rumah atau ruko. Ini juga berbeda antara orang yang beli rumah pertama dan rumah berikutnya. Kalau konsumen yang beli rumah pertama, pokoknya kalau kebutuhan minimumnya terpenuhi, seperti ada garasi, kamar, pasti dia masih mau beli. Tetapi kalau sudah berikutnya, itu yang kita harus pikirkan nilai tambahnya. Termasuk dari segi desain yang menyesuaikan dengan pasar yang juga terus berkembang.

Termasuk yang sedang tren yaitu hunian zaman now yang diminati kalangan milenial?

In the future hal-hal semacam ini tidak bisa dihindari, yang namanya mixed-use. Sebetulnya para planolog juga sudah mengatakan bahwa mono use sesuatu yang keliru. Jadi in the future ya, mixed-use ini. Kebanyakan aktivitas yang dilakukan orang-orang bisa dengan hanya berjalan kaki saja. Perbedaan yang paling besar, zaman dulu lebih banyak ibu rumah tangga sementara zaman sekarang perempuan bekerja. Time value menjadi lebih tinggi sekali. Sehingga kalau week end, Sabtu dan Minggu benar-benar untuk keluarga.

Termasuk fasilitas co-working space yang sedang dikembangkan Intiland Surabaya?

Co-working space sebetulnya kebutuhan anak-anak milenial karena mereka ingin suasana yang sama-sama bekerja. Tetapi dengan komunitas atau teman-teman mereka yang bisa menjawab dan menyelesaikan sebuah persoalan. Jadi, banyak anak-anak sekarang karena juga kemajuan teknologi dan sebagainya sehingga dia bisa bekerja sendiri, tanpa perlu ikut corporate, perusahaan atau pabrikan atau lainnya.

Jadi dia sebagai start up bisa jualan software atau lainnya. seperti di Singapura yang terkenal dengan banyak orang yang pekerja satu setengah perusahaan. Jadi kalau pagi sampai sore bekerja di satu perusahaan, sorenya nongkrong di coffee shop mengerjakan proyeknya sendiri. Kalau dulu coffee shop menjadi tempat favorit mereka, tetapi tempat itu terlalu beragam orang-orangnya. Bisa ada ibu-ibu yang bahkan membawa anaknya, sehingga kurang adanya ketenangan untuk bekerja. Nah, dia butuh tempat yang lebih bisa menjadi tempat kerja proyeknya sendiri.

Tentunya ruangan atau space tersebut nyaman dan punya fasilitas yang mendukung pekerjaannya tersebut, terutama internet yang memadai, seperti di co-working space. Seperti coworking space kami yang ada di Graha Residence, yang kumpul di sana adalah anak-anak kreatif. Sementara yang di Spazio sini lebih banyak anak-anak yang lebih serius berbisnis dan sebagainya. Jadi, saat ini kami sudah punya dua co-working space dan bakal menjadi empat co-working space, seperti di Spazio Tower dan di Praxis juga ada.

Artinya peminat coworking space di Surabaya ini cukup tinggi?

Saya kira iya. Mereka membutuhkan suasana yang berbeda. Kalau mereka bekerja dan melihat orang lain bekerja, suasana hatinya enteng. Bekerjanya jadi lebih ringan.

Di Surabaya Barat harga properti sudah terbilang tinggi. Bagaimana agar generasi milenial bisa membeli properti?

Untuk hunian vertikal tipe studio harganya masih bisa terjangkau. Sebetulnya bukan hanya di Indonesia saja tetapi di luar negeri juga anak-anak muda agak sulit membeli properti. Tetapi saya yakin one day akan datang waktunya dimana, seperti di Australia dan sebagainya, orang begitu lulus universitas, setelah itu dia bekerja dan dapat gaji pertama sudah bisa angsur apartemen. Dahulu, zaman saya SMA, masih naik sepeda. Waktu itu sepeda motor harganya mahal sekali. Tidak kebayang kondisi seperti sekarang, begitu orang daftar kerjaan, dapat UMR sudah bisa cicil sepeda motor. Dulu waktu saya SMA tidak terbayang seperti itu. Ya, kita harapkan, in the future orang begitu kerja dapat UMR sudah bisa mengangsur apartemen.

Apakah UMR di Surabaya sudah bisa menjangkau harga apartemen?

Tentunya kita harapkan dengan teknologi pembangunan yang lebih efisien maka harga pun lebih bisa mereka jangkau. Tetapi untuk harga apartemen sebetulnya masih bisa mereka jangkau di wilayah ini (Surabaya Barat-red). Untuk landed memang agak berat.

Berapa kontribusi proyek-proyek Intiland di Surabaya terhadap pendapatan Intiland secara keseluruhan?

Corporate yang lebih paham soal ini, tetapi lumayanlah. Pasar di Surabaya juga masih cukup bagus untuk pengembangan properti.

Lantas proyek mana yang lebih prestisius di Surabaya ini?

Semua prestis karena punya ciri dan keunikannya sendiri, sesuai fungsi peruntukannya. Seperti rumah sakit yang kami bangun sudah modern sekali di Surabaya. Kemudian kami kembangkan mixed-use di Praxis juga sangat menonjol di tengah kota ada dua tower dengan podium yang khas. Kemudian office di Spazio ini bukan seperti office yang ada di downtown, tetapi office ini menggantikan ruko. Kami siapkan AC yang punya tempat sendiri. Jadi, orang yang bekerja di sini fleksibilitasnya seperti di ruko, mau sampai jam 10 malam juga tidak ada masalah, AC tetap bisa nyala.

Di sini tidak hanya untuk sewa, tetapi mereka juga bisa beli. Karena orang Surabaya kalau disuruh sewa dia anggap uangnya hilang. Jadi, untuk Kota Surabaya bagus, dalam arti kita lebih mendayagunakan lahan yang ada. Seperti lahan ini 8.000 meter persegi, kalau dibangun ruko yang seperti pada umumnya mungkin hanya dapat 35 unit ruko. Artinya, ada 35 kegiatan di dalam sana. Tetapi kalau kita buatkan konsep office seperti sekarang ini yang juga bisa berfungsi seperti ruko, maka ada 160 kegiatan di sini.

Nanti dengan Spazio Tower yang ada di sebelahnya, akan ada lebih dari 300 kegiatan. Jadi ini sangat besar nilai tambahnya. Karena bisnis pada intinya memerlukan role, bisnis itu memerlukan density. Jadi kalau di suatu tempat Anda ada di deretan 20 ruko berjejer, maka Anda satu dari 20. Tetapi kalau Anda di sini, Ada satu dari 350, berarti Anda satu dari 350 kegiatan. Nah, itu That’s main business. Jadi nilai-nilai seperti ini yang kami ciptakan di sini.

 

Bersama Bapak Hendro S Gondokusumo dalam suatu acara property and the city
Bersama Bapak Hendro S Gondokusumo dalam suatu acara

 

 

Bagaimana strategi Intiland agar bisa bersaing dengan kompetitier di Surabaya Barat?

Kita beradu added value. Pada akhirnya memang market yang menentukan karena pasar di sini cukup menantang.

Tentunya Anda sendiri menyukai tantangan yang seperti ini?

Iya, tentunya seperti itu. Pekerjaan development itu pekerjaan yang paling menantang dan paling asyik. Karena kita menghadapi tanah kemudian kita mulai bermimpi, tanah ini bisa jadi apa, mau dibangun apa. Bisa menjadi pusat kegiatan apa dan bagaimana bisa membuat orang menjadi lebih bahagia dan sebagainya.

Artinya Anda mencapai kepuasan ketika orang-orang juga bisa menikmati kebahagiaan di proyek yang Anda bangun?

Iya. Kalau kita membuat perumahan dan sudah penuh. Kita membuat rumah sakit dan orang bisa datang berobat. Kita membuat apartemen atau hotel dan orang datang menempatinya dengan puas. Tentu saya senang sekali.

Kapan persisnya Anda bergabung dengan Intiland?

Sejak tahun 1980. Sehingga dua tahun lagi menjadi 40 tahun. Sejak fresh graduate.

Bagaimana Anda melihat perkembangan Intiland. Apakah seperti yang Anda bayangkan ketika awal bergabung?

Lebih dari itu. Saya masih mengalami perubahan mulai dari landed house terus sekarang menjadi vertikal. Saya merasa beruntung bisa mengalami masa itu, termasuk dengan perkembangan teknologi hingga era milenial saat ini. Banyak perubahan-perubahan yang signifikan.

Apa sesungguhnya tantangan terbesar bagi Anda saat menjalankan karir dalam bidang properti ini?

Sebetulnya tantangannya di market karena market kadang-kadang jenuh dan sebagainya. Tetapi kalau di properti secara keseluruhan, proses yang paling krusial adalah di saat pembebasan lahan sebagai bahan bakunya. Kadang-kadang kita sudah punya tanah tetapi belum bisa dibangun karena di dalamnya masih ada yang belum dibebaskan. Itu menjadi ruang mati yang lama sekali. Jadi, itu yang paling berbahaya untuk usaha properti.

Dari pemerintah setempat apakah mendukung pengembangan Intiland?

Sejauh ini aman dan lancar saja. Asal kita juga menuruti semua prosedur dan persyaratan yang ada, maka mestinya tidak ada masalah.

Sejak dahulu Anda sudah ingin bekerja di bidang properti?

Ia, saya sukanya ke sini, dan kebetulan juga saya sekolah di Teknik Sipil Universitas Katolik Parahyangan Bandung. Sehingga sejalan dengan ilmu yang saya tempuh.

Apa yang Anda lakukan sehingga Intiland Surabaya terus berkambang pesat sampai saat ini?

Tentunya kita juga belajar terus dari orang-orang kreatif dan dari pengalaman orang-orang luar. Karena bagaimana pun juga seperti highrise mereka sudah lebih dahulu kembangkan. Sehingga kita harus belajar.

Di usia Anda yang ke-64 bagaimana Anda memimpin dan menjalankan perusahaan yang kebanyakan diisi oleh generasi muda yang notabene lebih kreatif?

Di sini memang kebanyakan anak-anak muda semua. Kita saling berbagi dan saling belajar satu sama lain.

Apakah Anda belum berencana pensiun dari perusahaan ini?
Sudah ingin pensiun. Kalau boleh, hahaha….

Dengan aktivitas saat ini Anda masih bisa berbagi waktu dengan keluarga?

Masih. Bahkan saat ini banyak tugas-tugas juga sudah mulai saya delegasikan ke anak-anak muda.

Nilai-nilai penting apa yang Anda tanamkan kepada karyawan muda, agar bisa terus menjalankan perusahaan ini dengan baik?

Pertama memang open mind karena di universitas-universitas kadang masih terlalu menjuruskan kita. Jadi, titik-titik balik saya pada waktu saya begitu selesai universitas. Masuk kerja jadi insinyur lapangan memeriksa saluran dan sebagainya. Titik baliknya pada waktu saya oleh Pak Hendro (Hendro S. Gondokusumo, President Director and CEO PT Intiland Development Tbk-red) diberi tugas. “Sin, kamu masuk PPM dua minggu buat belajar marketing.”
Dari sini satu titik balik buat saya. Waktu itu saya baru 2-3 tahun bekerja di Intiland. Di sana (PPM-red) saya melihat dunia karena dalam satu kelompok angkatan saya, ada yang dari pabrik ban, dari farmasi dan lainnya. Semuanya ke PPM untuk belajar marketing. Sedangkan saya, orang lapangan, Teknik Sipil, di PPM saya terbuka.

Kemudian dalam meniti karir juga saya dipindah-pindah. Mulai dari insinyur lapangan kemudian jadi sales supervisor, kemudian jadi sales manager, dan akhirnya jadi marketing. Dari marketing pindah ke planning, dari planning kemudian baru jadi direksi. Jadi sempat mutar-mutar dulu, dan itu penting. Maka saya juga mengharapkan anak-anak kita semua open mind. Jangan terkungkung dengan apa yang didapatkan dari universitas. Harus berani belajar yang lain. ● [pius klobor]

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here